Dofinansowanie do budowy domu: co oprócz kredytu w 2026 roku?

Czego dowiesz się z artykułu?

Budowa domu to dla wielu osób przedsięwzięcie życia. I to zarówno biorąc pod uwagę poświęcony na taką inwestycję czas, jak i wydane na ten pieniądze. Sprawdzamy jakie są możliwości dofinasowania budowy w 2026 roku oprócz najczęściej wybieranego kredytu.

Zanim udanym się do banku, wcześniej warto zaznajomić się ze specyfiką kredytu hipotecznego. Nie jest bowiem tak, że uzyskamy go od ręki. Trzeba zgromadzić odpowiednie dokumenty, zaświadczenia i koniecznie rozeznać się w ofercie rynkowej. W naszym kraju działa kilkanaście banków udzielających tego typu pożyczek, a ich oferta jest bardzo zróżnicowana. Nie trzeba brać pierwszej z brzegu, czasami nawet można ponegocjować warunki. Podjęta decyzja będzie wpływała na naszą sytuację finansową przez lata, dlatego musi być dobrze przemyślana.

Czy początek 2026 roku to dobry moment, żeby wziąć kredyt na budowę domu?

Patrząc na to, co dzieje się dziś na rynku nieruchomości, początek 2026 roku można uznać za całkiem rozsądny moment zarówno na zakup mieszkania lub domu, jak i jego budowę. Warto przy tym skorzystać z kredytu hipotecznego, choć oczywiście nie jest to decyzja zupełnie pozbawiona ryzyka. Sytuacji sprzyjają obniżki stóp procentowych oraz niskie marże kredytowe w bankach, co ma duże znaczenie ze względu na dostępność kredytu oraz koszt długoterminowego finansowania. Podjęciu decyzji o ewentualnym zakupie nieruchomości powinny sprzyjać informacje o stabilizacji cen nieruchomości, a nawet ich nieznacznych spadkach, w tym w dużych miastach. Wahania cen zachowywały się jednak różnie w poszczególnych zakątkach naszego kraju. Co istotne jednak, raczej nie ma co liczyć na dalsze obniżki. Mimo wszystko jest w czym wybierać - na rynku wciąż jest bardzo duża liczba mieszkań i domów gotowych do sprzedaży. To może dawać potencjalnym nabywcom realnie większą przestrzeń do negocjacji - nie tylko ceny, ale też różnych benefitów oferowanych przez deweloperów. Początek roku to również dobry moment na przeliczenie kosztów budowy domu systemem gospodarczym. Warto bowiem zauważyć, że ceny materiałów budowlanych również systematycznie spadały w ostatnich kwartałach. Skala tych obniżek nie jest może duża, ale warta rozważenia. Na dalsze spadki kosztów budowy domu w 2026 roku raczej nie ma co czekać.

Budowa domu jednorodzinnego to ogromny wydatek. Mało kto dysponuje odpowiednią gotówką, dlatego wiele osób decyduje się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, fot. A. Papliński

Co jest potrzebne, żeby dostać kredyt hipoteczny na budowę domu?

Kredyt hipoteczny to produkt bankowy, którego zabezpieczeniem jest nieruchomość zakupiona lub wybudowana za pożyczone od banku środki. Na mocy umowy z klientem bank wypłaca kredytobiorcy ustaloną kwotę, a ten zobowiązuje się do terminowej spłaty rat składających się z części kapitałowej i odsetek. Wypłata środków następuje zazwyczaj w transzach, szczególnie przy budowie domu, co pozwala na kontrolę postępu prac budowlanych i minimalizuje ryzyko nadużyć. Kredyt hipoteczny ma zawsze charakter celowy, co oznacza, że środki z niego muszą być wykorzystane wyłącznie na zakup, budowę lub remont nieruchomości. Nie można za nie kupić np. samochodu czy wyjechać na wakacje. Banki regularnie weryfikują wykorzystanie środków, np. poprzez faktury, rachunki lub wizyty na budowie, co jest standardową procedurą kontroli.

Dokumenty potrzebne do kredytu na budowę domu

W przypadku kredytu na budowę domu wymaga dokumentów, które potwierdzają celowość i zgodność inwestycji z przepisami. Są to:

O zobowiązaniach wobec banku informuje hipoteka, czyli wpis do księgi wieczystej. Takie zabezpieczenie sprawia, że w momencie, gdy kredyt nie jest spłacany, bank ma prawo odzyskać należność, nawet poprzez licytację nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Trzeba jednak pamiętać, że taki wpis nie zmienia stosunku właścicielskiego - to kredytobiorca jest właścicielem nieruchomości. Może nią zarządzać, wynajmować lub - za zgodą banku - sprzedać. Po spłaceniu kredytu hipoteka zostaje wykreślona z księgi wieczystej.

