Budowa domu to ogromny wydatek. Jeśli przyjmiemy, że koszt wybudowania 1 m2 przekracza 6 tys. zł, to za 100-metrowy dom trzeba zapłacić przeszło 600 tys. zł. Do tego należy doliczyć zakup działki, przyłącza, ogrodzenie itd. Przy przeciętnych zarobkach bez kredytu się nie obędzie. W bajki o tym, że dom można zbudować za 200 tys., albo samemu, lepiej nie wierzyć.
Janusz Werner
Data publikacji: 2024-02-09
Data aktualizacji: 2024-02-09
Artykuł porusza temat kosztów związanych z budową domu, podkreślając, że jest to znaczne przedsięwzięcie finansowe. Wyjaśnia, że koszt wybudowania metra kwadratowego domu przekracza 6 tys. zł, co sprawia, że budowa 100-metrowego domu może przekroczyć 600 tys. zł, nie licząc dodatkowych wydatków takich jak zakup działki, przyłącza czy ogrodzenia. Tekst obala mity o taniej budowie domu samodzielnie za 200 tys. zł, wskazując na realne ceny i wyzwania. Przedstawia także aktualne dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące kosztów budowy i zwraca uwagę na różnice cenowe w zależności od lokalizacji oraz na fakt, że bez kredytu, dla przeciętnie zarabiających, budowa domu może być nieosiągalna. Dalej, artykuł omawia kredyt hipoteczny jako główną metodę finansowania budowy domu, wyjaśniając jego zasady, wymagania wobec kredytobiorców oraz proces uzyskania kredytu. Porusza kwestię zabezpieczenia kredytu poprzez hipotekę, sposoby udzielania kredytu (jednorazowo lub w transzach) oraz przedstawia ogólne informacje o zdolności kredytowej, niezbędnej do uzyskania finansowania. Na koniec, artykuł informuje o rządowym wsparciu w postaci dopłat do kredytów hipotecznych, omawiając warunki programów takich jak "Bezpieczny kredyt 2%" oraz zapowiadanego "Kredytu 0%", które mają na celu ułatwienie realizacji marzeń o własnym domu. Wskazuje na różnice w dostępności i warunkach tych programów, podkreślając ich wpływ na rynek nieruchomości i dostępność mieszkań.
Na forum.budujemydom.pl mieliśmy kiedyś użytkownika, który zbudował dom samodzielnie. Ale było to wiele lat temu i nie pracował zupełnie sam - pomagał mu m.in. wuj murarz. Był to więc raczej wyjątek potwierdzający regułę. Domu, spełniającego aktualne Warunki Techniczne, z nowoczesnymi instalacjami, nie da się zbudować samemu. Ani za półdarmo.
6335 zł to według Głównego Urzędu Statystycznego cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za III kwartał ubiegłego roku. Wyliczenia portali monitorujących rynek budowlany są podobne. Generalni wykonawcy, za 1 m2 domu wykończonego pod klucz, biorą 8-9 tys. zł.
Licząc po cenach GUS, na 100-metrowy dom potrzeba 630 tys. zł, 120 m2 to wydatek przekraczający 750 tys. zł, na 150 m2 trzeba przyszykować 950 tys. zł. I to bez szaleństw. Do tego dojdzie cena działki. W małej miejscowości wystarczy na nią 50 tys. zł, w dużym mieście może być potrzebny nawet milion.
Marzenie o własnym domu łatwiej zrealizować, gdy inwestor zarabia kilkadziesiąt tys. zł miesięcznie, dostał spadek, albo ma na sprzedaż 4-pokojowe mieszkanie w centrum miasta. Jeśli żadna z tych okoliczności nie zachodzi, bez kredytu będzie trudno. Owszem, para zarabiająca powyżej średniej krajowej, może budować się, inwestując część bieżących dochodów. Tyle, że wtedy budowa potrwa bardzo długo.
Co to jest kredyt hipoteczny?
Pewnie każdemu zdarzyło się kiedyś prosić o pożyczkę - rodziców, siostrę, kolegę, bank. Pożyczka od najbliższych zwykle jest darmowa - oddajemy tyle, ile wzięliśmy. Bank na pożyczaniu pieniędzy zarabia, musimy mu zatem oddać to, co pożyczyliśmy plus umówione odsetki. Pożyczkę gotówkową na nieduże wydatki (telewizor, pralkę, nowe meble) łatwo dostać, ale jest ona droższa od kredytu hipotecznego. Wynika to z tego, że ten drugi jest specjalnie zabezpieczany, więc bank niewiele ryzykuje, dając klientowi pieniądze.
Żeby dostać kredyt hipoteczny zawieramy z bankiem specjalną umowę. Bank zobowiązuje się pożyczyć kredytobiorcy określoną kwotę, która zostanie (to ważne!) wydana na konkretny cel. Za pieniądze pożyczone na budowę domu nie można sobie zatem kupić np. luksusowego auta! Kredyt hipoteczny to pożyczka celowa, której przeznaczenie jest wyraźnie określone. Można za nią nabyć nieruchomość (dom, mieszkanie, działkę), pobudować się, wyremontować dom lub mieszkanie.
