Kredyt w czasach pandemii

Po dwóch pierwszych miesiącach 2020 r., kiedy to mieliśmy do czynienia z rekordową wartością udzielanych kredytów hipotecznych (wg danych Biura Informacji Kredytowej było ich o 26% więcej niż w analogicznym okresie 2019 r.) w gospodarce nastąpił lockdown. Wielu uczestników rynku zauważyło jednak, że mimo rozmaitych obostrzeń nie da się z dnia na dzień zatrzymać procesów inwestycyjnych, trudno też natychmiast porzucić długoterminowe plany związane z budową domu lub zakupem mieszkania.

Banki w czasie COVID-19

Mimo zablokowania gospodarki w połowie marca, w II kwartale 2020 r. rynek kredytów hipotecznych nie został zastopowany. Banki udzieliły ok. 4,86% takich pożyczek więcej w ujęciu ilościowym oraz o 16,09% więcej w ujęciu wartościowym w odniesieniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Działo się to jednak trochę siłą rozpędu, bo przecież równolegle instytucje te musiały się zmierzyć z reorganizacją swojej pracy wewnętrznej oraz dostosowaniem standardów funkcjonowania do nowych warunków stanu epidemii (praca zdalna, nowe zasady obsługi klienta itp.).

Maszyny korporacyjne zaczęły jednak hamowanie, a w ślad za tym już od II połowy marca banki zaostrzyły warunki udzielania kredytów dla nowych klientów. Podwyższony został poziom marży kredytowej - przykładowo na koniec marca 2020 r. średnia marża kredytu hipotecznego w wysokości 300 tys. zł udzielonego na 25 lat wzrosła o około 0,04 punktu procentowego w porównaniu do poprzedniego miesiąca i o 0,06 p.p. w porównaniu do grudnia 2019 r.

Niektóre banki podniosły poziom minimalnego - wymaganego wkładu własnego nawet do 30% (BOŚ Bank, Bank Polskiej Spółdzielczości, ING Bank Śląski). Przedefiniowane zostały wskaźniki systemów wyznaczania zdolności kredytowej, a ślad za tym zmniejszeniu uległy maksymalne kwoty udzielanych kredytów.

Szacunkowe koszty raty kredytu w wybranych bankach

założenia: kwota kredytu 350 000 zł, okres spłaty 35 lat

Źródło: na podstawie www.totalmoney.pl (27.09.2020)

Liczba kredytów mieszkaniowych udzielanych miesięcznie (w sztukach) (Źródło: ZBP, Raport Sytuacja na rynku kredytowym, III kwartał 2020, Warszawa, lipiec 2020)

Pandemia koronawirusa a otoczenie gospodarcze

Co ciekawe, pandemia koronawirusa nie spowodowała nagłych i dużych zmian w sferze budowlanej i na rynku nieruchomości. Zarówno duże, jak i małe budowy nie zatrzymały się, ekipy budowlane, pomimo ograniczeń w poruszaniu się oraz konieczności przeorganizowania pracy, nie odpoczywały. Ceny nieruchomości galopowały w górę - w takich miastach jak Katowice czy Łódź mieszkania na początku 2020 r. kosztowały 5-6% więcej niż pod koniec 2019 r.

Na tym rynku, podobnie jak na bankowym, mogliśmy mieć jednak także do czynienia ze zjawiskiem poruszania się siłą rozpędu, o czym świadczy odnotowywany obecnie spadek liczby nowych inwestycji mieszkaniowych i powolne stabilizowanie się cen mieszkań. Jak ten rynek będzie się rozwijał dalej? Zależy to od wielu czynników. Z punktu widzenia naszej publikacji ważne jest, jak w tej sytuacji będą się zachowywały banki.

Co z akcją kredytową?

Z pewnością instytucje finansowe podejmują dziś nieco inne decyzje niż jeszcze pół roku temu. Ale to, co wybudowane, trzeba przecież sprzedać. A banki muszą zarabiać...

Warto zauważyć, że nowe zasady niekoniecznie działają na niekorzyść kredytobiorcy.

