Jak wybudować dom na działce rolnej

Print image
Copy link image
time image Artykuł na: 9-16 minut
Jak wybudować dom na działce rolnej

Działki rolne są zwykle malowniczo położone i mają stosunkowo niskie ceny. Chętnie więc są wybierane jako atrakcyjne miejsce na zbudowanie domu w przyszłości lub traktowane jako inwestycja w ziemię, którą kiedyś będzie można sprzedać z dużym zyskiem.

aktualizacja: 2019-03-07 06:21:21

DZIAŁKA ROLNA - SZANSA NA WŁASNY DOM?

O rolnym przeznaczeniu gruntu przesądza zapis w ewidencji gruntów. Mogłoby się więc wydawać, że kupno takiej nieruchomości w celu wybudowania na niej domu czy sprzedaży po kilku latach (oczywiście ze znacznym zyskiem) jest naprawdę trafną decyzją.

Tymczasem jednak, w każdym przypadku, zakup rolnej działki powinien zastać szczegółowo rozważony przez potencjalnych inwestorów. Może się bowiem okazać, że realizacja planów o własnym domu w wymarzonej okolicy - ze względów prawnych – jest niemożliwa bądź poważnie utrudniona, a planowana "rentowna" inwestycja skończy się finansowym fiaskiem.

BUDOWA DOMU PRZEZ ROLNIKA

Rolnikiem jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkująca w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Przy tym samo posiadanie lub własność gospodarstwa rolnego nie są uznawane za jego prowadzenie, jeżeli nie wiąże się z nimi wykonywanie działalności rolniczej.

Rolnik może budować dom na działce rolnej, ponieważ grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi są nadal gruntami rolnymi. Działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego jest tzw. siedliskiem, a zabudowa siedliskowa obejmuje budowę domów jednorodzinnych o przeznaczeniu mieszkalnym oraz budynków gospodarczych.

Siedlisko stanowi zatem teren o charakterze prywatnym, na którym posadowiony jest dom mieszkalny, gdzie koncentrują się czynności życiowe rolnika i jego rodziny i zaspokajane są elementarne potrzeby życiowe. Budowa domu przez rolnika nie wymaga zatem konieczności zmiany przeznaczenia gruntu. Pomimo tego, jest on również zobowiązany do stosowania się do ustaleń planów miejscowych lub decyzji o warunkach zabudowy.

ODROLNIENIE GRUNTU

Jeżeli działka jest objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i przeznaczona pod zabudowę, to inwestycja budowlana musi być zgodna z jego zapisami. Przed przystąpieniem do budowy, należy zapoznać się z określonymi w MPZP parametrami i rodzajami budynków, jakie można na danym terenie wznieść. W sytuacji natomiast, w której działka została przewidziana w MPZP na cele rolnicze, lepiej… poszukać innej działki.

Wprawdzie istnieje możliwość wnioskowania o zmianę przeznaczenia gruntu w MPZP, lecz procedura takiej zmiany jest czasochłonna i wcale nie musi zostać zwieńczona satysfakcjonującym dla potencjalnego inwestora rozstrzygnięciem. Odrolnienie działki stanowi wieloetapowy proces, wywołuje skutki administracyjne, podatkowe i zmianę wartości nieruchomości.

Wniosek o zmianę MPZP należy skierować do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta), który prowadzi rejestr planów miejscowych oraz wniosków o ich zmianę. Niekiedy na stronach internetowych gmin zamieszcza się przykładowe wnioski o zmianę przeznaczenia terenu. We wniosku należy precyzyjnie określić nieruchomość oraz zakres wnioskowanej zmiany poprzez wskazanie interesującego rodzaju zabudowy (np. budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne). Złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia terenu w MPZP nie uruchamia automatycznie procedury sporządzania zmiany planu.

W związku z tym, że przepisy prawa nie określają także terminu, w jakim wniosek ten powinien zostać rozpatrzony, proces jego rozpatrywania w praktyce jest naprawdę długi. Jeżeli wniosek zostanie uwzględniony, rada gminy dokona zmiany MPZP w drodze uchwały rady gminy.

UZYSKANIE WZ

Sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana, kiedy działka będąca przedmiotem zainteresowania potencjalnego kupującego nie jest objęta MPZP. Wówczas lepiej wstrzymać się z jej zakupem. Rozsądnym rozwiązaniem byłoby również zawarcie jedynie umowy przedwstępnej z zastrzeżeniem, że umowa ostateczna zostanie zawarta po wydaniu satysfakcjonującej decyzji o warunkach zabudowy.

