Co i gdzie sprawdzić przed zakupem działki?

Print image
Copy link image
time image Artykuł na: 6-9 minut
Co i gdzie sprawdzić przed zakupem działki?

Decydując się na zakup konkretnej działki, musimy brać pod uwagę nie tylko to, czy odpowiada naszym potrzebom, ale przede wszystkim dowiedzieć się, co i czy w ogóle będziemy mogli na niej budować.

aktualizacja: 2019-03-07 08:16:04

O możliwości zabudowy i jej rodzaju decyduje miejscowy plan zagospodarowania terenu (MPZP) lub, w razie jego nieuchwalenia przez gminę, indywidualnie wydawane warunki zabudowy. Bardzo ważne jest również przeznaczenie gruntu - na gruntach rolnych bez MPZP na pewno nic nie postawimy, jeśli nie staniemy się rolnikami.

Działka z Miejscowym Planem Zagospodarowanie Przestrzennego (MPZP)

Zakup działki, która znajduje się na terenie objętym uchwalonym przez gminę miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gwarantuje, że nie powinniśmy mieć żadnych problemów z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Plan ten zawiera bowiem informacje o rodzaju dopuszczalnej zabudowy na tym terenie, wymaganej formie architektonicznej, wymiarach budynków i ich usytuowaniu na działce oraz szereg innych ustaleń, którym musi odpowiadać projekt przyszłego domu.

Przed zakupem takiej działki powinniśmy więc zapoznać się w urzędzie gminy z treścią tego planu, ponieważ nie zawsze jego ustalenia będą zgodne z naszymi oczekiwaniami. Można też wystąpić o wydanie wyciągu z tego planu, dzięki czemu będziemy mogli (np. po konsultacji z architektem) dostosować do zawartych w nim wymagań.

Co jeśli działka nie jest budowlaną?

Jednak opracowanie MPZP nie sprawia automatycznie, że wybrana działka staje się budowlaną. Jeśli działka, która przed opracowaniem MPZP była rolną w rejestrze gruntów wciąż taką pozostaje. Jest jedynie objęta zezwoleniem na zmianę jej przeznaczenia. Oznacza to, że przed uzyskaniem pozwolenia musimy wyłączyć ją z użytkowania rolniczego, składając wniosek w starostwie powiatowym (jeśli działka znajduje się poza granicami administracyjnymi miasta). Wymóg ten dotyczy gruntów klasy I-III b oraz gruntów na glebach organicznych klasy IV–VI oraz w przypadku gdy grunty zostały zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa lub były wykorzystywane pod:

  • stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie potrzebom rolnictwa: wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
  • budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej, uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
  • parki wiejskie oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
  • pracownicze ogródki działkowe i botaniczne;
  • urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
  • torfowiska i oczka wodne;
  • drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Ile kosztuje odrolnienie działki?

Na gruntach rolnych pochodzenia mineralnego klas IV-VI (wykorzystywanych najczęściej pod zabudowę) nie trzeba uzyskiwać zgody na wyłączenie z produkcji rolniczej, ani wnosić żadnych opłat. Zmieni się jedynie wysokość podatku od nieruchomości.

W przypadku obowiązywania MPZP pozytywną decyzję o wyłączeniu z użytkowania rolniczego w zasadzie uzyskamy bez większych problemów, ale musimy się liczyć z poniesieniem niekiedy bardzo wysokich wydatków związanych z taką decyzją. Ich wysokość zależy od klasy gruntu i obejmuje jednorazową opłatę oraz opłaty roczne w wysokości 10% opłaty jednorazowej wnoszone przez dziesięć lat.

W przypadku gruntu klasy I suma opłat w odniesieniu do 1 hektara wyniesie prawie 1 milion złotych, a najniższa dla gruntów organicznych klasy VI prawie 180 tys zł. Z opłat tych zwolnione są grunty pod budownictwo jednorodzinne o powierzchni do 0,05 ha. W praktyce, w takich sytuacjach występuje się o odrolnienie jedynie części działki z przeznaczeniem pod budynek i niezbędną do jego użytkowania powierzchnie gruntu, co pozwala ograniczyć opłaty lub nawet ich uniknąć.

Przykład: Pan X chce kupić działkę rolną na terenie objętym MPZP o powierzchni 3000 m2 na gruntach klasy III a. W przypadku wyłączenia całości opłaty całkowite wyniosłyby 0,25 ha x 320 595 zł/ha x 2 (10 rat po 10%) = 160 297 zł, a także wzrósłby podatek od nieruchomości. Wyłączając jedynie 1000 m2 należności wyniosłyby jedynie 3260 zł.

