Księgami wieczystymi – podstawowym źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości – zajęliśmy się w poprzednim numerze. Tym razem odpowiemy na pytanie: jak postępować z nieruchomościami, które takiej księgi nie mają.
Notariusz Radosław Stępniak
Asesor Marek Wypart
Kiedy może nie być księgi?
Nieruchomość może nie mieć księgi wieczystej w sytuacjach, gdy: a) nigdy jej nie założono, co bardzo rzadko dotyczy zachodniej części Polski, częściej – Polski środkowej i wschodniej; b) zaginęła lub uległa zniszczeniu (np. w pożarze lub podczas powodzi); c) Skarb Państwa przejął nieruchomość rolną w zamian za rentę lub emeryturę rolniczą i złożono wniosek o wydzielenie tej nieruchomości poza księgę (czyli odłączenie jej z księgi wieczystej bez zakładania nowej) – taka praktyka trwała do początku lat 80.
Czego szukać gdy nie ma księgi wieczystej?
Gdy nieruchomość nie ma księgi wieczystej, we właściwym sądzie rejonowym można niekiedy znaleźć zbiór dokumentów, które dotyczą jej stanu prawnego: umowy, decyzje, postanowienia sądowe, dokumenty geodezyjne.
Zbiorów takich nie ma dziś jednak zbyt wiele, mogły one bowiem powstawać tylko do końca grudnia 1983 r. Od tej daty złożenie do takiego zbioru dokumentu dotyczącego prawa własności powodowało już założenie dla określonej w nim nieruchomości nowej księgi wieczystej. W polskim prawie nabycie własności nieruchomości w większości przypadków nie jest uzależnione od istnienia księgi wieczystej czy też dokonania stosownego wpisu w niej. Istnieją jednakże wyjątki, jak w przypadku użytkowania wieczystego gruntu – wtedy księgi wieczyste (lub przynajmniej zbiory dokumentów) muszą być założone – bez nich prawo to nie powstanie.
Warto też pamiętać, że każda czynność dokonywana w formie aktu notarialnego dotycząca przeniesienia własności nieruchomości bez księgi wieczystej lub czynność dotycząca ustanowienia prawa podlegającego ujawnieniu w księdze spowoduje, iż powstanie nowa księga lub zostanie dokonany wpis w księdze już istniejącej. Jest tak ponieważ notariusz, który sporządza akt jest zobowiązany do zamieszczenia w nim wniosku o założenie księgi wieczystej i przesłania wypisu aktu do właściwego sądu w ciągu 3 dni.
Jak postępować, gdy działka, którą chcemy kupić, nie ma księgi? Powinniśmy spytać potencjalnego kontrahenta, czy ma inne dokumenty, które potwierdzają, że jest jej właścicielem, na przykład:
postanowienia sądowe o stwierdzeniu nabycia spadku, dziale spadku lub zasiedzeniu,
akty własności ziemi,
akty nadania,
decyzje administracyjne o zwrocie nieruchomości, umowy przeniesienia własności gospodarstw zawieranych przed naczelnikiem gminy w latach 1978–1982.
Ciąg dalszy artykułu w wydaniu papierowym miesięcznika Budujemy Dom 1-2/2009