W takim przypadku należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (warto pamiętać, że taki wniosek może złożyć każdy, niekoniecznie właściciel gruntu). Gminy mają najczęściej własne wzory wniosku o uzyskanie warunków zabudowy i są one dostępne na stronach internetowych urzędów.

Organem samorządowym wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt (burmistrz, prezydent miasta) i to do niego kieruje się wniosek. W praktyce decyzję tę opracowuje odpowiednia komórka w urzędzie gminy.

Aby wniosek został rozpatrzony pozytywnie, wskazana w nim działka musi spełniać kilka warunków:

  1. Pierwszym wymogiem jest spełnienie kryterium "dobrego sąsiedztwa", co oznacza, że przynajmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, powinna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (dotyczy to kontynuacji funkcji, parametrów, cech i innych wskaźników zabudowy, m. in. gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu).

    Co istotne, przez "działki sąsiednie" rozumie się nie tylko "działki graniczące", ale także nieruchomości, tereny położone w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość.
     
  2. Kolejnym warunkiem jest, w momencie ustalania warunków zabudowy, rzeczywisty dostęp działki do drogi publicznej (nie może to być zatem tylko projektowany, przyszły dostęp). Dostęp ten powinien być bezpośredni albo zapewniony przez drogę wewnętrzną czy też przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

  3. Następnym wymogiem jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego - istniejące lub projektowane - uzbrojenie działki (z tym, że wykonanie uzbrojenia terenu powinno co najmniej zostać zagwarantowane w drodze umowy zawartej miedzy właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem, deklaracja inwestora jest niewystarczająca).
     
  4. Ponadto działka nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (albo być już objęta zgodą, uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów w przeszłości), zaś decyzja o WZ powinna być zgodna z przepisami prawa.

Decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa, lecz może wygasnąć, jeśli dla działki uchwalono MPZP albo inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę na tej posesji. Wprawdzie na wydanie decyzji o warunkach zabudowy gmina ma 2 miesiące, jednak w rzeczywistości postępowanie w tej sprawie często jest dłuższe.

DECYZJA O WYŁĄCZENIU DZIAŁKI SPOD PRODUKCJI ROLNEJ

Kolejnym krokiem po odrolnieniu działki jest wystąpienie o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Klasa i pochodzenie użytków na działce rolnej stanowią ważne czynniki, które warto rozważyć, decydując się na zakup.

Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego przeznaczonych na cele nierolnicze może nastąpić dopiero po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie.

W przypadku zamiaru wyłączenia z produkcji rolnej gleb pochodzenia organicznego klas IV, IVa, IVb, V i VI, organ wydający decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej nie może wydać decyzji odmownej.

Z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej należy wystąpić do starosty, składając go w Wydziale Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego, właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

Wyłączenie gruntów z produkcji, co do których wymagana jest decyzja o wyłączeniu, wiąże się z obowiązkiem ponoszenia określonych - dość wysokich - należności i opłat. Aczkolwiek obowiązek ten nie dotyczy osób dokonujących wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej na cele budownictwa mieszkaniowego powierzchni do 0,05 ha (czyli 500 m2) w przypadku budynku jednorodzinnego.

Teren podlegający wyłączeniu to nie tylko teren zgodny z obrysem budynku, ale także infrastruktury niezbędnej dla istnienia budynku. W praktyce obejmuje to najczęściej dom i podjazd (teren utwardzony).

Poradnik
Cenisz nasze porady? Możesz otrzymywać najnowsze w każdy czwartek!

PODSUMOWANIE - CZY WARTO?

Ilość transakcji sprzedaży działek rolnych na rynku świadczy o wzroście ich popularności. Warto pomyśleć o zakupie takiej działki zwłaszcza w sytuacji, kiedy planujemy budowę domu dopiero za kilka lat i dysponujemy ograniczonym budżetem.

Chociaż zanim dojdzie do transakcji, należy dokładnie przemyśleć, jaki dom chcemy budować oraz zapoznać się z MPZP (jeśli obowiązuje) lub poczekać na decyzję o warunkach zabudowy terenu (jeśli działka nie jest objęta MPZP).

Należy również zdawać sobie sprawę, że decyzja o budowie domu na działce rolnej wiąże się z dodatkowymi formalnościami, a niekiedy też - z opłatami, co oznacza, że nie w każdej sytuacji zakup działki rolnej zamiast budowlanej będzie w ostatecznym rozrachunku równoznaczny ze znaczną oszczędnością.

