Działki rolne są zwykle malowniczo położone i mają stosunkowo niskie ceny. Chętnie więc są wybierane jako atrakcyjne miejsce na zbudowanie domu w przyszłości lub traktowane jako inwestycja w ziemię, którą kiedyś będzie można sprzedać z dużym zyskiem.
O tym, że grunt jest użytkiem rolnym, przesądza zapis w ewidencji gruntów i budynków. Ewidencja nie określa jednak przeznaczenia terenu - to wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo z decyzji o warunkach zabudowy. Mogłoby się więc wydawać, że kupno takiej nieruchomości w celu wybudowania na niej domu czy sprzedaży po kilku latach (oczywiście ze znacznym zyskiem) jest naprawdę trafną decyzją.
Tymczasem jednak, w każdym przypadku, zakup rolnej działki powinien zostać szczegółowo rozważony przez potencjalnych inwestorów. Może się bowiem okazać, że realizacja planów o własnym domu w wymarzonej okolicy - ze względów prawnych - jest niemożliwa bądź poważnie utrudniona, a planowana "rentowna" inwestycja skończy się finansowym fiaskiem.
Zanim pojawi się pytanie o możliwość zabudowy, trzeba rozstrzygnąć, czy nabycie działki jest w ogóle dopuszczalne. Obrót nieruchomościami rolnymi jest reglamentowany przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i ograniczenia te działają niezależnie od planu miejscowego.
Znaczenie mają dwa progi powierzchniowe. Ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, więc takie działki nabywa się bez ograniczeń. Wymóg posiadania statusu rolnika indywidualnego nie obejmuje nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Od 1 ha wzwyż nabywcą może być co do zasady wyłącznie rolnik indywidualny, a zakup przez inny podmiot wymaga zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Niezależnie od statusu nabywcy KOWR przysługuje prawo pierwokupu, przez co umowę sprzedaży zawiera się jako warunkową, a przeniesienie własności następuje dopiero po bezskutecznym upływie terminu na wykonanie tego prawa.
Ograniczenia odpadają, gdy grunt położony jest na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele inne niż rolne - wtedy nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy, nawet jeżeli w ewidencji nadal figuruje jako użytek rolny.
Rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna, która jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, posiada kwalifikacje rolnicze, co najmniej od 5 lat zamieszkuje w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa, i przez ten okres osobiście to gospodarstwo prowadzi. Przy tym samo posiadanie lub własność gospodarstwa rolnego nie są uznawane za jego prowadzenie, jeżeli nie wiąże się z nimi wykonywanie działalności rolniczej.
Rolnik może budować dom na działce rolnej, ponieważ grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi są nadal gruntami rolnymi. Działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego jest tzw. siedliskiem, a zabudowa siedliskowa obejmuje budowę domów jednorodzinnych o przeznaczeniu mieszkalnym oraz budynków gospodarczych.
Siedlisko stanowi zatem teren o charakterze prywatnym, na którym posadowiony jest dom mieszkalny, gdzie koncentrują się czynności życiowe rolnika i jego rodziny i zaspokajane są elementarne potrzeby życiowe. Budowa domu przez rolnika nie wymaga zatem konieczności zmiany przeznaczenia gruntu. Pomimo tego, jest on również zobowiązany do stosowania się do ustaleń planów miejscowych lub decyzji o warunkach zabudowy.
Rolnik korzysta przy tym z ułatwienia niedostępnego dla pozostałych inwestorów. Wymogu "dobrego sąsiedztwa" nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, jeżeli powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. W takiej sytuacji warunki zabudowy można uzyskać także wtedy, gdy w sąsiedztwie nie ma zabudowanej działki pozwalającej określić parametry nowego budynku.
Jeżeli działka jest objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i przeznaczona pod zabudowę, to inwestycja budowlana musi być zgodna z jego zapisami. Przed przystąpieniem do budowy, należy zapoznać się z określonymi w MPZP parametrami i rodzajami budynków, jakie można na danym terenie wznieść. W sytuacji natomiast, w której działka została przewidziana w MPZP na cele rolnicze, lepiej… poszukać innej działki.
Wprawdzie istnieje możliwość wnioskowania o zmianę przeznaczenia gruntu w MPZP, lecz procedura takiej zmiany jest czasochłonna i wcale nie musi zostać zwieńczona satysfakcjonującym dla potencjalnego inwestora rozstrzygnięciem. Odrolnienie działki stanowi wieloetapowy proces, wywołuje skutki administracyjne, podatkowe i zmianę wartości nieruchomości.
Wniosek o zmianę MPZP należy skierować do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta), który prowadzi rejestr planów miejscowych oraz wniosków o ich zmianę. Niekiedy na stronach internetowych gmin zamieszcza się przykładowe wnioski o zmianę przeznaczenia terenu. We wniosku należy precyzyjnie określić nieruchomość oraz zakres wnioskowanej zmiany poprzez wskazanie interesującego rodzaju zabudowy (np. budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne). Złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia terenu w MPZP nie uruchamia automatycznie procedury sporządzania zmiany planu.
