Jak nabyć nieruchomość rolną pod budowę po 1 maja 2016 roku?

Z dniem 1 maja 2016 roku wchodzi w życie ustawa z dnia 5 sierpnia 2015 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U.2015.1433, dalej jako "ustawa"). Nim na dobre zacznie obowiązywać, warto przyjrzeć się nowym zasadom.

Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem jednak nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Po 1 maja 2016 roku, jeżeli wskutek przeniesienia własności nieruchomości rolnej albo jej części miałby nastąpić podział gospodarstwa rolnego, to zbycie może nastąpić tylko w przypadku spełnienia jednego z poniżej wymienionych warunków:

1. powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy, będzie nie mniejsza niż powierzchnia użytków rolnych niezbędna do prowadzenia działalności rolniczej (podstawowa norma obszarowa użytków rolnych w gospodarstwie rolnym), a zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne,
   
   
2. powierzchnia nabywanych użytków rolnych wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy stanowiącymi jego własność będzie większa niż powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy, 
    
3. zbywana nieruchomość rolna albo jej część obejmuje użytki rolne nieprzylegające do innych użytków rolnych wchodzących w skład tego samego gospodarstwa rolnego zbywcy, ale przylegające do nieruchomości rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego i stanowiącej własność nabywcy, 
    
4. przy umowie zamiany różnica powierzchni zamienianych użytków rolnych liczonych w hektarach przeliczeniowych, o których mowa w przepisach o podatku rolnym, nie przekracza 10%, 
    
5. ma na celu racjonalne ukształtowanie granicy między nieruchomościami rolnymi, 
    
6. własnością zbywcy pozostanie grunt pod budynkiem mieszkalnym wraz z innymi obiektami budowlanymi oraz gruntami do nich przyległymi, niezbędnymi do właściwego korzystania z budynku mieszkalnego, których łączna powierzchnia nie przekracza 0,5 ha oraz zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne. Warunek musi być spełniony bez względu na powierzchnię nabywanej działki (a więc bez znaczenia czy kupujemy działkę 10 arową czy też 2 hektarową). 

Dodatkowo, zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy, własność nieruchomości rolnej albo jej część może być przeniesiona, o ile ma ona zapewniony dostęp do drogi publicznej albo dostęp ten ma nieruchomość nabywcy granicząca z tą nieruchomością.

Jeżeli warunki są spełnione, Dyrektor oddziału terenowego Agencji Nieruchomości Rolnych stwierdza, na wniosek zbywcy działki, że podział gospodarstwa rolnego jest dopuszczalny. Od wydanej przez Dyrektora decyzji przysługuje odwołanie do Prezesa Agencji. Za złożenie fałszywych oświadczeń ustawa przewiduje odpowiedzialność karną.

Powyżej opisane ograniczenia nie są jedynymi przewidzianymi przez nową ustawę. Trzeba upewnić się, że nieruchomość nie jest dzierżawiona przez potencjalnego zbywcę. W przypadku jej dzierżawy, dzierżawca ma prawo pierwokupu działki. Prawo pierwokupu przysługuje po spełnieniu łącznie następujących warunków:

1. zawarciu umowy dzierżawy w formie pisemnej, w tym w formie aktu notarialnego oraz wykonywaniu jej przez co najmniej 3 lata, licząc od dnia przekazania umowy do dyrektora oddziału,
   
   
2. jeżeli nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.

W przypadku nie spełnienia któregoś z ww. warunków prawo pierwokupu dzierżawcy nie przysługuje.

Ale… to nie wszystko 

Jeżeli brak jest dzierżawcy spełniającego kryteria pierwokupu albo jeżeli dzierżawca nie skorzysta z takiego prawa, to prawo pierwokupu przysługuje rolnikowi indywidualnemu będącemu właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością, a jeżeli ten warunek spełnia więcej niż jeden właściciel, prawo pierwokupu w pierwszej kolejności może wykonać ten, którego wskaże sprzedający nieruchomość rolną.

Jeżeli brak jest osób, które spełniają dalsze przesłanki do pierwokupu albo nie chcą skorzystać z tego prawa, to prawo pierwokupu przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych, ale tylko wobec nieruchomości nie mniejszych niż 1 ha.

Wyłączenie prawa pierwokupu

W świetle ustawy nie zawsze można skorzystać z prawa pierwokupu. I tak prawo pierwokupu jest wyłączone, gdy nieruchomość rolną lub jej część nabywa:

1. rolnik indywidualny na powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni nie większej niż 300 ha,
2. osoba bliska zbywcy, 
3. osoba fizyczna będąca właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład jej gospodarstwa rolnego, które osobiście prowadzi, z tym że powierzchnia użytków rolnych w tym gospodarstwie wraz z nabywanymi użytkami rolnymi nie przekracza 300 ha, 
4. członek spółdzielni produkcji rolnej będący osobą fizyczną, którego wkład gruntowy stanowiący jego własność jest użytkowany przez tę spółdzielnię, nabywający nieruchomość albo jej część stanowiącą wkład innego członka tej spółdzielni, 
5. spółdzielnia produkcji rolnej, której większość członków stanowią osoby fizyczne będące właścicielami wkładów gruntowych użytkowanych przez tę spółdzielnię, gdy przeniesienie własności nieruchomości rolnej albo jej części dotyczy wkładu gruntowego członka tej spółdzielni, 
6. jednostka samorządu terytorialnego na cele publiczne, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2015.1774),
7. Skarb Państwa.

Nowe przepisy są rygorystyczne, na co każdy inwestor powinien zwrócić szczególną uwagę. I tak w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania nałożonych obowiązków ustawa przewiduje rygor nieważności dokonanej czynności.

Podsumowanie

Jeśli inwestor przebrnie przez skomplikowaną procedurę zakupu działki rolnej, może cieszyć się upragnioną przestrzenią pod budowę. Co jednak w przypadku, gdy nabędzie działkę o powierzchni przekraczającej 1 ha użytków rolnych? Czy będzie wtedy mógł być zakwalifikowany jako rolnik? Oczywiście – nie. Nowe przepisy wprowadzają jeszcze szereg innych, dodatkowych przesłanek, po spełnieniu których inwestor będzie mógł zostać uznany za rolnika indywidualnego z wszelkimi dobrodziejstwami przewidzianymi tą ustawą.

Patrycja Amrozińska-Kasiak
Aplikant radcowski
Kancelaria Radcy Prawnego Agnieszka Pawlus
www.kancelaria-pawlus.pl