Formalności po zakończeniu budowy domu

Formalności po zakończeniu budowy domu

Co musimy zrobić, żeby wykonać odbiór domu? Jakie są procedury i jakie trzeba zgromadzić dokumenty? Gdzie składamy papiery i kto dokonuje oględzin domu?

Streszczenie artykułu
Po zakończeniu budowy domu, konieczne jest dopełnienie pewnych formalności, które umożliwiają użytkowanie nieruchomości zgodnie z prawem. Pierwszym krokiem jest zgłoszenie zakończenia budowy do starostwa powiatowego, co powinno nastąpić nie później niż 14 dni od dnia zakończenia prac. W zgłoszeniu należy podać informacje o nieruchomości i inwestorze, a także załączyć dokumenty takie jak oświadczenie o zakończeniu budowy, protokół odbioru końcowego, dokumenty potwierdzające prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz projekt budowlany. Po złożeniu zgłoszenia, starostwo ma 21 dni na przeprowadzenie kontroli, podczas której sprawdza, czy budynek został wybudowany zgodnie z projektem i przepisami. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, starosta może nakazać usunięcie uchybień lub nawet rozbiórkę budynku. Jeżeli kontrola nie wykaże żadnych nieprawidłowości, starosta wydaje decyzję o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Dopiero po otrzymaniu tego dokumentu, właściciel może legalnie zamieszkać w swoim nowym domu. Warto pamiętać, że nie dopełnienie formalności związanych z zakończeniem budowy może skutkować karą grzywny, a nawet pozbawieniem wolności do roku.

Jakich formalności dopełnić, by wprowadzić się do nowo wybudowanego domu?

W dopiero co wybudowanym domu nie można ot tak, po prostu sobie zamieszkać. Aby wszystko odbyło się legalnie i żeby uniknąć kar, przed wprowadzeniem się do nowej siedziby, należy dopełnić formalności, opisanych w art. 54 ustawy Prawo budowlane. Czyli zgłosić Powiatowemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego zakończenie budowy, dołączając potrzebne dokumenty.

Urząd ma 14 dni na zajęcie stanowiska. Jeśli nie zgłosi sprzeciwu, można się wprowadzać. W tej procedurze nie ma czegoś takiego, jak oględziny domu. Chociaż nadzór ma prawo przysłać inspektora, który na miejscu sprawdzi, czy podane informacje są zgodne z rzeczywistością i wyjaśni ewentualne wątpliwości. Jednak w przypadku domów jednorodzinnych, jeśli w projekcie nie dokonywano zmian, zdarza się to sporadycznie.

Dokumenty, które trzeba dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy, wyliczono w art. 57 Prawa budowlanego:

  • oryginał dziennika budowy;
  • oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami;
  • oświadczenie kierownika budowy o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
  • oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
  • protokoły badań i sprawdzeń przyłączy i instalacji, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem, sporządzone przez osoby posiadające uprawnienia w odpowiedniej specjalności. Tych jest więcej, więc zajmiemy się nimi za chwilę;
  • dokumentację geodezyjną, czyli inwentaryzację powykonawczą w postaci mapy z informacją o zgodności usytuowania obiektu z projektem zagospodarowania działki lub o odstępstwach od projektu, sporządzone przez osobę posiadającą uprawnienia zawodowe w dziedzinie geodezji i kartografii;
  • kopie rysunków projektowych, na których naniesiono tzw. zmiany nieistotne, wprowadzone podczas wykonywania robót. Dobrze widziany jest opis wyjaśniający cel wprowadzenia zmian. W takiej sytuacji oświadczenie o zgodności wykonania budynku z projektem, poza kierownikiem budowy, podpisują projektant i inspektor nadzoru (jeśli został ustanowiony).
Dziennik budowy - podstawowy dokument potrzebny przy odbiorze domu
Dziennik budowy - podstawowy dokument potrzebny przy odbiorze domu. (fot. J. Werner)

Gdy idzie o protokoły badań i sprawdzeń przyłączy oraz instalacji, to potrzebne są:

  • protokoły odbioru przyłączy: wodnego, kanalizacyjnego i elektrycznego (albo umowy z dostawcami mediów);
  • protokół odbioru instalacji gazowej (jeśli jest w budynku), sporządzony przez uprawnionego instalatora po przeprowadzeniu próby szczelności instalacji;
  • protokół odbioru pionów wentylacyjnych i kominów spalinowych od mistrza kominiarskiego;
  • jeśli dom będzie przyłączony do własnej oczyszczalni ścieków/szamba - atest higieniczny oczyszczalni/szamba, wystawiony przez producenta;
  • jeśli woda pitna będzie czerpana z własnego ujęcia - zaświadczenie o jej przydatności do spożycia wystawione przez sanepid, czyli Państwową Inspekcję Sanitarną.

Jak widać potrzebnych dokumentów jest cała masa, trochę to też kosztuje - np. inwentaryzacja geodezyjna powyżej 1000 zł, odbiór kominiarski 200-300 zł itd.

Jak prowadzić dokumentację budowy domu?

Pozwolenie na użytkowanie

Poza procedurą zgłoszenia zakończenia budowy jest jeszcze druga - uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Do wniosku załącza się te same dokumenty, co do zawiadomienia o zakończeniu budowy i dodatkowo oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej. Te instytucje również mają 14 dni na zajęcie stanowiska (liczone od dnia dostarczenia zawiadomienia o zamiarze użytkowania domu).

W tej procedurze inwestora czeka kontrola powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który powinien pojawić się na budowie w ciągu trzech tygodni od złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie, który to wniosek urząd traktuje jak wezwanie do kontroli. Inwestor musi wziąć w niej udział, a o jej terminie nadzór budowlany zawiadamia go w ciągu 7 dni od otrzymania wezwania. Inspektor sprawdza m.in. zgodność obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki i projektem architektoniczno-budowlanym (np. wysokość budynku, szerokość, liczbę kondygnacji, kąt nachylenia dachu) oraz porządek na placu.

W większości przypadków, do odbioru domu jednorodzinnego wystarczy zgłoszenie zakończenia budowy. Z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie występują ci inwestorzy, którzy chcą dokonać częściowego odbioru domu, żeby wprowadzić się do niego przed zakończeniem wszystkich prac. Oraz druga grupa, czyli inwestorzy, na których taki obowiązek nałożył nadzór budowlany, np. w decyzji dotyczącej legalizacji samowoli budowlanej. Obowiązkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie objęte są też nowe budynki użyteczności publicznej i budynki wielorodzinne.

Gdy chodzi o inwestorów, którzy chcą się wprowadzić przed zakończeniem wszystkich prac, to przepisy nie precyzują, jakie roboty muszą być wykonane przed częściowym odbiorem domu.

Przyjęło się jednak, że budynek musi przynajmniej mieć izbę przeznaczoną na stały pobyt ludzi (wystarczy jeden pokój) i pomieszczenia pomocnicze (tj. kuchnię i łazienkę). Powinny być podłączone wszystkie instalacje (prąd, woda, odprowadzenie ścieków) i ogrzewanie - spełniające wymogi bezpieczeństwa, ale niekoniecznie takie, jak zaplanowano w projekcie. Teren ma być uprzątnięty, podejście do budynku i podjazd utwardzone. Urządzenia budowlane, niezbędne do prowadzenia dalszych prac, powinny zostać odpowiednio zabezpieczone.

Żeby uzyskać pozwolenie na użytkowanie przed zakończeniem wszystkich prac, w budynku musi być m.in. zdatna do użycia łazienka (fot. z lewej) i ogrzewanie (fot. z prawej). (fot. J. Werner)
Przed zasiedleniem teren budowy musi zostać uporządkowany
Przed zasiedleniem teren budowy musi zostać uporządkowany. (fot. A. Papliński)

Za zamieszkanie w domu bez dopełnienia formalności grozi wysoka kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. W przypadku domu jednorodzinnego to 10 tys. zł. Nadzór budowlany może nałożyć na inwestora kary pieniężne także wtedy, gdy podczas kontroli stwierdzi rozbieżność z projektem czy duże uchybienia na budowie. Urząd może również nakazać wykonanie w budynku jakiś poprawek, a w skrajnym przypadku jego rozbiórkę.