W związku z tym, że przepisy prawa nie określają także terminu, w jakim wniosek ten powinien zostać rozpatrzony, proces jego rozpatrywania w praktyce jest naprawdę długi. Jeżeli wniosek zostanie uwzględniony, rada gminy najpierw podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia zmiany planu, a dopiero na końcu procedury uchwala sam plan.
Od czasu nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 7 lipca 2023 r. dochodzi jeszcze jeden warunek. Plan miejscowy musi być zgodny z planem ogólnym gminy - aktem prawa miejscowego, który zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli plan ogólny nie przewiduje w danym miejscu strefy dopuszczającej zabudowę mieszkaniową, gmina nie uchwali planu miejscowego o takim przeznaczeniu, nawet gdyby chciała uwzględnić wniosek właściciela.
Sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana, kiedy działka będąca przedmiotem zainteresowania potencjalnego kupującego nie jest objęta MPZP. Wówczas lepiej wstrzymać się z jej zakupem. Rozsądnym rozwiązaniem byłoby również zawarcie jedynie umowy przedwstępnej - najlepiej w formie aktu notarialnego - z zastrzeżeniem, że umowa ostateczna zostanie zawarta po wydaniu satysfakcjonującej decyzji o warunkach zabudowy.
W takim przypadku należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (warto pamiętać, że taki wniosek może złożyć każdy, niekoniecznie właściciel gruntu). Obowiązuje jednolity wzór formularza określony rozporządzeniem, więc gminy nie stosują już własnych druków.
Organem samorządowym wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt (burmistrz, prezydent miasta) i to do niego kieruje się wniosek. W praktyce decyzję tę opracowuje odpowiednia komórka w urzędzie gminy.
Decyzje o warunkach zabudowy objęte nowymi zasadami wygasają po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne - wcześniej rozstrzygnięcia takie nie były ograniczone terminem. Niezależnie od tego decyzja traci moc, jeżeli dla działki uchwalono MPZP ustalający inne przeznaczenie terenu albo inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę na tej posesji. Nowelizacja z 2023 r. wprowadziła też szczególny termin na wydanie decyzji wraz z karą za każdy dzień zwłoki, w praktyce jednak postępowanie w tej sprawie bywa dłuższe, bo do biegu terminu nie wlicza się okresów uzgodnień i zawieszenia.
Kolejnym krokiem po odrolnieniu działki jest wystąpienie o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Klasa i pochodzenie użytków na działce rolnej stanowią ważne czynniki, które warto rozważyć, decydując się na zakup.
Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego przeznaczonych na cele nierolnicze może nastąpić dopiero po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. Użytki rolne klas IV-VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego nie wymagają natomiast ani decyzji, ani opłat - w ich przypadku procedura w ogóle nie występuje.
W przypadku zamiaru wyłączenia z produkcji rolnej gleb pochodzenia organicznego klas IV, IVa, IVb, V i VI, organ wydający decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej nie może wydać decyzji odmownej.
Z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej należy wystąpić do starosty, składając go w Wydziale Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego, właściwego ze względu na położenie nieruchomości.
Wyłączenie gruntów z produkcji, co do których wymagana jest decyzja o wyłączeniu, wiąże się z obowiązkiem ponoszenia określonych - dość wysokich - należności i opłat. Aczkolwiek obowiązek ten nie dotyczy osób dokonujących wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej na cele budownictwa mieszkaniowego powierzchni do 0,05 ha (czyli 500 m2) w przypadku budynku jednorodzinnego oraz do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym.
Teren podlegający wyłączeniu to nie tylko teren zgodny z obrysem budynku, ale także infrastruktury niezbędnej dla istnienia budynku. W praktyce obejmuje to najczęściej dom i podjazd (teren utwardzony).
Warto pamiętać, że należności i opłaty roczne są związane z gruntem i przechodzą na kolejnych właścicieli. Jeżeli poprzedni właściciel uzyskał decyzję o wyłączeniu i nie zakończył płatności, pozostałe raty zapłaci nabywca - stan rozliczeń trzeba sprawdzić w starostwie przed transakcją.
Liczba transakcji sprzedaży działek rolnych na rynku świadczy o wzroście ich popularności. Warto pomyśleć o zakupie takiej działki zwłaszcza w sytuacji, kiedy planujemy budowę domu dopiero za kilka lat i dysponujemy ograniczonym budżetem.
Chociaż zanim dojdzie do transakcji, należy dokładnie przemyśleć, jaki dom chcemy budować oraz zapoznać się z MPZP (jeśli obowiązuje) lub poczekać na decyzję o warunkach zabudowy terenu (jeśli działka nie jest objęta MPZP). Trzeba też sprawdzić, czy w danej gminie obowiązuje już plan ogólny i czy działka mieści się w obszarze uzupełnienia zabudowy - bez tego decyzja o warunkach zabudowy nie zostanie wydana.
Należy również zdawać sobie sprawę, że decyzja o budowie domu na działce rolnej wiąże się z dodatkowymi formalnościami, a niekiedy też - z opłatami, co oznacza, że nie w każdej sytuacji zakup działki rolnej zamiast budowlanej będzie w ostatecznym rozrachunku równoznaczny ze znaczną oszczędnością.
67