Uwaga! MPZP może określić minimalną powierzchnię działki wyłączoną z użytkowania rolniczego pod budownictwo jednorodzinne. Zakup działki na właściciela, któremu nałożono obowiązek uiszczania opłat za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej przechodzi na następnego właściciela, a nabywca powinien być poinformowany o takim obowiązku.

Działka bez Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)

Zakup działki, która leży na terenie bez opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może oznaczać, że nie będziemy mogli tam nic pobudować. Konieczne będzie uzyskanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, co połączone jest z obowiązkiem spełniania określonych wymagań dotyczących jej usytuowania, sąsiedztwa, dostępu do mediów. itd.

Polecamy artykuł: Budowa na działce leśnej - poradnik praktyczny

W przypadku gruntów rolnych zasadnicze znaczenie ma to, czy działka znajduje się na terenie wiejskim czy też w granicach administracyjnych miasta.

Działki rolne na obszarze miast są bowiem wyłączone z przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych i nie ma wymogu uzyskania tzw. odrolnienia, czyli zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnych i wyłączenia ich z produkcji rolniczej. Nie oznacza to jednak, że automatycznie stają się działkami budowlanymi, ponieważ (gdy nie ma MPZP) o ich przeznaczeniu mogą zdecydować jedynie indywidualnie wydane warunki zabudowy.

Cezary Jankowski
Ekspert w zakresie tematów budowlanych i instalacyjnych

fot. pixabay.com / mohamed_hassan

Zdaniem naszych Czytelników

time image

08 Wrz 2019, 17:17

56 minut temu, Gość Marcin napisał: Mam dzialke 10 ar przeksztalcona na budowlana n.a. ktorej jest juz prad. Zostalem pozwolenie n.a. budowe .Ale w miedxtczasie kupilem juz domu I chcialem ja sprzedac. W ksiegach ciagle jednak widnieje dzialka rolna. Kupiec sprawdzic I mowi ...

time image

Gość Marcin

08 Wrz 2019, 16:18

Mam dzialke 10 ar przeksztalcona na budowlana n.a. ktorej jest juz prad. Zostalem pozwolenie n.a. budowe .Ale w miedxtczasie kupilem juz domu I chcialem ja sprzedac. W ksiegach ciagle jednak widnieje dzialka rolna. Kupiec sprawdzic I mowi ze musze to zmienic.Skoro jest juz przeksztalcona to ...

Tylko, że nikt nie pisze o terminach. Poza tym trzeba też sprawdzić, czy na działce nie trzeba będzie przeprowadzić procedury związanej z potencjalnymi znaleziskami archeologicznymi. Podejrzewam, że przy braku MPZP taki temat nie istnieje :). Chyba, że ktoś zawadził lemieszem o ...

time image

Gość Aleksandra

30 Sie 2019, 00:33

Procedurę odrolnienia, tj. zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na grunty nierolnicze i nieleśne, można podzielić na dwa etapy, a mianowicie: Etap I – to przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne, które dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ...

time image

21 Gru 2016, 13:55

Kupowanie działki to jest w ogóle rzecz karkołomna, nie dawno to przeżywałem i nie chciałbym drugi raz. Okazało się, że w naszym wypadku największym problemem było to, że ludzie którzy ją sprzedają posiedli ją przez zasiedzenie...

time image

Gość kortes

21 Gru 2016, 11:35

Jeśli ktoś kupuje bez pomocy fachowca to może się nieźle władować, bo ludzie nawet nie mają pojęcia ile jest tematów, które mogą w przyszłości być na tej działce zagrożeniem, albo po prostu zniszczyć życie. Kiedyś ludzie kupowali działki na terenach narażonych na powodzie ...

time image

Gość Arystosedes

18 Mar 2015, 11:54

Kompletnie nie zrozumiałem tej zależności:"Przykład: Pan X chce kupić działkę rolną na terenie objętym MPZP o powierzchni 3000 m2 na gruntach klasy III a. W przypadku wyłączenia całości opłaty całkowite wyniosłyby 0,25 ha x 320 595 zł/ha x 2 (10 rat po 10%) = 160 297 zł, a ...

time image

Gość geologia i geotechni

04 Mar 2015, 15:16

W powyższym artykule nie uwzględniono także badań geologicznych, które tak naprawdę dają Nam obraz tego co kupujemy (rodzaj gruntów i ich parametry, głębokość do zwierciadła wody). Koszt takich badań w stosunku do wartości całej inwestycji (cena działki + koszt budowy domu) ...

time image

Gość Prezes

25 Lut 2012, 14:54

Proponuję sprawdzić czy obowiązujący obecnie plan miejscowego zagospodarowania nie jest przedmintem zmiany. Jeżeli tak. to proszę zwócić uwagę na datę uchwalenia Uchwały Rady Gminy (Miasta) .... o przystąpieniu do zmiany obowiązującego miejscowego planu. Data uchwalenia ww. Uchwały ...

