Ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości - koszty i zasady

Co oczywiste, ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości chroni interesy banku. Warto jednak spojrzeć na tę kwestię nieco szerzej - ubezpieczenie jest też w interesie samego kredytobiorcy. W przypadku zdarzenia losowego nie pozostanie on bez dachu nad głową i z niespłaconym kredytem. Korzyści z zawarcia umowy ubezpieczenia jest jednak znacznie więcej.

Ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości - co dla banku?

W podstawowym zakresie bank wymaga ubezpieczenia nieruchomości wyłącznie od ognia i innych żywiołów, dookreślając ewentualnie:

• że ubezpieczenie musi być zawarte z jednym ze wskazanych ubezpieczycieli (lista podmiotów zaufanych),
• minimalny zakres ubezpieczenia - np. pożar, uderzenie pioruna, wybuch, dym, sadza, huragan, huk ponaddźwiękowy, upadek statku powietrznego, trzęsienie ziemi, zapadanie czy osuwanie się ziemi, lawina, zalanie, śnieg, grad, ryzyko powodzi.

Warto wiedzieć, że ogólne warunki ubezpieczenia mienia od ryzyk żywiołowych oferowane przez ubezpieczycieli konstruowane są w oparciu o dwie metody. Pierwsza z nich - ubezpieczania na ryzykach nazwanych - polega na szczegółowym wymienieniu zdarzeń, których skutki objęte są ochroną ubezpieczeniową (jak np. wymienione powyżej). Na marginesie trzeba zaznaczyć, że na rynku ubezpieczeniowym można także spotkać - ujęcie powyższych zdarzeń żywiołowych w tzw. pakietach/blokach (np. blok - ogień, blok - woda itp.).

Druga metoda to ubezpieczenia na ryzykach nienazwanych (all risk). Polega na objęciu ochroną wszelkich (losowych) uszkodzeń mienia (z zastrzeżeniem wyłączeń odpowiedzialności zawartych w ogólnych warunkach ubezpieczenia).

Przy procedurze organizacji kredytu pamiętajmy, iż bankowi zależy jedynie na ubezpieczeniu nieruchomości, czyli domu mieszkalnego lub lokalu, a zatem tylko i wyłącznie na ochronie przed zniszczeniem kredytowanych "ścian". Taki jest po prostu interes ubezpieczeniowy banku. Nagle zatem okazuje się, że interes ubezpieczeniowy kredytobiorcy może być nieco szerszy niż wymagania banku.

Ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości - co dla właściciela?

Wszystkie ponoszone przez kredytobiorcę koszty na wyposażenie domu (zabudowa kuchni, podłogi, szafy wnękowe) to tzw. stałe elementy wyposażenia, które nie zawsze ubezpieczane są w ramach sumy ubezpieczenia nieruchomości. W interesie kredytobiorcy leży więc ubezpieczenie poniesionych na wykończenie nieruchomości nakładów.

Poza tym, mieszkając w danym budynku zaczynamy gromadzić rzeczy ruchome (elektronikę, ubrania, książki, biżuterię, meble). Warto zatem pomyśleć o rozszerzeniu ubezpieczenia o tę grupę mienia oraz o dodanie do ochrony ubezpieczenia od kradzież z włamaniem i rabunku.

W każdym przypadku przydatne będzie ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym, które pokryje roszczenia wnoszone do właściciela nieruchomości przez osoby trzecie (np. zalanie sąsiada, wybicie szyby przez dzieci grające w piłkę, przewrócenie się drzewa na posesję sąsiada itp.).

W tym ubezpieczeniu warto zwrócić także uwagę, iż poza podstawowym zakresem ochrony często mamy możliwość wykupienia dodatkowych klazul rozszerzających ochronę ubezpieczeniową (niestety, u każdego ubezpieczyciela ich zakres i wybór jest inny). Są to np. ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej z tytułu posiadania innych nieruchomości, oc za szkody w mieniu najmowanym lub za szkody wyrządzone najemcy, oc z tytułu posiadania i użytkowania drona, oc z tytułu posiadania konia lub zaprzęgów konnych, z tytułu posiadania psów uznawanych za rasy niebezpieczne, itp.

Obecnie standardem jest także włączanie do ubezpieczeń lokali mieszkalnych usług assistance (świadczenie pomocy). Z roku na rok ich zakres jest coraz szerszy. Poza pomocą techniczną związaną z usuwaniem awarii oferowana jest pomoc medyczna, usługi informatyczne, porady prawne itp.