Aleksandra Korczak
fot. otwierająca: pixabay.com / StockSnap

Zdaniem naszych Czytelników

time image

29 Lip 2017, 08:38

Tylko że aktualizacja  tego artykułu była w 2015 roku. I nie jest prawdą, że takie działki można kupić tanio, chociaż tanio to  zbyt ogólne pojecie. Tanio wg czego? działki w dużym mieście? I działki nawet te które są już ujęte w MPZP noszą miano jako grunty orne a nie ...

time image

Gość Aga

28 Lip 2017, 21:39

Mam pytanie - jak to wygląda w przypadku działki rolnej w pasie przemysłowym? Trwa już od wielu lat przekształcenie...

time image

Gość lyon

22 Paź 2016, 13:29

My mieliśmy taki problem że będąc rolnikami i chcąc budować dom na działce rolnej gdzie obowiązywał mpzp, a dokładniej zawarty w nim ''zakaz'' budowy czegokolwiek. Stoczyliśmy bój z niejednym urzędem który trwał latami... ale domek dziś stoi :):):) Na pięknej dużej działce, ...

Cytat Mam pytanie: jaka jest podstawa prawna do zmiany statusu w ewidencji gruntów ( z rolnej na budowlaną)? Czy starostwo po wydaniu pozwolenia na budowę z urzędu zmienia status czy muszę złożyć jakiś wniosek? Zmiana kwalifikacji ...

time image

Gość Paula

08 Lip 2016, 14:56

Mam pytanie: jaka jest podstawa prawna do zmiany statusu w ewidencji gruntów ( z rolnej na budowlaną)? Czy starostwo po wydaniu pozwolenia na budowę z urzędu zmienia status czy muszę złożyć jakiś wniosek?

time image

04 Kwi 2016, 11:02

jaka jest to opłata ??

Cytat rodzice maja 3ha ziemi. złozyli wniosek i otzymali warunki zaudowy dla 4 domow. Wkrótce zostaną na terenie objetym warunkami zabudowy wydzielone 4 działki po 1000 m2 kazda. Czy jesli otrzymam jedna taka działkę to czy ona z rolnej przekształci ...

time image

Gość D

01 Kwi 2016, 16:24

rodzice maja 3ha ziemi. złozyli wniosek i otzymali warunki zaudowy dla 4 domow. Wkrótce zostaną na terenie objetym warunkami zabudowy wydzielone 4 działki po 1000 m2 kazda. Czy jesli otrzymam jedna taka działkę to czy ona z rolnej przekształci sie w budowlana (czy tez bede musiał przekształcic ...

time image

Gość Zawzięta

21 Paź 2015, 11:33

Moja działka ma w MPZP znak R co o tym myślicie da się tam coś pobudować??? Rozdział 15.Przeznaczanie, zagospodarowanie i zabudowa terenów produkcji rolnej oznaczonych symbolem przeznaczenia R.§ 70.Ustala się że, tereny oznaczone symbolem przeznaczenia R są przeznaczone dla produkcji ...

time image

Gość chester

04 Paź 2015, 10:17

Co do wykształcenia to na pewno wystarczy wykształceni wyższe (nie musi być rolnicze).Jest jeszcze jeden ciekawy wyjątek, jeżeli gospodarstow ma powierzchnię większą nić średnie gospodarstwo rolne w danej gminie, siedlisko można wybudować w dowolnym miejscu działki nie przejmując ...

time image

10 Wrz 2015, 11:15

Ciekawy wątek. My też myślimy o kupnie ziemi rolnej i jej odrolnieniu (częściowym) aby móc wybudować dom. A z tym rolnikiem to nie jest czasem tak, że samo posiadanie odpowiedniej ilości ziemi rolnej to nie za mało? Gdzieś trafiłam na informację, że oprócz gruntu trzeba też ...

time image

03 Wrz 2015, 11:51

Jak w praktyce wygląda wyłączenie części działki z użytkowania rolnego gdy w MPZP działka jest przeznaczona na cele mieszkaniowe jednorodzinne?Czy w praktyce załatwia to wyłączenie architekt robiący projekt lub adaptację projektu? Czy jednak sami to załatwialiście prędzej?

time image

08 Sie 2015, 07:56

Cytat wtammam działke rolna o powie.36ar i chce postawic budynek na zgloszenie.problem jest w tym,ze dostalem rok temu pozwolenie na 25m2 a gdy w tym roku poszedlem do gminy o powiekszene na 35m2 to powedzieli,ze ne jestem rolnikem i nie moge ...