Cytat Czy mogę wyłączyć z produkcji rolnej teren tylko pod domem i garażem? czyli jakieś np 150 m2 + ewentualnie (jeśli trzeba) pod podjazdem? A resztę działki ok 1000 m2 zostawić jako rolną? Wielkość powierzchni wyłączonej ...

time image

09 Maj 2011, 13:31

Aby się nie powtarzać: Cytat Upraszczając - odrolnić, czyli zmienić przeznaczenie gruntu, można dokonać tylko poprzez odpowiednie zapisy w MPZP lub (i) pod pewnymi warunkami – dotyczy to tylko gruntów niższej klasy niż III - „decyzją” ...

time image

09 Maj 2011, 13:27

nie będę mieszał ale z pewnością niekoniecznie

time image

09 Maj 2011, 12:57

Cytat W przepisach prawnych nie ma pojęcia "odrolnienie gruntu" i w przypadku ubiegania się o uzyskanie pozwolenia na budowę muszą być spełnione dwa warunki: zmiana przeznaczenia gruntu i wyłączenie go z produkcji rolniczej. Sama zmiana ...

W przepisach prawnych nie ma pojęcia "odrolnienie gruntu" i w przypadku ubiegania się o uzyskanie pozwolenia na budowę muszą być spełnione dwa warunki: zmiana przeznaczenia gruntu i wyłączenie go z produkcji rolniczej. Sama zmiana przeznaczenia gruntów określona w MPZP jako tereny ...

time image

Gość aga

08 Maj 2011, 21:09

chyba jakies bzdury Pan pisze...przecież jeśli mpzp zostaje uchwalony i wyznaczone sa w nim tereny budowlane, to oznacza to, że działki, które zostały wskazane jako budowlane zostały odrolnione. Sporządzający mpzp musi uzyskać zgodę na odrolnienie i odlesienie nowych gruntów budowlanych, ...

Wiecej na Forum BudujemyDom.pl
Pokaż wszystkie komentarze

Dodaj komentarz

time image
time image
Warto wiedzieć dodatkowo:
Zobacz inne artykuły
Ile czasu i pieniędzy potrzeba, aby doprowadzić media do działki?
Ile czasu i pieniędzy potrzeba, aby doprowadzić media do działki?
Zadaj pytanie ekspertowi Masz wątpliwości lub dodatkowe pytania? Napisz do nas!
expert image
Akceptowane formaty plików: 'jpg', 'jpeg', 'gif', 'bmp', 'png'. Dodawanie wielu plików - wciśnij CTRL.
Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Okres przetwarzania danych: Twoje dane przetwarzane będą do czasu istnienia podstawy do ich przetwarzania – czyli w tym konkretnym przypadku, do czasu udzielenia odpowiedzi. Masz prawo do: dostępu do Twoich danych, ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych lub ich przenoszenia. Możesz: odwołać zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych, zażądać, by Twoje wszystkie dane zostały usunięte. Podstawy prawne: art. 5, 6, 12, 13 Ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych (RODO). Czytaj więcej
Dodano plik do wysłania
Poradnik
Cenisz nasze porady? Możesz otrzymywać najnowsze w każdy czwartek!
Budujemy Dom
9,95 zł tylko teraz!
Teraz za darmo!
Od teraz, dla wszystkich! Wystarczy, że się zalogujesz. A otrzymasz dostęp do wszystkich artykułów z papierowego BudujemyDom! Całkowiecie za darmo!
Dom Energooszczędny Vademecum 2019

Dom Energooszczędny Vademecum

Jak zbudować dom energooszczędny

ABC Budowania 2019

ABC Budowania

To, co koniecznie musisz wiedzieć, żeby Twój pierwszy dom był dla Ciebie, a nie dla wroga

Wnętrza 2019

Wnętrza

Nowoczesne, stylowe, piękne wnętrza - zasady, porady, inspiracje

Czas na Wnętrze wrzesień 2019

Czas na Wnętrze

Od inspiracji do realizacji

Twój Dom Twój Styl 2019

Twój Dom Twój Styl

Poradnik shoppingowy

Budujemy Dom lipiec - sierpień 2019

Budujemy Dom

Dla budujących dom i wykonawców

Dom Polski 2019

Dom Polski

Jak zbudować dom tańszy niż mieszkanie

Nowoczesne Instalacje 2019

Nowoczesne Instalacje

Jak zbudować dom energooszczędny