- Jakich formalności dopełnić, by wprowadzić się do nowo wybudowanego domu?
- Jak prowadzić dokumentację budowy domu?
- Czym jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynku?
- Co grozi za mieszkanie w budynku bez formalnego odbioru?

Jakich formalności dopełnić, by wprowadzić się do nowo wybudowanego domu?
W dopiero co wybudowanym domu nie można ot tak, po prostu sobie zamieszkać. Aby wszystko odbyło się legalnie i żeby uniknąć kar, przed wprowadzeniem się do nowej siedziby, należy dopełnić formalności, opisanych w art. 54 ustawy Prawo budowlane. Czyli zgłosić Powiatowemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego zakończenie budowy, dołączając potrzebne dokumenty.
Urząd ma 14 dni na zajęcie stanowiska. Jeśli nie zgłosi sprzeciwu, można się wprowadzać. W tej procedurze nie ma czegoś takiego, jak oględziny domu. Chociaż nadzór ma prawo przysłać inspektora, który na miejscu sprawdzi, czy podane informacje są zgodne z rzeczywistością i wyjaśni ewentualne wątpliwości. Jednak w przypadku domów jednorodzinnych, jeśli w projekcie nie dokonywano zmian, zdarza się to sporadycznie.
Dokumenty, które trzeba dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy, wyliczono w art. 57 Prawa budowlanego:
- oryginał dziennika budowy;
- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami;
- oświadczenie kierownika budowy o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
- oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
- protokoły badań i sprawdzeń przyłączy i instalacji, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem, sporządzone przez osoby posiadające uprawnienia w odpowiedniej specjalności. Tych jest więcej, więc zajmiemy się nimi za chwilę;
- dokumentację geodezyjną, czyli inwentaryzację powykonawczą w postaci mapy z informacją o zgodności usytuowania obiektu z projektem zagospodarowania działki lub o odstępstwach od projektu, sporządzone przez osobę posiadającą uprawnienia zawodowe w dziedzinie geodezji i kartografii;
- kopie rysunków projektowych, na których naniesiono tzw. zmiany nieistotne, wprowadzone podczas wykonywania robót. Dobrze widziany jest opis wyjaśniający cel wprowadzenia zmian. W takiej sytuacji oświadczenie o zgodności wykonania budynku z projektem, poza kierownikiem budowy, podpisują projektant i inspektor nadzoru (jeśli został ustanowiony).
Gdy idzie o protokoły badań i sprawdzeń przyłączy oraz instalacji, to potrzebne są:
- protokoły odbioru przyłączy: wodnego, kanalizacyjnego i elektrycznego (albo umowy z dostawcami mediów);
- protokół odbioru instalacji gazowej (jeśli jest w budynku), sporządzony przez uprawnionego instalatora po przeprowadzeniu próby szczelności instalacji;
- protokół odbioru pionów wentylacyjnych i kominów spalinowych od mistrza kominiarskiego;
- jeśli dom będzie przyłączony do własnej oczyszczalni ścieków/szamba - atest higieniczny oczyszczalni/szamba, wystawiony przez producenta;
- jeśli woda pitna będzie czerpana z własnego ujęcia - zaświadczenie o jej przydatności do spożycia wystawione przez sanepid, czyli Państwową Inspekcję Sanitarną.
Jak widać potrzebnych dokumentów jest cała masa, trochę to też kosztuje - np. inwentaryzacja geodezyjna powyżej 1000 zł, odbiór kominiarski 200-300 zł itd.
Jak prowadzić dokumentację budowy domu?
Pozwolenie na użytkowanie
Poza procedurą zgłoszenia zakończenia budowy jest jeszcze druga - uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Do wniosku załącza się te same dokumenty, co do zawiadomienia o zakończeniu budowy i dodatkowo oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej. Te instytucje również mają 14 dni na zajęcie stanowiska (liczone od dnia dostarczenia zawiadomienia o zamiarze użytkowania domu).
W tej procedurze inwestora czeka kontrola powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który powinien pojawić się na budowie w ciągu trzech tygodni od złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie, który to wniosek urząd traktuje jak wezwanie do kontroli. Inwestor musi wziąć w niej udział, a o jej terminie nadzór budowlany zawiadamia go w ciągu 7 dni od otrzymania wezwania. Inspektor sprawdza m.in. zgodność obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki i projektem architektoniczno-budowlanym (np. wysokość budynku, szerokość, liczbę kondygnacji, kąt nachylenia dachu) oraz porządek na placu.
W większości przypadków, do odbioru domu jednorodzinnego wystarczy zgłoszenie zakończenia budowy. Z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie występują ci inwestorzy, którzy chcą dokonać częściowego odbioru domu, żeby wprowadzić się do niego przed zakończeniem wszystkich prac. Oraz druga grupa, czyli inwestorzy, na których taki obowiązek nałożył nadzór budowlany, np. w decyzji dotyczącej legalizacji samowoli budowlanej. Obowiązkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie objęte są też nowe budynki użyteczności publicznej i budynki wielorodzinne.
Gdy chodzi o inwestorów, którzy chcą się wprowadzić przed zakończeniem wszystkich prac, to przepisy nie precyzują, jakie roboty muszą być wykonane przed częściowym odbiorem domu.