time image

Gość bartek2414

08 Sie 2015, 07:14

wtammam działke rolna o powie.36ar i chce postawic budynek na zgloszenie.problem jest w tym,ze dostalem rok temu pozwolenie na 25m2 a gdy w tym roku poszedlem do gminy o powiekszene na 35m2 to powedzieli,ze ne jestem rolnikem i nie moge postawc tam nawet budy dla psa.prosze o pomoc.

time image

Gość do Jaa

27 Cze 2015, 13:05

a w jaki sposób udało się wywalczyć? proszę o wskazówki.

time image

Jaa

17 Cze 2015, 10:26

Ja walczyłem w okolicach Poznania bardzo długo, ale w końcu się udało. Pamiętajmy żyjemy w Polsce

time image

Gość adolf h

17 Cze 2015, 07:55

do Oświęcimia z urzędnikaminie mogę budować a podatek płacę od gruntu rolnego zabudowanego sądu to absurd to już nie jaja -sąd urząd nie wiedział że wydał zgodę na budowę dwóch budynków i budowa trzeciego jest niemożliwa NSA dobreart32 Konstytucji dyskryminacja jak działka ...

time image

03 Wrz 2012, 10:19

Nie możecie budować, bo ? Zabrania obecny MPZP ?

time image

Gość beta

03 Wrz 2012, 10:12

Witam, Razem z mężem mamy problem z wybudowaniem domu na działce, która jest właśnie działką rolną (pragnę podkreślić, że mój mąż jest rolnikiem), nie możemy wybudować domu nawet na zasadzie założenia siedliska. Urząd każe nam czekać na aktualizacje Planu Zagospodarowania ...

time image

Gość jaro12

30 Maj 2012, 10:42

tomeczek_888 w jaki sposob dostałeś pozwolenie na budowę?? Ja chciałem stworzyć nowa zagrodę siedliskową i dowiedziałem sie,że nie mogę bo plan zagospodarowania przestrzennego zakazuje tworzenia nowych siedlisk..

time image

Gość tomeczek_888

22 Kwi 2012, 17:34

Oczywiście że można budować na gruncie rolnym. Ja tak buduję..

time image

Gość jarko

01 Maj 2011, 11:05

chcialbym kupic dzilke rolna i wybudowac dom dla siebie i rodziny czy jest to wogole mzoliwe?.

time image

Gość FRANEK

25 Cze 2010, 20:32

Mam działkę rolną 30-sto arową i nie jestem rolnikiem, czy istnieje możliwość użyczenia tej działki rolnikowi, który będzie się starał o warunki zabudowy..

time image

12 Mar 2010, 07:58

Cytat Polecam Pani Annie MAcina przegladnąć ceny jakimi operuje ANR i wtedy operować kwotami . Pani 15.623 zł za 1 ha dz. rolnej to kompletna bzdura , Jeśli "na pewno " jest Pani ekspertem to chyba nie bardzo Pani :idzie w tym fachu"Ja osopbiście ...

time image

Gość Madjas Rafal

11 Mar 2010, 23:43

Polecam Pani Annie MAcina przegladnąć ceny jakimi operuje ANR i wtedy operować kwotami . Pani 15.623 zł za 1 ha dz. rolnej to kompletna bzdura , Jeśli \"na pewno \" jest Pani ekspertem to chyba nie bardzo Pani :idzie w tym fachu\" Ja osopbiście radze nie powielać bzdur i pseudo analiz ...

time image

20 Lut 2010, 15:22

sprecyzuje wypowiedz 4 klasa zgode wydaje ministerswo i tu nie ma szans a piąta i dalej można przekształcić oczywiście nie zawsze bo jeszcze ważny jest plan zagospodarowania przestrzennego

time image

20 Lut 2010, 15:18

Cytat <strong>Jeśli chcemy wybudować dom na działce rolnej to przede wszystkim należy wprowadzić zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Tę sprawę trzeba załatwić w gminnym ...

time image

20 Lut 2010, 14:49

czyli mogę liczyć na twój głos

time image

20 Lut 2010, 12:54

Cytat po pierwsze zeby postawić dom na działce rolnej musi ona mieć minimum1hektar i być klasy piątej przy klasie niższej zgode wydaje ministerstwo niema szans przy piątej i szustej bez problemu są warunki ile można bez pozwolenia? 35m2 ...