Kredytobiorca zobowiązuje się do spłaty kredytu w określonym terminie, z odsetkami i prowizją banku. Kwota jest zwykle duża, a okres spłaty długi - od kilku do kilkudziesięciu lat. Zabezpieczeniem zwrotu kredytu jest hipoteka ustanawiana na nieruchomości.
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, ustanawiane na nieruchomościach i wybranych prawach (np. własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu), które daje wierzycielowi (to nie musi być bank) zabezpieczenie na nieruchomości, z którego ten może skorzystać, jeżeli dłużnik nie wywiąże się ze swojego zobowiązania.
Hipoteka powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej założonej dla konkretnej nieruchomości. W tym wpisie znajduje się informacja, że właściciel ma zobowiązania finansowe np. wobec banku. Gdy kredytobiorca przestaje spłacać należne raty, wierzyciel może ściągnąć należność, doprowadzając do sprzedaży nieruchomości. Krótko rzecz biorąc, gdy nie będziemy spłacać rat, bank sprzeda nasz dom i w ten sposób odzyska to, co nam pożyczył.
Hipoteka wygasa w momencie spłaty długu. Mimo jej ustanowienia, właścicielem nieruchomości jest kredytobiorca, który może nią swobodnie zarządzać. Hipoteka jest związana z nieruchomością, a nie z osobą, która wzięła kredyt. Przy sprzedaży obciążonej w ten sposób nieruchomości, hipoteka przechodzi na jej kolejnego właściciela. W praktyce wygląda to jednak zwykle tak, że kupujący spłaca roszczenie banku, a sprzedający dostaje tylko resztę umówionej ceny.
Jeśli kredyt hipoteczny zostanie udzielony na zakup nieruchomości, np. domu, bank przelewa umówioną kwotę na rachunek sprzedającego, po podpisaniu umowy sprzedaży.
Kredyt udzielany na budowę domu może zostać uruchomiony w całości lub w transzach. W drugim przypadku bank przelewa kredytobiorcy pieniądze w częściach, po spełnieniu przez niego określonych warunków - np. udokumentowaniu zakończenia kolejnego etapu budowy.
W przypadku finansowania budowy, banki na ogół przelewają pieniądze z kredytu etapami. (fot. J. Werner)
Czy dostanę kredyt hipoteczny?
Przed podjęciem decyzji o udzieleniu pożyczki i o jej wysokości, bank sprawdza naszą zdolność kredytową. Zgodnie z ustawą Prawo Bankowe przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Inwestor zainteresowany kredytem musi przedłożyć w banku dokumenty niezbędne do dokonania oceny jego zdolności kredytowej. Wpływa na nią wysokość jego dochodów i ich źródło, wiek, zawód, liczba osób na utrzymaniu, zobowiązania finansowe, posiadane oszczędności, stan cywilny, comiesięczne wydatki, dotychczasowa historia kredytowa, posiadany majątek itd.
Istotne z punktu widzenia banku są m.in.:
wysokość zarobków i stabilne zatrudnienie - najlepiej umowa o pracę zawarta na czas nieokreślony;
miesięczne koszty utrzymania gospodarstwa domowego, czyli liczba osób pozostających na utrzymaniu wnioskodawcy, wysokość comiesięcznych stałych opłat (czynsz, opłaty eksploatacyjne itd.). Z reguły banki zakładają, że na spłatę kredytu możemy przeznaczyć nie więcej niż 40% swoich miesięcznych dochodów;
wiek wnioskodawcy - najlepiej 25-55 lat. Banki przyjmują, że kredyt powinien zostać spłacony przed ukończeniem np. 65 czy 70 roku życia;
wysokość już spłacanych kredytów własnych i poręczonych, limitów na kartach kredytowych itp.;
wkład własny, czyli zależnie od banku i sytuacji wnioskodawcy 10 lub 20% wartości inwestycji. Przynajmniej tyle własnych środków trzeba mieć, żeby dostać kredyt. Jeśli inwestor ma więcej, może liczyć na lepsze warunki. Przy budowie domu wkładem własnym może być również działka, na której zamierzamy się budować.
Co ważne, banki wyliczają zdolność kredytową według własnych zasad, więc jeden może nam przyznać pożyczkę niższą, inny wyższą, a w jeszcze innym nie dostaniemy jej wcale.
Kredyt ze wsparciem państwa
Wybierając kredyt, porównujemy przede wszystkim proponowaną przez banki RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. RRSO to całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa kwoty kredytu w stosunku rocznym. RRSO uwzględnia nie tylko oprocentowanie nominalne, ale wszystkie opłaty dodatkowe - prowizję banku, opłatę związaną z rozpatrzeniem wniosku i obsługą długu, ewentualne ubezpieczenie kredytu. Dla kredytu hipotecznego RRSO wynosi obecnie 8 do 9%.