Wykorzystanie assistance domowego - podstawowe usługi (Źródło: www.strefabiznesu.pl (26.09.2020))

Generalnie paleta ubezpieczeń oferowanych przez ubezpieczycieli jest dziś bardzo szeroka. Do wyboru jest szereg rozszerzeń związanych np. z ubezpieczeniem budowli (garaże, ogrodzenia, chodniki, podjazdy), elementów architektonicznych (altany, oczka wodne), ochroną nasadzeń roślinnych, ubezpieczeniem kradzieży sprzętu i wyposażenia z balkonów, pomieszczeń gospodarczych, kradzieży rzeczy osobistych poza domem, ubezpieczeniem szyb od stłuczenia, ryzykiem wandalizmu, ubezpieczeniem drobnego sprzętu służącego do prowadzania działalności gospodarczej itd.

Często do wyboru są także ubezpieczenia łączone. Poza nieruchomością możemy ubezpieczyć np. następstwa nieszczęśliwych wypadków wszystkich członków rodziny, domek letniskowy czy nagrobki.

Przykłady kosztów ubezpieczenia nieruchomości

Źródło: opracowanie własne

Ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości - na co zwracać uwagę?

Wspominaliśmy już, że koniecznie trzeba sprawdzić, czy ubezpieczeniem będą objęte również stałe elementy wyposażenia. Czy ubezpieczamy budynek mieszkalny wraz ze stałymi elementami ubezpieczenia, czy tylko budynek trwale związany z gruntem i wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych? W tej drugiej sytuacji można w umowie ubezpieczenia uwzględnić dodatkową kwotę odpowiadającą poniesionym przez nas nakładom na doposażenie budynku.

W ubezpieczeniach "ogniowych" szczególnie ważny jest prawidłowy dobór parametrów umowy ubezpieczenia, takich jak choćby wysokość sumy ubezpieczenia i podstawa jej określenia. Kupując dom zwykle jesteśmy w stanie dość precyzyjnie określić kwoty, jakie wydaliśmy na zakup materiałów do wybudowania samego lokum, a ile kosztowało nas wykończenie i wyposażenie nieruchomości. Warto dopilnować, aby sumy ubezpieczenia były określone jako wartości odtworzeniowe lub odtworzeniowe nowe, tak aby w razie szkody móc zastąpić utracony przedmiot nowym.

W ogólnych warunkach ubezpieczenia często formułowany jest także wymóg załączenia do umowy ubezpieczenia wykazu rzeczy wartościowych (próg jednostkowej wartości rzeczy wartościowej jest niestety zróżnicowany - w zależności od ogólnych warunków może wynosić od 2 do 5 tys. zł). W chwili urządzania domu taki wykaz jest jednak dość prosty do wykonania, a może być bardzo przydatny przy szkodzie.

Jeśli chodzi o podstawowy zakres ochrony od zdarzeń żywiołowych - ubezpieczyciele często oferują różne warianty ochrony (podstawowy, rozszerzony, optymalny, pełny, max itp. - nazewnictwo jest tu dość zróżnicowane). Każdy z nich jest nieco inny i czasem warto pokusić się o sprawdzenie tych różnic. Niższa cena na pewno ma swoje biznesowe uzasadnienie, często związane z węższym zakresem ochrony (w najtańszych opcjach nie ma ochrony na wypadek zdarzeń wynikających z rażącego niedbalstwa ubezpieczonego, często suma ubezpieczenia określona jest jako wartość rzeczywista, uwzględniająca zużycie techniczne rzeczy).

W ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej ważne jest sprawdzenie, czy szkody wyrządzone w związku z działaniem lub awarią urządzeń wodno-kanalizacyjnych i centralnego ogrzewania są objęte ochroną ubezpieczeniową w standardowym zakresie (niestety zdarza się, że trzeba wykupić odrębną klauzulę).

Podsumowanie: dlaczego warto ubezpieczyć kredytowaną nieruchomość?

Reasumując - wybierając kredyt hipoteczny ubezpieczenie traktujemy zwykle jako nieistotną konieczność, kolejny z wymogów do spełnienia. Warto jednak dostrzec fakt, iż za relatywnie niewielkie pieniądze dobrze skonstruowana umowa ubezpieczenia może nas chronić szerzej, niż wymagałby tego od nas bank.

Teoretycznie w podjęciu decyzji o zakresie konkretnego produktu ubezpieczeniowego powinien nam pomóc dokument nazywany kartą produktu, który w skrócie zawiera najważniejsze zapisy ogólnych warunków ubezpieczenia. W praktyce jednak dość trudno znaleźć w tym ustandaryzowanym dokumencie konkretne i szczegółowe informacje. Na analizę warunków ubezpieczenia trzeba zatem poświęcić nieco czasu.

Maria Błoszczyńska, Artur Nakielski