Przekształcenie działki rolnej na budowlaną krok po kroku

Print image
Copy link image
time image Artykuł na: 6-9 minut
Przekształcenie działki rolnej na budowlaną krok po kroku

Zakup nieruchomości pod planowaną budowę wymaga nie tylko uwzględnienia walorów użytkowych wybieranej działki, ale przede wszystkim sprawdzenia, czy i co można będzie na tym terenie zbudować. Szczególnie zakup tzw. działki rolnej po atrakcyjnej cenie i w niejasnej sytuacji formalno-prawnej może doprowadzić do ulokowania znacznych kwot w inwestycję nierokującą możliwością realizacji budowy.

Ogólne wymagania, jakie musi spełniać nieruchomość przeznaczona pod zabudowę to:

  • działka musi być przeznaczona na cele budowlane,
  • pod planowaną zabudowę trzeba uzyskać warunki zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT),
  • w przypadku terenów rolnych należy uzyskać wyłączenie z produkcji rolnej,
  • inwestor musi posiadać prawo do dysponowania nieruchomością  (np. własność, dzierżawa). 

Zależnie od lokalizacji nieruchomości, niektóre warunki mogą być spełnione z mocy prawa ogólnego lub miejscowego, co znacząco upraszcza procedurę przygotowania działki do zabudowy. 

Krok 1 - sprawdzamy przeznaczenie wybranej działki

Z reguły większość działek oferowanych do sprzedaży w ewidencji gruntów figuruje jako działki rolne, co jednak nie zawsze oznacza, że nie można będzie na nich się pobudować.

Z mocy prawa działki rolne znajdujące się na obszarze administracyjnym miast nie wymagają uzyskania zmiany ich przeznaczenia - popularnie zwanego odrolnieniem.

Taki sam status mają działki objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), jeśli znajdują się w obszarze przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe.

Natomiast działki rolne, których lokalizacja nie spełnia powyższych warunków, wymagają uzyskania indywidualnych decyzji o zmianie przeznaczenia gruntów rolnych czy leśnych. Przepisy nie określają terminów do rozpatrzenia takich wniosków, co w praktyce może oznaczać brak podjęcia jakiejkolwiek decyzji przez urząd.

Wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu składa właściciel w urzędzie gminy, odpowiednio go uzasadniając. W zależności od klasy gleby decyzję podejmuje wójt lub minister rolnictwa - jeśli zmiana dotyczy gruntów klasy I-III lub organicznych klasy IV-VI. Podobna procedura dotyczy wniosku o zmianę MPZP.

W praktyce, jeśli właściciel gruntu rolnego (poza miastem lub terenem objętym MPZP) nie dysponuje decyzją o zmianie przeznaczenia gruntu, jego zakup będzie bardzo ryzykowny. 

Krok 2 - uzyskanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu

Tereny objęte MPZP mają już precyzyjnie ustalone warunki zabudowy, więc łatwo można sprawdzić, czy określone w nim wymagania odpowiadają naszym oczekiwaniom. Plan ten zawiera informacje o rodzaju dopuszczalnej zabudowy na tym terenie, wymaganej formie architektonicznej, wymiarach budynków i ich usytuowaniu na działce oraz szereg innych ustaleń, którym musi odpowiadać projekt przyszłego domu i zagospodarowania terenu nieruchomości.  

Plan ten uwzględnia również istniejącą i planowaną infrastrukturę (sieci elektroenergetyczne, wodociągi, kanalizację, gaz) oraz układ komunikacyjny tego obszaru. Istotną informacją może być również planowany sposób użytkowania okolicznych terenów, np. w postaci strefy przemysłowej lub terenów rekreacyjnych.

Przed zakupem takiej działki powinniśmy dokładnie zapoznać się z treścią MPZP (w urzędzie gminy lub na jej stronie internetowej), bo nie zawsze ustalenia MPZP będą zgodne z naszymi oczekiwaniami, choćby ze względu na wymaganą minimalną powierzchnię działki, co znacząco wpłynie na koszty inwestycji.

Co w przypadku, gdy gmina nie ma uchwalonego MPZP dla danej działki?

Na terenie bez MPZP (zarówno wiejskim, jak i miejskim) konieczne będzie indywidualne wystąpienie o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT).

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy, kto jest zainteresowany zakupem działki. Jeśli gmina przystąpiła do sporządzenia MPZP, ale nie został on jeszcze uchwalony, warto zapoznać się z tzw. studium planowania, które w przybliżeniu określi rodzaj przewidywanej zabudowy na interesującym nas terenie.