Obecnie na pewno możemy się liczyć z nieco zmienioną sytuacją przy:

• ocenie zdolności kredytowej - preferowane są dziś osoby ze stałą umową o pracę, najchętniej pracujące od kilku lat w swoich zawodach, zatrudnione w uznawanych za stabilne branżach. Banki niechętnie biorą pod uwagę dochody z kilku różnych źródeł utrzymania, nie są przyjazne mikro-firmom lub jednoosobowym działalnościom gospodarczym, niechętnie widzą zatrudnionych w branżach dotkniętych znacznymi stratami (turystyka, branża eventowa, gastronomia);
• oprocentowaniu kredytu - co jest związane z podjętą w kwietniu 2020 r. przez Radę Polityki Pieniężnej decyzją o obniżeniu referencyjnych stóp procentowych z poziomu 1,5 do 1% w skali roku. Decyzja ta przełożyła się na wysokość oprocentowania pożyczek na rynku między bankowym (WIBOR), w konsekwencji na wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych i w końcu na wysokość miesięcznej raty kredytowej (przykładowo dla zobowiązania o wartości 300 tys. zł, udzielonego na 25 lat, zmniejszenie oprocentowania może oznaczać spadek miesięcznej raty kredytowej o ok. 160 zł);
• ustalaniu marży banku - obniżka stóp procentowych spowodowała, że banki zarabiają mniej. Niektóre z nich próbują zatem kompensować spadek przychodów podnosząc swoje prowizje i opłaty związane z rozpatrzeniem wniosku i udzieleniem kredytu. Czy działanie takie przyjmie się we wszystkich bankach, czy też rynek wymusi obniżki? Czas pokaże;
• określeniu wymaganego wkładu własnego - w tym zakresie ciągle obowiązują banki zalecenia KNF (Rekomendacja S). Teoretycznie wymagany wkład własny ciągle może być na poziomie 10%. Trzeba się jednak liczyć z faktem, iż jeśli nie jesteśmy, wg analityka banku, modelowym klientem (forma zatrudniania, wiek, branża, zarobki, itp.) - powinniśmy przygotować się na wymóg posiadania wyższego wkładu własnego, nawet 20-30%, liczonego od wartości nieruchomości.

Czy to jest dobry czas na ubieganie się o kredyt hipoteczny?

Wbrew pozorom, okres po blokadzie gospodarki może być dobry na ubieganie się o kredyt hipoteczny. Oczywiście musimy brać pod uwagę swoją bieżącą i przyszłą sytuację finansową, jednakże koronawirus spowodował, że oferta banków w pewnym stopniu zmieniła się na korzyść klientów.

Przede wszystkim większość z nich uruchomiła procedury on-line. Ocena zdolności kredytowej i przedstawienie decyzji banku odbywa się często na odległość, dopiero podpisanie umowy kredytowej wymaga naszej wizyty w placówce bankowej.

Nowy sposób pracy banków powoduje, że formalności związane z kredytem są upraszczane, zaś instytucje, które chcą ciągle zarabiać na kredytach hipotecznych, zaczynają oferować je bez prowizji wstępnej oraz bez prowizji za wcześniejszą spłatę.

Ubiegając się o kredyt hipoteczny musimy jednak pamiętać, że choć dotychczas mogliśmy się spodziewać odpowiedzi banku na nasz wniosek po 2-3 tygodniach, obecnie analiza wniosku może trwać nawet 1,5 miesiąca (praca zdalna). Poza tym nie tylko banki pracują niestandardowo - w procesie zakupu nieruchomości uczestniczą jeszcze rzeczoznawcy, notariusze itp. Zmienione warunki pracy dotyczą także sądów - czyli ustanowienie księgi wieczystej i dokonanie wpisu do hipoteki może trwać dłużej niż dotychczas.

Generalnie - zakup nieruchomości na kredyt planujmy dziś z 2-3-miesięcznym wyprzedzeniem.

Maria Błoszczyńska, Artur Nakielski