Zdolność kredytowa przy budowie domu

Aby uzyskać kredyt na budowę domu, trzeba posiadać zdolność kredytową. Określa się tak umiejętność terminowej spłaty kredytu wraz z odsetkami i innymi kosztami umowy kredytowej. Nie jest to widzimisię banku - zgodnie z prawem przed podjęciem decyzji o udzieleniu finansowania ma on obowiązek zweryfikować sytuację finansową klienta. Z drugiej strony rzetelna ocena zdolności kredytowej to element ochrony interesów klienta. Pozwala on uniknąć nadmiernego zadłużenia i dopasować wysokość kredytu na budowę domu do realnych możliwości finansowych gospodarstwa domowego. Proces oceny zdolności kredytowej prowadzony jest przez analityka bankowego (lub, coraz częściej, przez sztuczną inteligencję), który na podstawie dostarczonych dokumentów określa możliwości finansowe wnioskodawcy.

Dokumenty potrzebne do oceny zdolności kredytowej:

roczne zeznanie podatkowe PIT,
zaświadczenie o dochodach i zatrudnieniu,
wyciągi z rachunków bankowych z ostatnich kilku miesięcy,
oświadczenie o miesięcznych wydatkach i kosztach utrzymania.

Bank może też poprosić o dodatkowe potwierdzenia, takie jak umowy zlecenia, bilans i rachunek zysków i strat w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej lub kopie umów najmu. Cała procedura trwa zazwyczaj od dwóch do czterech tygodni, w zależności od kompletności dokumentacji i złożoności sprawy. Standardem przyjmowanym przez banki jest, że miesięczne zobowiązania finansowe nie powinny przekraczać 40-45% dochodów netto gospodarstwa domowego. Wskazówki w tym zakresie zawiera Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, która precyzuje, że banki powinny zachować szczególną ostrożność przy udzielaniu kredytów o wysokim poziomie zadłużenia względem dochodów.

Jaki wkład własny przy kredycie na budowę domu?

Minimalny wkład własny wymagany przez większość banków wynosi 20% wartości nieruchomości, choć przy dodatkowym ubezpieczeniu kredytu możliwe jest finansowanie z 10% wkładem. Większa kwota własnych środków często przekłada się na niższe oprocentowanie i korzystniejsze warunki kredytu. Przykładowo, jeśli koszt budowy domu wyniesienie 900 000 zł, kredytobiorca powinien dysponować co najmniej 180 000 zł wkładu własnego.

Jak dostać kredyt na budowę - cztery ważne elementy

Kluczowe elementy wpływające na decyzję kredytową to:

forma zatrudnienia - najwyżej oceniane są umowy o pracę na czas nieokreślony. Banki dopuszczają również umowy cywilnoprawne lub dochody z działalności gospodarczej, o ile wnioskodawca udokumentuje ich regularność i stabilność;
wiek kredytobiorcy - preferowany przedział wiekowy to 25–55 lat, co pozwala zmieścić okres spłaty w dopuszczalnym limicie, zazwyczaj do 70-75 roku życia;
budżet domowy - analizowana jest relacja między dochodami a wydatkami, uwzględniająca m.in. koszty utrzymania rodziny, rachunki, transport i edukację dzieci. Im większa nadwyżka finansowa, tym wyższy potencjał kredytowy;
wkład własny - minimalny wymagany przez większość banków wynosi 20% wartości nieruchomości.

Wypłata i rozliczenie kredytu na budowę domu

Finasowanie budowy domu odbywa się etapami, zgodnie z założeniami zawartymi w kosztorysie budowy. Dlatego kredyt wypłacany jest w trakcie budowy. Bank wypłaca środki w kilku transzach - zwykle po zakończeniu każdego z etapów budowy. Rozliczenie kredytu polega na tym, że po zakończeniu wszystkich prac oraz uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie domu inwestor przedstawia końcową dokumentację. Wtedy następuje rozliczenie kredytu i przejście w fazę spłaty.

Jaki kredyt na budowę domu - oferty banków

Jak wspomniano, na polskim rynku działa kilkanaście banków oferujących kredyty hipoteczne. Ich oferta cieszy się ostatnio dużym zainteresowaniem. W samym tylko listopadzie liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy przekroczyła 37 tys. Przedtem takie wyniki notowano dwa lata temu, gdy rząd oferował jeszcze dopłaty do kredytów w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Rosnąca popularność pożyczek hipotecznych wynika z poprawy sytuacji gospodarczej i stabilizacji rynku nieruchomości. Analitycy finansowi przekonują, że trend ten będzie się nasilał, ponieważ rosną wynagrodzenia, spada inflacja oraz oczekiwane są dalsze obniżki stóp procentowych NBP. Analizując oferty banków należy zwrócić uwagę na kilka parametrów.

Co sprawdzić wybierając kredyt hipoteczny?

