Jak znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny?
To chyba najczęstsze pytanie przy kredycie hipotecznym. Powinniśmy przede wszystkim pamiętać, że najniższa marża w kredycie nie zawsze gwarantuje najtańszy kredyt. Na koszt kredytu składa się wiele elementów: wysokość marży, rodzaj wskaźnika referencyjnego (np. WIBOR 3M lub 6M), prowizja za udzielenie kredytu, wysokość podwyższonej marży do czasu wpisu hipoteki, koszty usług dodatkowych - ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty pracy, koszty obsługi konta osobistego czy karty kredytowej, jeżeli wymagane są do oferty kredytowej. Warto dopytać co zostało ujęte w całkowitym koszcie kredytu i za jakie okresy.
Aby uzyskać tańszy kredyt, warto przygotować środki na wyższy wkład własny niż ten minimalny, określony przez bank. Najczęściej limit ten wynosi 20 % wartości inwestycji, choć zdarzają się też banki, które udzielą finansowania przy wkładzie własnym na poziomie 10 %. Oferty te są jednak dużo droższe - w niektórych bankach ta różnica wynosi nawet 0,9 p.p.
Najwyższym kosztem są jednak odsetki. Zapłacisz mniej odsetek jeśli skrócisz okres kredytowania i dopasujesz kwotę kredytu do faktycznych kosztów finansowanej inwestycji.
Na co warto zwrócić uwagę wybierając kredyt mieszkaniowy?
Dokonując wyboru kredytu mieszkaniowego niestety zwykle kierujemy się wysokością raty tu i teraz. Zaabsorbowani finansowaną inwestycją zapominamy, że to zobowiązanie zostanie z nami przez długie lata. Dlatego warto również zweryfikować jakie będą koszty obsługi naszego kredytu w trakcie jego spłaty i na jakie ułatwienia ze strony banku możemy liczyć. Czy bank zaoferuje nam obsługę zdalną spraw związanych z kredytem i czy nadal będziemy mogli liczyć na wsparcie doradcy bankowego w kolejnych latach?
W przypadku kosztów obsługi podczas spłaty warto przyjrzeć się tabeli opłat i prowizji, a w niej na uwagę zasługują przede wszystkim koszty rozliczenia poszczególnych transz, koszty przeprowadzenia zmian w umowie (aneksów) czy rekompensaty za wcześniejszą spłatę.
Jakie oprocentowanie wybrać - stałe czy zmienne?
To kolejne magiczne pytanie. Od połowy 2021 roku każdy z banków, w ofercie którego znajdują się kredyty hipoteczne, zaproponuje nam kredyt z oprocentowaniem okresowo stałym lub zmiennym. Co kryje się za oprocentowaniem okresowo stałym? Oznacza to, że przez określony czas - minimum 5 lat - oprocentowanie naszego kredytu nie ulegnie zmianie, mimo zmiany stóp podstawowych NBP. Zatem rata kredytu będzie stała w tym okresie. Większość banków proponuje 5-letni okres stałej stopy, ale można znaleźć na rynku również oferty z 7-lenim okresem stopy stałej (np. w banku Credit Agricole). Oprocentowanie tych ofert jest nieco wyższe niż oprocentowanie kredytów ze stopą zmienną, ale zapewnia nam stabilność w okresie rosnących ostatnio stóp procentowych.
Należy jednak pamiętać, że wybór oprocentowania okresowo stałego też niesie ze sobą pewne ryzyko. Jest to oprocentowanie okresowo stałe, co oznacza że i tak ulegnie zmianie po okresie 5 lub 7 lat. Oprocentowanie to może obniżyć się, ale może też wzrosnąć po tym okresie.
Wybierając dzisiaj oprocentowanie zmienne musimy liczyć się z tym, że jego wysokość będzie ulegała zmianie wraz ze zmianą wartości wskaźnika WIBOR. Może się zatem zwiększyć lub zmniejszyć w trakcie spłaty kredytu, co przełoży się na wyższe lub niższe raty kredytu w kolejnych miesiącach.
