Działki rolne są zwykle malowniczo położone i mają stosunkowo niskie ceny. Chętnie więc są wybierane jako atrakcyjne miejsce na zbudowanie domu w przyszłości lub traktowane jako inwestycja w ziemię, którą kiedyś będzie można sprzedać z dużym zyskiem.
O rolnym przeznaczeniu gruntu przesądza zapis w ewidencji gruntów. Mogłoby się więc wydawać, że kupno takiej nieruchomości w celu wybudowania na niej domu czy sprzedaży po kilku latach (oczywiście ze znacznym zyskiem) jest naprawdę trafną decyzją.
Tymczasem jednak, w każdym przypadku, zakup rolnej działki powinien zastać szczegółowo rozważony przez potencjalnych inwestorów. Może się bowiem okazać, że realizacja planów o własnym domu w wymarzonej okolicy - ze względów prawnych - jest niemożliwa bądź poważnie utrudniona, a planowana "rentowna" inwestycja skończy się finansowym fiaskiem.
Rolnikiem jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkująca w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Przy tym samo posiadanie lub własność gospodarstwa rolnego nie są uznawane za jego prowadzenie, jeżeli nie wiąże się z nimi wykonywanie działalności rolniczej.
Rolnik może budować dom na działce rolnej, ponieważ grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi są nadal gruntami rolnymi. Działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego jest tzw. siedliskiem, a zabudowa siedliskowa obejmuje budowę domów jednorodzinnych o przeznaczeniu mieszkalnym oraz budynków gospodarczych.
Siedlisko stanowi zatem teren o charakterze prywatnym, na którym posadowiony jest dom mieszkalny, gdzie koncentrują się czynności życiowe rolnika i jego rodziny i zaspokajane są elementarne potrzeby życiowe. Budowa domu przez rolnika nie wymaga zatem konieczności zmiany przeznaczenia gruntu. Pomimo tego, jest on również zobowiązany do stosowania się do ustaleń planów miejscowych lub decyzji o warunkach zabudowy.
Jeżeli działka jest objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i przeznaczona pod zabudowę, to inwestycja budowlana musi być zgodna z jego zapisami. Przed przystąpieniem do budowy, należy zapoznać się z określonymi w MPZP parametrami i rodzajami budynków, jakie można na danym terenie wznieść. W sytuacji natomiast, w której działka została przewidziana w MPZP na cele rolnicze, lepiej… poszukać innej działki.
Wprawdzie istnieje możliwość wnioskowania o zmianę przeznaczenia gruntu w MPZP, lecz procedura takiej zmiany jest czasochłonna i wcale nie musi zostać zwieńczona satysfakcjonującym dla potencjalnego inwestora rozstrzygnięciem. Odrolnienie działki stanowi wieloetapowy proces, wywołuje skutki administracyjne, podatkowe i zmianę wartości nieruchomości.
Wniosek o zmianę MPZP należy skierować do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta), który prowadzi rejestr planów miejscowych oraz wniosków o ich zmianę. Niekiedy na stronach internetowych gmin zamieszcza się przykładowe wnioski o zmianę przeznaczenia terenu. We wniosku należy precyzyjnie określić nieruchomość oraz zakres wnioskowanej zmiany poprzez wskazanie interesującego rodzaju zabudowy (np. budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne). Złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia terenu w MPZP nie uruchamia automatycznie procedury sporządzania zmiany planu.
W związku z tym, że przepisy prawa nie określają także terminu, w jakim wniosek ten powinien zostać rozpatrzony, proces jego rozpatrywania w praktyce jest naprawdę długi. Jeżeli wniosek zostanie uwzględniony, rada gminy dokona zmiany MPZP w drodze uchwały rady gminy.
Sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana, kiedy działka będąca przedmiotem zainteresowania potencjalnego kupującego nie jest objęta MPZP. Wówczas lepiej wstrzymać się z jej zakupem. Rozsądnym rozwiązaniem byłoby również zawarcie jedynie umowy przedwstępnej z zastrzeżeniem, że umowa ostateczna zostanie zawarta po wydaniu satysfakcjonującej decyzji o warunkach zabudowy.
W takim przypadku należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (warto pamiętać, że taki wniosek może złożyć każdy, niekoniecznie właściciel gruntu). Gminy mają najczęściej własne wzory wniosku o uzyskanie warunków zabudowy i są one dostępne na stronach internetowych urzędów.
Organem samorządowym wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt (burmistrz, prezydent miasta) i to do niego kieruje się wniosek. W praktyce decyzję tę opracowuje odpowiednia komórka w urzędzie gminy.
Decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa, lecz może wygasnąć, jeśli dla działki uchwalono MPZP albo inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę na tej posesji. Wprawdzie na wydanie decyzji o warunkach zabudowy gmina ma 2 miesiące, jednak w rzeczywistości postępowanie w tej sprawie często jest dłuższe.
Kolejnym krokiem po odrolnieniu działki jest wystąpienie o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Klasa i pochodzenie użytków na działce rolnej stanowią ważne czynniki, które warto rozważyć, decydując się na zakup.
Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego przeznaczonych na cele nierolnicze może nastąpić dopiero po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie.
W przypadku zamiaru wyłączenia z produkcji rolnej gleb pochodzenia organicznego klas IV, IVa, IVb, V i VI, organ wydający decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej nie może wydać decyzji odmownej.
Z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej należy wystąpić do starosty, składając go w Wydziale Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego, właściwego ze względu na położenie nieruchomości.
Wyłączenie gruntów z produkcji, co do których wymagana jest decyzja o wyłączeniu, wiąże się z obowiązkiem ponoszenia określonych - dość wysokich - należności i opłat. Aczkolwiek obowiązek ten nie dotyczy osób dokonujących wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej na cele budownictwa mieszkaniowego powierzchni do 0,05 ha (czyli 500 m2) w przypadku budynku jednorodzinnego.
Teren podlegający wyłączeniu to nie tylko teren zgodny z obrysem budynku, ale także infrastruktury niezbędnej dla istnienia budynku. W praktyce obejmuje to najczęściej dom i podjazd (teren utwardzony).
Ilość transakcji sprzedaży działek rolnych na rynku świadczy o wzroście ich popularności. Warto pomyśleć o zakupie takiej działki zwłaszcza w sytuacji, kiedy planujemy budowę domu dopiero za kilka lat i dysponujemy ograniczonym budżetem.
Chociaż zanim dojdzie do transakcji, należy dokładnie przemyśleć, jaki dom chcemy budować oraz zapoznać się z MPZP (jeśli obowiązuje) lub poczekać na decyzję o warunkach zabudowy terenu (jeśli działka nie jest objęta MPZP).
Należy również zdawać sobie sprawę, że decyzja o budowie domu na działce rolnej wiąże się z dodatkowymi formalnościami, a niekiedy też - z opłatami, co oznacza, że nie w każdej sytuacji zakup działki rolnej zamiast budowlanej będzie w ostatecznym rozrachunku równoznaczny ze znaczną oszczędnością.
Aleksandra Korczak
fot. otwierająca: pixabay.com / StockSnap
Poradnik
