- Jakie warunki musi spełniać nieruchomość pod zabudowę?
- Jak sprawdzić przeznaczenie działki?
- Jak uzyskać warunki zabudowy i zagospodarowania terenu?
- Co w przypadku, gdy gmina nie ma uchwalonego MPZP dla danej działki?
- Ile trzeba czekać na wydanie decyzji?
- Na czym polega wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?
Ogólne wymagania, jakie musi spełniać nieruchomość przeznaczona pod zabudowę to:
- działka musi być przeznaczona na cele budowlane,
- pod planowaną zabudowę trzeba uzyskać warunki zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT),
- w przypadku terenów rolnych należy uzyskać wyłączenie z produkcji rolnej,
- inwestor musi posiadać prawo do dysponowania nieruchomością (np. własność, dzierżawa).
Zależnie od lokalizacji nieruchomości, niektóre warunki mogą być spełnione z mocy prawa ogólnego lub miejscowego, co znacząco upraszcza procedurę przygotowania działki do zabudowy.
Krok 1 - sprawdzamy przeznaczenie wybranej działki
Z reguły większość działek oferowanych do sprzedaży w ewidencji gruntów figuruje jako działki rolne, co jednak nie zawsze oznacza, że nie można będzie na nich się pobudować.
Z mocy prawa działki rolne znajdujące się na obszarze administracyjnym miast nie wymagają uzyskania zmiany ich przeznaczenia - popularnie zwanego odrolnieniem.
Taki sam status mają działki objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), jeśli znajdują się w obszarze przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe.
Natomiast działki rolne, których lokalizacja nie spełnia powyższych warunków, wymagają uzyskania indywidualnych decyzji o zmianie przeznaczenia gruntów rolnych czy leśnych. Przepisy nie określają terminów do rozpatrzenia takich wniosków, co w praktyce może oznaczać brak podjęcia jakiejkolwiek decyzji przez urząd.
Wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu składa właściciel w urzędzie gminy, odpowiednio go uzasadniając. W zależności od klasy gleby decyzję podejmuje wójt lub minister rolnictwa - jeśli zmiana dotyczy gruntów klasy I-III lub organicznych klasy IV-VI. Podobna procedura dotyczy wniosku o zmianę MPZP.
W praktyce, jeśli właściciel gruntu rolnego (poza miastem lub terenem objętym MPZP) nie dysponuje decyzją o zmianie przeznaczenia gruntu, jego zakup będzie bardzo ryzykowny.
Krok 2 - uzyskanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu
Tereny objęte MPZP mają już precyzyjnie ustalone warunki zabudowy, więc łatwo można sprawdzić, czy określone w nim wymagania odpowiadają naszym oczekiwaniom. Plan ten zawiera informacje o rodzaju dopuszczalnej zabudowy na tym terenie, wymaganej formie architektonicznej, wymiarach budynków i ich usytuowaniu na działce oraz szereg innych ustaleń, którym musi odpowiadać projekt przyszłego domu i zagospodarowania terenu nieruchomości.
Plan ten uwzględnia również istniejącą i planowaną infrastrukturę (sieci elektroenergetyczne, wodociągi, kanalizację, gaz) oraz układ komunikacyjny tego obszaru. Istotną informacją może być również planowany sposób użytkowania okolicznych terenów, np. w postaci strefy przemysłowej lub terenów rekreacyjnych.
Przed zakupem takiej działki powinniśmy dokładnie zapoznać się z treścią MPZP (w urzędzie gminy lub na jej stronie internetowej), bo nie zawsze ustalenia MPZP będą zgodne z naszymi oczekiwaniami, choćby ze względu na wymaganą minimalną powierzchnię działki, co znacząco wpłynie na koszty inwestycji.
Co w przypadku, gdy gmina nie ma uchwalonego MPZP dla danej działki?
Na terenie bez MPZP (zarówno wiejskim, jak i miejskim) konieczne będzie indywidualne wystąpienie o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT).
Wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy, kto jest zainteresowany zakupem działki. Jeśli gmina przystąpiła do sporządzenia MPZP, ale nie został on jeszcze uchwalony, warto zapoznać się z tzw. studium planowania, które w przybliżeniu określi rodzaj przewidywanej zabudowy na interesującym nas terenie.
Niekiedy oferowane są działki z warunkami zabudowy wydanymi na właściciela, najczęściej rolnika. Przed zakupem takiej działki trzeba sprawdzić, czy międzyczasie nie został uchwalony MPZP, gdyż może on zmieniać wymagania zawarte w decyzji o warunkach zabudowy, która w tym momencie traci ważność.
W przypadku tzw. działek siedliskowych, przeznaczonych pod zabudowę dla rolników, nie uzyskamy przepisania warunków zabudowy, jeśli nie spełniamy tych wymagań.
Wniosek o ustalenie warunków zabudowy składa się w urzędzie gminy najczęściej na gotowym druku, dołączając do niego m.in.: mapę geodezyjną w skali 1:500 z zaznaczoną lokalizacją planowanej zabudowy oraz szkic i opis budynku z zaznaczeniem podstawowych wymiarów (szerokości elewacji frontowej, wysokości, liczby kondygnacji itd.). Należy też podać przewidywane zapotrzebowanie na energię elektryczną, sposób zaopatrzenia w wodę i odprowadzenie ścieków.
Wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy będzie możliwe, jeśli spełnione będą następujące wymogi:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- teren ma dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu zaspakajają potrzeby inwestycji;
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;
- decyzja będzie zgodna z innymi przepisami, np. dotyczącymi ochrony środowiska.
Ile trzeba czekać na wydanie decyzji?
Decyzja powinna być wydana wciągu 30 dni , a w sytuacjach bardzie skomplikowanych - w ciągu 60 dni. Wydanie decyzji może być zawieszone na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy albo do czasu uchwalenia MPZP, jeśli istnieje ustawowy obowiązek jego opracowania na danym terenie.
Jednak wójt ma obowiązek wydania decyzji, jeśli w ciągu 2 miesięcy od chwili zawieszenia, rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania MPZP lub w okresie zawieszenia nie został on uchwalony. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest ważna do terminu określonego w tym dokumencie lub do czasu uchwalenia MPZP.
Krok 3 - wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
Wystąpienie o pozwolenie na budowę lub złożenie zawiadomienia wymaga uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. W przypadku gruntów niższych klas IV-VI następuje bezpłatnie i automatycznie, ale dla gruntów klasy I-IIIb i organicznych IV-VI decyzję wydaje starosta, określając jednocześnie wysokość należności i opłat rocznych, a dla terenów leśnych odpowiedniego odszkodowania za wycinkę drzewostanu.
Są to bardzo wysokie kwoty sięgające kilkuset tysięcy w przeliczeniu na hektar wyłączonego obszaru, a z należności tych zwolnione są jedynie działki pod budownictwo mieszkaniowe o powierzchni do 500 m2. Zobowiązanie to przechodzi na kolejnych właścicieli działki, co trzeba uwzględnić przy sporządzaniu notarialnej umowy sprzedaży.
Autor: Redakcja BudujemyDom
Opracowanie: Martyna Nowak-Ciupa
fot. otwierająca: RitaE / pixabay.com
Zdaniem naszych Czytelników
Gość Wiktoria
15 Apr 2022, 13:26
Byłam z mężem właśnie w takiej sytuacji. Chcieliśmy odkupić działkę rolną od znajomych żeby przekształcić ją na działkę budowlaną. Mąż w tym celu zrobił podyplomówke z rolnictwa, uzyskał uprawnienia do zakupu ziemi i nie musiał zdawać egzaminu w OKE. Studia bardzo ...