Jak sprawdzić czy mam zdolność kredytową i na jaką kwotę?
Zdolność kredytowa to możliwość spłaty rat kredytu w kwotach i terminach określonych w harmonogramie spłat. Nie ma jednego schematu oceny zdolności kredytowej i każdy bank robi to według swoich wewnętrznych procedur. Zatem nasza zdolność kredytowa w poszczególnych bankach może być inna. Może się więc zdarzyć, że w jednym banku będziemy mieli zdolność kredytową, a w innym w ogóle nie dostaniemy kredytu.
Wstępną symulację zdolności kredytowej może przeprowadzić doradca w placówce bankowej na podstawie zadeklarowanych przez nas wysokości uzyskiwanych dochodów i ponoszonych kosztów. Jeśli chcemy mieć pewność, że bank udzieli nam kredytu, konieczne będzie złożenie dokumentów potwierdzających wysokość i źródło uzyskiwanych dochodów. Zanim wybierzemy przedmiot naszej inwestycji i przystąpimy do zbierania kompletu dokumentów dotyczących nieruchomości, warto jednak upewnić się jaką kwotę kredytu dostaniemy od banku. W banku Credit Agricole wysokość dostępnego kredytu możemy sprawdzić nie wychodząc z domu. Formularz klienta wraz z dokumentami możemy złożyć przez internet.
Jak poprawić naszą zdolność kredytową?
W ocenie zdolności kredytowej banki z jednej strony analizują źródło uzyskiwanych dochodów, jego wysokość i stabilność, a z drugiej koszty jakie ponosimy na obsługę gospodarstwa domowego oraz spłatę wszystkich kredytów i pożyczek w bankach, innych instytucjach pożyczkowych lub z zakładu pracy. Warto zatem zadbać o poprawne udokumentowanie wszystkich uzyskiwanych przez nas dochodów.
Wysokość kosztów ponoszonych na obsługę gospodarstwa domowego jest określona przez bank i zależy od ilości osób będących na utrzymaniu przyszłych kredytobiorców.
Element, który mamy największy wpływ to wysokość kosztów ponoszonych przez nas na obsługę kredytów i pożyczek. Przygotowując się do zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego warto przyjrzeć się czy wykorzystujemy wszystkie posiadane w portfelu karty kredytowe. Czy ich limity nie są nadmiernie wysokie? Jeśli tak to warto je obniżyć do faktycznych potrzeb. Możemy również spłacić krótkie kredyty gotówkowe lub ratalne lub skonsolidować dłuższe i wyższe zobowiązania. Uwolni nam to dodatkową zdolność kredytową. Zadbajmy również o dobrą historię kredytową w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Nie wpłynie ona bezpośrednio na zdolność kredytową, ale poprawi naszą wiarygodność w oczach banku.
Czy kredyt na budowę nieruchomości energooszczędnych jest bardziej korzystny od kredytu dla zwykłej nieruchomości?
Coraz więcej banków na rynku oferuje kredyty hipoteczne przeznaczone na finansowanie zakupu lub budowy nieruchomości energooszczędnej. Kredyty te zwykle charakteryzują się niższą marżą w porównaniu do pozostałych ofert kredytów hipotecznych.
Na przykład bank Credit Agricole proponuje kredyt "Zielony DOM" na zakup lub budowę domów o maksymalnej energochłonności 40 kWh/m2. Bank nie pobiera prowizji za udzielenie tego kredytu, a dodatkowo stosuje obniżoną marżę. Dzięki temu miesięczna rata kredytu jest wyraźnie niższa, niż w przypadku kredytów standardowych. Energooszczędny dom to jednak nie tylko oszczędność na racie kredytu, ale również na kosztach jego eksploatacji.
Mariola Willmann,
Menedżer Zespołu Kredytu Hipotecznego w banku Credit Agricole
Skomentuj