A życie sobie

W życiu, jak wiadomo, różnie bywa. Niektórzy latami mieszkają bez formalnego odbioru domu, co może się skończyć sporymi kłopotami po kontroli z nadzoru, powiadomionego o nieprawidłowościach przez sąsiada, albo przy próbie sprzedania nieruchomości.

Inwestorzy zwracają też uwagę na odmienne podejście do podobnych spraw przez różnych urzędników.

Np. kwestia tarasu. Jeśli był w projekcie, musi być wykonany - twierdzą jedni, przywołując stanowisko kierownika budowy i geodety. Inni piszą, że planują wykonać go po odbiorze, i że z punktu widzenia geodety i kierownika tak jest ok. Jeszcze inni informują, że można złożyć oświadczenie, że taras zostanie zrealizowany w terminie późniejszym i że w takiej sytuacji urząd nie robi problemów.

Podobnie z utwardzeniem terenu i ogrodzeniem. U jednych inwestorów nadzór dostrzegł brak docelowego ogrodzenia (było tymczasowe) i utwardzenia terenu. Inni mają budynek odebrany kilka lat temu, choć płotu wciąż nie postawili.

Redaktor: Janusz Werner
Na zdjęciu otwierającym: Do nowego domu można się wprowadzić dopiero po dopełnieniu formalności - kiedy nadzór budowlany nie wyrazi sprzeciwu po zgłoszeniu zakończenia budowy lub po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. (fot. A. Paplilński)

FAQ Pytania i odpowiedzi
  • Jakie są formalności, które należy dopełnić po zakończeniu budowy domu?

    Po zakończeniu budowy domu należy zgłosić zakończenie budowy do starostwa, złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie, a także zamówić przegląd techniczny budynku.
  • Jakie dokumenty są potrzebne do zgłoszenia zakończenia budowy?

    Do zgłoszenia zakończenia budowy potrzebne są: oświadczenie o zakończeniu budowy, protokół odbioru końcowego, protokół z badania gruntu, a także dokumenty potwierdzające zgodność wykonania budynku z projektem.
  • Czy po zakończeniu budowy domu jest wymagane pozwolenie na użytkowanie?

    Tak, po zakończeniu budowy domu jest wymagane pozwolenie na użytkowanie, które jest wydawane przez starostwo po złożeniu odpowiedniego wniosku.
Janusz Werner
Janusz Werner

Dziennikarz z przeszło 25-letnim doświadczeniem w mediach drukowanych i elektronicznych. W Budujemy Dom od blisko dekady. Na budowach bywa tak często, jak w redakcji. Autor tekstów poradnikowych i publicystycznych, także porad prawnych. Nadąża za zmianami w największych programach pomocowych dla inwestorów indywidualnych: w Czystym Powietrzu, Moim Prądzie, Mojej Wodzie...

Komentarze

Lepiej uzupełnić dokumenty. Nadzór budowlany może przeprowadzić kontrolę także w już legalnie użytkowanym budynku. Braki w dokumentacji mogą  (a nawet powinny) do tego skłaniać. 
Zdaniem Czytelnika
08-11-2023 18:17
Komentarz dodany przez Jarosław: Witam,jeśli można to poproszę o info. 23.10.2023 złożyłem do pinb papiery o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego. Dziś 6.11.2023 inspektor nadzoru budowlanego zadzwonił i powiedział że brakuje mi jeszcze jakiegoś protokołu. Termin 14 dni minął ...
Gość Izabela
09-02-2023 22:08
Retrofood sprawdz czy jest skserowała pierwsza strona zawiadomienia o zakończeniu budowy , na niej powinny być pieczątki o braku wniesienia sprzeciwu . Tak bynajmniej to wygląda w moim mieście.
Wiecej na Forum BudujemyDom.pl
Czytaj tak, jak lubisz
W wersji cyfrowej lub papierowej
Moduł czytaj tak jak lubisz