Niekiedy oferowane są działki z warunkami zabudowy wydanymi na właściciela, najczęściej rolnika. Przed zakupem takiej działki trzeba sprawdzić, czy międzyczasie nie został uchwalony MPZP, gdyż może on zmieniać wymagania zawarte w decyzji o warunkach zabudowy, która w tym momencie traci ważność.

W przypadku tzw. działek siedliskowych, przeznaczonych pod zabudowę dla rolników, nie uzyskamy przepisania warunków zabudowy, jeśli nie spełniamy tych wymagań.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy składa się w urzędzie gminy najczęściej na gotowym druku, dołączając do niego m.in.: mapę geodezyjną w skali 1:500 z zaznaczoną lokalizacją planowanej zabudowy oraz szkic i opis budynku z zaznaczeniem podstawowych wymiarów (szerokości elewacji frontowej, wysokości, liczby kondygnacji itd.). Należy też podać przewidywane zapotrzebowanie na energię elektryczną, sposób zaopatrzenia w wodę i odprowadzenie ścieków.

Wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy będzie możliwe, jeśli spełnione będą następujące wymogi:

  • co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
  • teren ma dostęp do drogi publicznej;
  • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu zaspakajają potrzeby inwestycji; 
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;
  • decyzja będzie zgodna z innymi przepisami, np. dotyczącymi ochrony środowiska.

Ile trzeba czekać na wydanie decyzji?

Decyzja powinna być wydana wciągu 30 dni , a w sytuacjach bardzie skomplikowanych - w ciągu 60 dni. Wydanie decyzji może być zawieszone na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy albo do czasu uchwalenia MPZP, jeśli istnieje ustawowy obowiązek jego opracowania na danym terenie.

Jednak wójt ma obowiązek wydania decyzji, jeśli w ciągu 2 miesięcy od chwili zawieszenia, rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania MPZP lub w okresie zawieszenia nie został on uchwalony. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest ważna do terminu określonego w tym dokumencie lub do czasu uchwalenia MPZP.

Krok 3 - wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

Wystąpienie o pozwolenie na budowę lub złożenie zawiadomienia wymaga uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. W przypadku gruntów niższych klas IV-VI następuje bezpłatnie i automatycznie, ale dla gruntów klasy I-IIIb i organicznych IV-VI decyzję wydaje starosta, określając jednocześnie wysokość należności i opłat rocznych, a dla terenów leśnych odpowiedniego odszkodowania za wycinkę drzewostanu.

Są to bardzo wysokie kwoty sięgające kilkuset tysięcy w przeliczeniu na hektar wyłączonego obszaru, a z należności tych zwolnione są jedynie działki pod budownictwo mieszkaniowe o powierzchni do 500 m2. Zobowiązanie to przechodzi na kolejnych właścicieli działki, co trzeba uwzględnić przy sporządzaniu notarialnej umowy sprzedaży.  

Autor: Cezary Jankowski

Opracowanie: Martyna Nowak-Ciupa

fot. otwierająca: RitaE / pixabay.com

Materiały do pobrania:
pdf icon
Wniosek o ustalenie warunków zabudowy
pdf icon
Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej

Zdaniem naszych Czytelników

time image

Gość Wiktoria

15 Kwi 2022, 11:26

Byłam z mężem właśnie w takiej sytuacji. Chcieliśmy odkupić działkę rolną od znajomych żeby przekształcić ją na działkę budowlaną. Mąż w tym celu zrobił podyplomówke z rolnictwa, uzyskał uprawnienia do zakupu ziemi i nie musiał zdawać egzaminu w OKE. Studia bardzo ...

Wiecej na Forum BudujemyDom.pl

Dodaj komentarz

time image
time image
Zobacz inne artykuły
Zadaj pytanie ekspertowi Masz wątpliwości lub dodatkowe pytania? Napisz do nas!
expert image
Akceptowane formaty plików: 'jpg', 'jpeg', 'gif', 'bmp', 'png'. Dodawanie wielu plików - wciśnij CTRL.
Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Okres przetwarzania danych: Twoje dane przetwarzane będą do czasu istnienia podstawy do ich przetwarzania – czyli w tym konkretnym przypadku, do czasu udzielenia odpowiedzi. Masz prawo do: dostępu do Twoich danych, ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych lub ich przenoszenia. Możesz: odwołać zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych, zażądać, by Twoje wszystkie dane zostały usunięte. Podstawy prawne: art. 5, 6, 12, 13 Ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych (RODO). Czytaj więcej
Dodano plik do wysłania
Poradnik
Cenisz nasze porady? Możesz otrzymywać najnowsze w każdy czwartek!