time image

20 Lut 2010, 12:09

po pierwsze zeby postawić dom na działce rolnej musi ona mieć minimum1hektar i być klasy piątej przy klasie niższej zgode wydaje ministerstwo niema szans przy piątej i szustej bez problemu są warunki ile można bez pozwolenia? 35m2

time image

Gość robcio_40

20 Lut 2010, 09:14

No niestety musztarda po obiedzie Grunt 30ar i 5 m ,5tej 6tej kl kupiony .Z wiosny zamierzam to ogrodzić siatką leśną ,mimo że w pobliżu stoją budynki mieszkalne ,i teraz mam prośbę hmm- o jakich wymiarach mogę postawić domek bez zezwolenia ,i pomóżcie mi znaleźć odpowiedni ...

time image

23 Paź 2009, 19:56

Cytat No to będę miał problem bo jestem w trakcie kupna działki trzydziestu-ar na wsi .Nie jestem rolnikiem a chciałem tam wybudować mały domek na stare lata.Media są i droga dojazdowa jest tylko przekształcić ze ścierniska na budowlaną, ...

time image

Gość robcio_40

23 Paź 2009, 19:25

No to będę miał problem bo jestem w trakcie kupna działki trzydziestu-ar na wsi .Nie jestem rolnikiem a chciałem tam wybudować mały domek na stare lata.Media są i droga dojazdowa jest tylko przekształcić ze ścierniska na budowlaną, kto wie czy nie będzie ciężko :( proszę o podpowiedzi .

time image

Gość mink

09 Wrz 2009, 19:15

do ogrodzenia działki poleciłbym coś stabilnego, trwałego. Tak aby za jakiś czas nie było potrzeby tego wymieniać. Najlepiej ocynkowaną siatkę postawić.

time image

09 Wrz 2009, 19:15

Działki rolne są zwykle malowniczo położone i mają stosunkowo niskie ceny. Chętnie więc są wybierane jako atrakcyjne miejsce na zbudowanie domu w przyszłości lub traktowane jako inwestycja w ziemię, którą kiedyś będzie można sprzedać z dużym zyskiem. Pełna treść artykułu ...

Wiecej na Forum BudujemyDom.pl
Pokaż wszystkie komentarze

Dodaj komentarz

time image
time image
Warto wiedzieć dodatkowo:
Zobacz inne artykuły
Ile czasu i pieniędzy potrzeba, aby doprowadzić media do działki?
Ile czasu i pieniędzy potrzeba, aby doprowadzić media do działki?
Zadaj pytanie ekspertowi Masz wątpliwości lub dodatkowe pytania? Napisz do nas!
expert image
Akceptowane formaty plików: 'jpg', 'jpeg', 'gif', 'bmp', 'png'. Dodawanie wielu plików - wciśnij CTRL.
Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Okres przetwarzania danych: Twoje dane przetwarzane będą do czasu istnienia podstawy do ich przetwarzania – czyli w tym konkretnym przypadku, do czasu udzielenia odpowiedzi. Masz prawo do: dostępu do Twoich danych, ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych lub ich przenoszenia. Możesz: odwołać zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych, zażądać, by Twoje wszystkie dane zostały usunięte. Podstawy prawne: art. 5, 6, 12, 13 Ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych (RODO). Czytaj więcej
Dodano plik do wysłania
Poradnik
Cenisz nasze porady? Możesz otrzymywać najnowsze w każdy czwartek!
Budujemy Dom
9,95 zł tylko teraz!
Teraz za darmo!
Od teraz, dla wszystkich! Wystarczy, że się zalogujesz. A otrzymasz dostęp do wszystkich artykułów z papierowego BudujemyDom! Całkowiecie za darmo!
Dom Energooszczędny Vademecum 2019

Dom Energooszczędny Vademecum

Jak zbudować dom energooszczędny

ABC Budowania 2019

ABC Budowania

To, co koniecznie musisz wiedzieć, żeby Twój pierwszy dom był dla Ciebie, a nie dla wroga

Wnętrza 2019

Wnętrza

Nowoczesne, stylowe, piękne wnętrza - zasady, porady, inspiracje

Czas na Wnętrze wrzesień 2019

Czas na Wnętrze

Od inspiracji do realizacji

Twój Dom Twój Styl 2019

Twój Dom Twój Styl

Poradnik shoppingowy

Budujemy Dom lipiec - sierpień 2019

Budujemy Dom

Dla budujących dom i wykonawców

Dom Polski 2019

Dom Polski

Jak zbudować dom tańszy niż mieszkanie

Nowoczesne Instalacje 2019

Nowoczesne Instalacje

Jak zbudować dom energooszczędny