Jednym z najważniejszych jest RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania. To wskaźnik, który pokazuje całkowity koszt kredytu ponoszony przez klienta w skali roku i obejmuje nie tylko oprocentowanie, ale też opłaty dodatkowe, prowizje, ubezpieczenia i koszty przedterminowej spłaty. Każdy bank musi podać RRSO w swoich w materiałach informacyjnych o kredytach hipotecznych.

Trzeba też sprawdzić:

oprocentowanie kredytu (stałe czy zmienne),
marżę banku (stała część oprocentowania),
WIBOR (zmienna część zależna od rynku),
prowizję za udzielenie kredytu i dodatkowe opłaty,
wymagany wkład własny,
okres spłaty i wysokość miesięcznej raty.

Decydując się na kredyt na budowę domu warto skorzystać z porady pośrednika finansowego, który pomoże zestawić i przeanalizować oferty kilku banków. Taka usługa jest bezpłatna, ponieważ specjalista otrzymuje prowizję od banku w przypadku skutecznie złożonego wniosku. Bardzo przydatne są też internetowe porównywarki kredytów hipotecznych, które pozwalają na szybkie wstępne rozeznanie i oszacowanie zdolności kredytowej jeszcze przed wizytą w banku.

Programy rządowe 2026 - dofinansowanie budowy domu

W ostatnich latach funkcjonowało kilka programów dopłat do kredytów mieszkaniowych, z których największy rozgłos zyskał „Bezpieczny Kredyt 2%”. Z jednej strony otworzył on drogę do tańszego finansowania zakupu pierwszego mieszkania lub domu dla tysięcy Polaków, z drugiej - doprowadził do gwałtownego wzrostu cen nieruchomości. Nagły wzrost popytu, którego nie zrównoważyła odpowiednia podaż nowych lokali, spowodował przegrzanie rynku mieszkaniowego. Dlatego obecny rząd nie zdecydował się na wprowadzenie w życie żadnego programu dopłat o tak szerokim zasięgu. Nie znaczy to, że osoby planujące zakup lub budowę domu nie mogą liczyć na jakiekolwiek wsparcie. Do wyboru są dwa praktyczne instrumenty finansowe - „Mieszkanie bez wkładu własnego” oraz „Konto Mieszkaniowe”.

Mieszkanie bez wkładu własnego - kto może skorzystać z dopłat?

Mieszkanie bez wkładu własnego to program skierowany jest do osób posiadających zdolność kredytową, lecz niemających środków na wymagany wkład własny. Program obejmuje kredyty hipoteczne na zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego i polega na udzieleniu przez Bank Gospodarstwa Krajowego gwarancji części kredytu – w miejsce wkładu własnego. Należy jednak pamiętać, że gwarancja nie obniża wartości kredytu, a jedynie zabezpiecza jego część. Oznacza to, że kredytobiorca pozostaje zobowiązany do spłaty pełnej kwoty zobowiązania wraz z odsetkami. Dodatkowym udogodnieniem programu jest tzw. spłata rodzinna – jednorazowe umorzenie części kapitału kredytowego w przypadku powiększenia rodziny. Mechanizm ten przewiduje 20 tys. zł umorzenia po narodzinach drugiego dziecka oraz 60 tys. zł przy trzecim i każdym kolejnym dziecku, przy czym kwota spłaty nie może przekroczyć pozostałego kapitału kredytu. Z programu mogą skorzystać osoby, które nie są właścicielami ani współwłaścicielami mieszkania czy domu, z wyjątkiem rodzin wychowujących co najmniej dwoje dzieci.

Konto Mieszkaniowe - kto może założyć konto i na jakich warunkach?

Program „Konto Mieszkaniowe” adresowany jest do osób, które dopiero planują zakup mieszkania lub budowę domu w perspektywie kilku lat. To specjalny rachunek oszczędnościowy prowadzony przez banki komercyjne, umożliwiający systematyczne odkładanie środków z premią gwarantowaną przez państwo. Warunkiem uczestnictwa w programie jest brak posiadania prawa własności do mieszkania lub domu jednorodzinnego (z wyjątkami dla rodzin z wieloma dziećmi – limity powierzchni od 50 do 90 m2, bez ograniczeń przy co najmniej pięciorgu dzieciach). Konto Mieszkaniowe może być prowadzone indywidualnie, równolegle dla obojga małżonków, a także dla dziecka powyżej 13. roku życia. Okres gromadzenia oszczędności na Koncie Mieszkaniowym wynosi od 3 do 10 lat, przy czym wymagane jest dokonywanie minimum 11 wpłat w roku o zadeklarowanej wysokości. Regularne oszczędzanie umożliwia uzyskanie wspomnianej premii mieszkaniowej z budżetu państwa, której wartość zależy od rocznego poziomu inflacji lub wzrostu cen mieszkań. Środki zgromadzone na Koncie Mieszkaniowym, wraz z odsetkami i premią, można przeznaczyć m.in. na: zakup mieszkania lub domu, budowę domu, a także na kupno działki budowlanej pod przyszłą inwestycję.