Dożywotnie użyczenie gruntu pod budowę domu

Odpowiedź eksperta: Czytelnik poruszył dwie istotne kwestie. Po pierwsze – możliwości uzyskania pozwolenia na budowę na cudzym gruncie.

Zgodnie z ustawą prawo budowlane każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.

Wynika z tego, że jeśli tylko przewidziano na danym terenie możliwość zabudowy, o którą chodziło Czytelnikowi, pozostało mu jeszcze wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. A prawo to przysługuje nie tylko właścicielowi czy też użytkownikowi wieczystemu gruntu, ale także osobie sprawującej zarząd nieruchomością (zgodnie z przepisami) czy też takiej, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości (np. prawo użytkowania), jak również tej, która jest stroną stosunku zobowiązaniowego (tzn. umowy), przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Wydaje się, że tę ostatnią możliwość wykorzystano w przedstawionym przypadku. Wprawdzie nie stwierdzono tego wprost, ale w pytaniu mowa jest o "użyczeniu gruntu".

Najbardziej prawdopodobne jest zatem, iż zawarta została przez Czytelnika (i jego żonę) z teściową umowa użyczenia gruntu, w której postanowiono, że obowiązywać ma ona do końca życia obojga biorących do używania – Czytelnika i jego żony (pytający określił to jako „dożywotnie użyczenie”) oraz że mogą oni na tym gruncie dokonać zabudowy (wykonywać roboty budowlane). Takiej treści umowa umożliwić mogłaby uzyskanie pozwolenia na budowę przez Czytelnika.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, umowa użyczenia rzeczy (także gruntu) nie powoduje przeniesienia jej własności na biorących do używania, lecz jedynie umożliwia im bezpłatne korzystanie z niej (używanie). Również wybudowanie na używanym gruncie budynku, nawet na podstawie pozwolenia na budowę „wystawionego” na Czytelnika, nie spowoduje przejścia na niego własności gruntu.

Co więcej, także budynek nie będzie stanowił jego własności, gdyż zgodnie z obowiązującymi zasadami prawa cywilnego należeć będzie do właściciela gruntu – jako jego część składowa, nawet jeśli w umowie użyczenia stwierdzono, że biorący do używania będą mieli także prawo do bezpłatnego korzystania z wybudowanego budynku. Aby zostać jedynym właścicielem nieruchomości (gruntu z budynkiem), musi zostać zawarta umowa przenosząca własność tej właśnie nieruchomości (jako określonej działki gruntu).

Jak wspomniał Czytelnik w pytaniu, był problem z dokonaniem podziału – w celu wydzielenia działki pod budowany budynek.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami podział nieruchomości budowlanych może nastąpić niezależnie od ustaleń planu miejscowego (a więc także bez ograniczeń polegających na określeniu minimalnej powierzchni działki), kiedy następuje w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków; być może rozwiązaniem przedstawionej w pytaniu sytuacji byłoby przeprowadzenie kolejno następujących czynności:

1. przeniesienie udziału w całej nieruchomości – może to nastąpić w drodze różnych umów, np. sprzedaży czy darowizny; jeśliby w grę wchodziła umowa darowizny, można się zastanowić, czy nie dokonać jej jedynie na rzecz żony (córki właścicielki), co nie wiązałoby się z obowiązkiem zapłaty podatku od darowizny;

    

2. wybudowanie drugiego budynku (jeśli jeszcze nie został wybudowany) – wprawdzie z pytania to nie wynika, ale zakładamy, że jeden już stoi;

    

3. dokonanie podziału działki (w celu zniesienia współwłasności dwóch budynków);

    

4. zniesienie współwłasności poprzez przyznanie konkretnych działek (z budynkami) poszczególnym osobom;

    

5. jeśli właścicielką wydzielonej działki będzie tylko żona, można doprowadzić do przeniesienia praw do tej działki na Czytelnika w drodze umowy darowizny lub umowy majątkowej małżeńskiej.