Przyjęło się jednak, że budynek musi przynajmniej mieć izbę przeznaczoną na stały pobyt ludzi (wystarczy jeden pokój) i pomieszczenia pomocnicze (tj. kuchnię i łazienkę). Powinny być podłączone wszystkie instalacje (prąd, woda, odprowadzenie ścieków) i ogrzewanie - spełniające wymogi bezpieczeństwa, ale niekoniecznie takie, jak zaplanowano w projekcie. Teren ma być uprzątnięty, podejście do budynku i podjazd utwardzone. Urządzenia budowlane, niezbędne do prowadzenia dalszych prac, powinny zostać odpowiednio zabezpieczone.
Za zamieszkanie w domu bez dopełnienia formalności grozi wysoka kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. W przypadku domu jednorodzinnego to 10 tys. zł. Nadzór budowlany może nałożyć na inwestora kary pieniężne także wtedy, gdy podczas kontroli stwierdzi rozbieżność z projektem czy duże uchybienia na budowie. Urząd może również nakazać wykonanie w budynku jakiś poprawek, a w skrajnym przypadku jego rozbiórkę.
A życie sobie
W życiu, jak wiadomo, różnie bywa. Niektórzy latami mieszkają bez formalnego odbioru domu, co może się skończyć sporymi kłopotami po kontroli z nadzoru, powiadomionego o nieprawidłowościach przez sąsiada, albo przy próbie sprzedania nieruchomości.
Inwestorzy zwracają też uwagę na odmienne podejście do podobnych spraw przez różnych urzędników.
Np. kwestia tarasu. Jeśli był w projekcie, musi być wykonany - twierdzą jedni, przywołując stanowisko kierownika budowy i geodety. Inni piszą, że planują wykonać go po odbiorze, i że z punktu widzenia geodety i kierownika tak jest ok. Jeszcze inni informują, że można złożyć oświadczenie, że taras zostanie zrealizowany w terminie późniejszym i że w takiej sytuacji urząd nie robi problemów.
Podobnie z utwardzeniem terenu i ogrodzeniem. U jednych inwestorów nadzór dostrzegł brak docelowego ogrodzenia (było tymczasowe) i utwardzenia terenu. Inni mają budynek odebrany kilka lat temu, choć płotu wciąż nie postawili.
Redaktor: Janusz Werner
Na zdjęciu otwierającym: Do nowego domu można się wprowadzić dopiero po dopełnieniu formalności - kiedy nadzór budowlany nie wyrazi sprzeciwu po zgłoszeniu zakończenia budowy lub po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. (fot. A. Paplilński)
Zdaniem naszych Czytelników
Gość Izabela
09 Feb 2023, 22:08
Retrofood sprawdz czy jest skserowała pierwsza strona zawiadomienia o zakończeniu budowy , na niej powinny być pieczątki o braku wniesienia sprzeciwu . Tak bynajmniej to wygląda w moim mieście.
Budujemy Dom - działka i dom
29 Nov 2022, 16:26
Skoro odesłali, nie upominając się o dodatkowe dokumenty, to pewnie wszystko jest ok. Żeby wszystko było jasne i na papierze, proszę wystąpić o wydanie zaświadczenia, że urząd nie wniósł sprzeciwu na zawiadomienie o zakończeniu budowy. Niektóre PINB wydają je z automatu ...
Gość Agnieszka
29 Nov 2022, 14:11
Witam. Ja złożyłam papiery wszystkie do nadzoru budowlanego. I po dwóch tygodniach przyszedł lidt A w środku dziennik budowy I wszystkie moje papiery. Co to znaczy że dom oddany. Czy ma przyjsc jeszcze pismo jakieś. Proszę o pomoc.
retrofood
14 Oct 2022, 18:49
54 minuty temu, bobiczek napisał: Ma - a czasami nie ma. Musi mieć. Bez ubezpieczenia jego "papiery" są prawnie nieważne, więc przystępując wtedy do pracy popełnia czyn przestępczy. Karalny!
Elfir
14 Oct 2022, 18:36
Mój sam przyniósł i był na tyle uczciwy, że powiedział, ze kiedyś miał wpadkę na budowie i teraz bardzo pilnuje ubezpieczenia. No i nie był to najtańszy kierbud na rynku, co tylko stempluje dziennik, a na budowie go nie ma.
bobiczek
14 Oct 2022, 17:53
3 minuty temu, Elfir napisał: (kierbud ma ubezpieczenie) Ma - a czasami nie ma. Trzeba sprawdzić przed pierwszym wpisem w dzienniku (czy ma) Teraz szczerze. Sprawdziłaś kiedyś swojego czy ma? Bo ja też szczerze - nie. Nawet mi wtedy do głowy ...
Elfir
14 Oct 2022, 17:46
1 godzinę temu, Gość Maria napisał: Brak wienca na scianach nośnych, stwierdzil rzeczoznawca. Jest 13 lat po odbiorze, co robić. Kierownik budowy nie odbiera telefonów. Proszę o radę. List polecony do kierownika budowy z żądaniem ustosunkowania się do wykrytej ...
Gość Maria
14 Oct 2022, 16:30
Brak wienca na scianach nośnych, stwierdzil rzeczoznawca. Jest 13 lat po odbiorze, co robić. Kierownik budowy nie odbiera telefonów. Proszę o radę.
Budujemy Dom - budownictwo i instalacje
23 Aug 2021, 10:51
Ogrodzenie lub inne zabezpieczenie jest wymagane na czas budowy - później wg uznania, chyba ,ze MPZP lub WZiZT nakładają taki obowiązek. uwzględniony w projekcie zagospodarowania działki.
Gość Ted
23 Aug 2021, 10:11
To ogrodzenie domu jest obowiązkowe ? Nie wydaje mi się, ja nie planuje go zrobić do niczego nie jest mi potrzebne