Dlatego wielkim zainteresowaniem inwestorów cieszą się tańsze kredyty, w których spłacie pomaga państwo. W ubiegłym roku, rząd PiS uruchomił system dopłat do kredytu hipotecznego, który nazwano Bezpieczny kredyt 2%. W ramach tego programu kredytobiorca otrzymuje dopłaty do rat kredytu, będące różnicą między stałą stopą, ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Dopłaty do rat kredytu przysługują w ciągu pierwszych 10 lat jego spłaty.
Bezpieczny kredyt 2% można było wziąć na kupno mieszkania, budowę domu jednorodzinnego, ukończenie rozpoczętej wcześniej budowy domu, na zakup działki i budowę domu. Mogły się o niego ubiegać osoby, które nie ukończyły 45 roku życia; nie posiadały mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu; miały zdolność kredytową.
Zainteresowanie programem było tak duże, że środki przeznaczone na dopłaty do końca tego roku, zostały wyczerpane w roku poprzednim. Z Bezpiecznego Kredytu 2% skorzystało raptem kilkadziesiąt tysięcy osób, a program całkowicie rozregulował rynek - ceny mieszkań w dużych miastach wzrosły przez rok nawet o 1/4!
Mimo to Donald Tusk zapowiedział uruchomienie podobnego programu, jeszcze lepszego dla inwestorów, czyli Kredytu 0%! Jego wstępne założenia znajdziemy na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Podkreślamy - to tylko projekt, krytykowany zresztą nie tylko przez ekspertów, ale i wewnątrz koalicji.
Teoretycznie program ma ruszyć w drugiej połowie tego roku.
Do uzyskania kredytu nazwanego teraz Kredyt na start mają być uprawnieni:
single, którzy nie ukończyli 35 lat,
osoby z co najmniej jednym dzieckiem (bez limitu wieku),
osoby, które nie mają mieszkania lub domu,
osoby, które mają jedno mieszkanie i co najmniej troje dzieci.
Dopłaty do rat kredytu będą przysługiwać przez 10 lat. Będą też zróżnicowane w zależności od wielkości gospodarstwa domowego.
Dopłata będzie obniżała oprocentowanie kredytu do:
1,5% w przypadku gospodarstwa jedno- i dwuosobowego,
1% w przypadku gospodarstwa trzyosobowego,
0,5% w przypadku gospodarstwa czteroosobowego,
0% w przypadku gospodarstwa pięcioosobowego i większego.
Wprowadzone ma też zostać kryterium dochodowe, ale jest ono naprawdę wysokie: dla gospodarstwa jednoosobowego wynosi 10 tys. zł brutto miesięcznie, dla dwuosobowego 18 tys. zł brutto miesięcznie, dla trzyosobowego 23 tys. zł, dla czteroosobowego 28 tys. zł i dla pięcioosobowego lub większego 33 tys. zł brutto miesięcznie. Przekroczenie limitów nie będzie oznaczać wykluczenia z programu - dopłaty zostaną tylko pomniejszone.
Wybudowanie 1 m2 domu przekracza 6 tys. zł, co oznacza, że 100-metrowy dom może kosztować przeszło 600 tys. zł. Do tego należy doliczyć dodatkowe wydatki takie jak zakup działki, przyłącza, ogrodzenie itd.
Czy możliwe jest zbudowanie domu samodzielnie za znacznie niższe kwoty?
Budowa domu samodzielnie, szczególnie spełniającego aktualne Warunki Techniczne i z nowoczesnymi instalacjami, jest praktycznie niemożliwa. Historie o budowie domu za 200 tys. zł lub samodzielnie należy traktować z dużym sceptycyzmem.
Jakie są aktualne ceny za metr kwadratowy domu według Głównego Urzędu Statystycznego?
Według GUS cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za III kwartał ubiegłego roku wynosiła 6335 zł, a generalni wykonawcy za 1 m2 domu wykończonego "pod klucz" biorą 8-9 tys. zł.
Jakie są sposoby na sfinansowanie budowy domu?
Realizacja marzenia o własnym domu jest łatwiejsza dla osób zarabiających kilkadziesiąt tys. zł miesięcznie, które otrzymały spadek, mają do sprzedania 4-pokojowe mieszkanie w centrum miasta, lub dla osób, które zdecydują się na wzięcie kredytu.
Co to jest kredyt hipoteczny i jakie są warunki jego uzyskania?
Kredyt hipoteczny to pożyczka celowa, zabezpieczona hipoteką na nieruchomości, udzielana na zakup, budowę, remont domu lub mieszkania. Warunki uzyskania kredytu zależą od zdolności kredytowej kredytobiorcy, która jest oceniana na podstawie wielu czynników, takich jak dochody, wiek, zawód, historia kredytowa, posiadane oszczędności i inne.
Dziennikarz z przeszło 25-letnim doświadczeniem w mediach drukowanych i elektronicznych. W Budujemy Dom od blisko dekady. Na budowach bywa tak często, jak w redakcji. Autor tekstów poradnikowych i publicystycznych, także porad prawnych. Nadąża za zmianami w największych programach pomocowych dla inwestorów indywidualnych: w Czystym Powietrzu, Moim Prądzie, Mojej Wodzie...
Skomentuj
