W polskim prawie nabycie własności nieruchomości w większości przypadków nie jest uzależnione od istnienia księgi wieczystej czy też dokonania stosownego wpisu w niej. Istnieją jednakże wyjątki, jak w przypadku użytkowania wieczystego gruntu – wtedy księgi wieczyste (lub przynajmniej zbiory dokumentów) muszą być założone – bez nich prawo to nie powstanie.
Warto też pamiętać, że każda czynność dokonywana w formie aktu notarialnego dotycząca przeniesienia własności nieruchomości bez księgi wieczystej lub czynność dotycząca ustanowienia prawa podlegającego ujawnieniu w księdze spowoduje, iż powstanie nowa księga lub zostanie dokonany wpis w księdze już istniejącej. Jest tak ponieważ notariusz, który sporządza akt jest zobowiązany do zamieszczenia w nim wniosku o założenie księgi wieczystej i przesłania wypisu aktu do właściwego sądu w ciągu 3 dni.
Jak postępować, gdy działka, którą chcemy kupić, nie ma księgi? Powinniśmy spytać potencjalnego kontrahenta, czy ma inne dokumenty, które potwierdzają, że jest jej właścicielem, na przykład:
- postanowienia sądowe o stwierdzeniu nabycia spadku, dziale spadku lub zasiedzeniu, akty własności ziemi,
- akty nadania,
- decyzje administracyjne o zwrocie nieruchomości,
- umowy przeniesienia własności gospodarstw zawieranych przed naczelnikiem gminy w latach 1978–1982.
Ponadto powinniśmy zwrócić się do organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków – informacja o braku księgi winna znajdować się na wydawanych przez ten podmiot dokumentach potrzebnych do założenia księgi – wypisie z rejestru gruntów i wyrysie z mapy ewidencyjnej.
Notariusz Radosław Stępniak
Asesor Marek Wypart