Jak znaleźć właściwą ekipę budowlaną?

Skąd wziąć wykwalifikowanych wykonawców do budowy domu?

Jeśli w okolicy naszej działki powstają inne domy - warto również zrobić sobie niedzielny spacer i obejrzeć place budowy. Jeśli któryś w pozytywny sposób zwróci naszą uwagę - jest to doskonały powód, aby dopisać pracującą tam ekipę do naszej listy potencjalnych wykonawców.

Listy certyfikowanych wykonawców bardzo często mają również producenci materiałów budowlanych. Jest to szczególnie cenne źródło informacji, jeśli decydujemy się na budowę w niezbyt często stosowanej lub bardzo nowoczesnej technologii.

Warto również rozejrzeć się na forach internetowych. Tutaj jednak wskazana jest duża doza dystansu i dokładne sprawdzanie każdej zdobytej w ten sposób informacji. Nie wszystkie opinie tam zawarte są rzetelne (a skłaniałbym się wręcz do stwierdzenia, że znaczna ich ilość jest zupełnie nieprawdziwa).

Wynika to w zasadzie z dwóch powodów:

• Po pierwsze firmy wykonawcze (szczególnie te mniejsze) dość często wykorzystują fora internetowe do niezbyt uczciwej reklamy - przy czym nieuczciwość polega tu głównie na tym, że ich przedstawiciele podszywają się pod własnych klientów. Wcale nie musi to znaczyć, że jest to firma zła, trudno jednak oczekiwać po takiej informacji obiektywizmu.

• Po drugie jednak bardzo często opinie (szczególnie te negatywne) są bardziej wynikiem "szukania winnych" i przejawem budowlanej frustracji inwestora niż rzeczywistą rzetelną oceną wykonawcy. Zdarza się na przykład, że po dokładniejszym "przyciśnięciu" rozmówcy okazuje się że opinia "są beznadziejni, wszystko musiałem po nich poprawiać" oznacza mniej więcej tyle, że zatrudniona ekipa budowlana nie zgodziła się "przy okazji" dobudować do domu garażu (nie objętego ani projektem, ani wcześniejszą umową), albo zeszła z budowy nie mogąc się doczekać kolejnej transzy płatności.

Pamiętajmy - każda firma budowlana dąży do maksymalizacji swoich zysków i absolutnie nie ma w tym nic złego. Oczywiście oprócz najprostszych zysków finansowych liczy się również budowana renoma firmy, co w jakimś stopniu oznacza możliwie wysoką jakość robót.

To w interesie inwestora jednak leży minimalizacja kosztów i dopilnowanie jakości wykonywanych prac.

Na co uważać podczas współpracy z ekipą budowlaną i architektem?

Po stworzeniu wstępnej listy możemy przystąpić do rozmów z potencjalnymi wykonawcami. Niezbędny do tego będzie możliwie najdokładniejszy projekt architektoniczno-budowlany. Jeśli zdecydowaliśmy się na wybór tzw. projektu typowego - nie ma żadnego problemu, ponieważ natychmiast po zakupie mamy w rękach praktycznie kompletną dokumentację (o ile nie decydujemy się na wprowadzanie poważnych zmian).

Nieco gorzej jest, jeśli współpracujemy z architektem, który wykonuje projekt na indywidualne zamówienie, a my w tym czasie chcemy już prowadzić rozmowy z wykonawcami. Najczęściej wystarcza jednak do tego koncepcja architektoniczna ze specyfikacją materiałów. Można również poprosić projektanta o przygotowanie potrzebnych rysunków w wersji "roboczej".

Wszystkie te możliwości zależą głównie od tego, w jaki sposób została skonstruowana umowa z projektantem. W skrajnym przypadku może się okazać, że będzie on wymagał za to dodatkowego wynagrodzenia.

Dobrze jest również zaopatrzyć się w kosztorys i przedmiar robót. Pozwolą nam one ocenić, na ile atrakcyjna jest oferta wykonawcy i czy nie próbuje on oszukać nas już na samym początku, na przykład zawyżając powierzchnię ścian czy dachu.

Jeśli koszty przedstawione przez potencjalnego wykonawcę są znacząco niższe od posiadanej przez nas wyceny - należy dokładnie sprawdzić, jakie koszty wykonawca pozostawił po naszej stronie i jaki zakres prac przewidział. Jeśli natomiast wycena firmy budowlanej jest znacząco wyższa od naszej... pozostaje poszukać tańszej ekipy lub zorientować się, z czego wynika tak wysoka cena. Być może obejmuje ona dodatkowe usługi, które sprawią, że mimo wszystko oferta pozostanie atrakcyjna.

Jak często płacić wykonawcy?

Przed podjęciem ostatecznej decyzji należy zadać potencjalnemu wykonawcy kilka pytań:

• Znajomość technologii. Nie wszystkie technologie budowlane są jednakowe, a nie jest najszczęśliwszym pomysłem pozwolenie wykonawcy, aby uczył się na naszej budowie. Warto więc zapytać, czy zna te materiały i czy już z nich budował. Nieznajomość specyfiki materiałów może niepotrzebnie wydłużyć czas budowy i zwiększyć koszty. Dobrze więc, jeśli wykonawca potrafi poprzeć swoją pozytywną odpowiedź na przykład certyfikatami ze szkoleń, organizowanych przez producentów, lub opiniami poprzednich inwestorów.
  
  Jest to szczególnie ważne, jeśli planujemy budowę w technologii mało znanej lub wymagającej dużych i specjalistycznych umiejętności, jak na przykład domy z bali, szkielet drewniany lub stalowy. Z kolei ma mniejsze znaczenie, gdy planujemy budowę w jednej z technologii tradycyjnych.
   
• Zaplecze techniczne. Oczywiście większość firm nie dysponuje specjalistycznym ciężkim sprzętem, takim jak dźwig czy ciężarówka z HDS (hydrauliczny dźwig samochodowy) i trudno tego od nich wymagać. Dobrze jednak, jeśli ma stałych, wykwalifikowanych pracowników, podstawowy sprzęt i możliwość transportu chociażby kilku worków zaprawy. Z jednej strony zapewni to sprawne przeprowadzenie budowy i stanowi jeden z czynników decydujących o jakości świadczonych usług, a z drugiej - świadczy w pewien sposób o wiarygodności firmy.
   
• Referencje. Warto spytać zarówno o kontakt z inwestorami, którzy już mieszkają w domach wybudowanych przez rozważaną przez nas firmę wykonawczą, jak i o prowadzone aktualnie budowy. Rozmowa z byłymi klientami pozwoli zorientować się w tym, jak wygląda współpraca z wykonawcą, terminowość wykonywanych prac i ich dokładność. Odwiedziny na placu budowy dadzą nam obraz tego, jak będzie wyglądała nasza przyszła budowa. 

Absolutną dyskwalifikacją powinni być przy tym pijani pracownicy, walające się, niezabezpieczone materiały (szczególnie te wrażliwe na czynniki atmosferyczne, jak na przykład worki z zaprawą). Nie najlepiej świadczy też o wykonawcy ogólny bałagan, czy brak jakiegokolwiek ruchu na placu (chyba, że jest to przestój wymuszony przerwą technologiczną).

Dlaczego budując dom, warto robić przetargi na wykonawcę i na materiały?

dr inż. architekt Piotr Kmiecik: ukończył studia na Wydziale Architektury Politechniki Wrocławskiej w 2002 roku. Obronił doktorat z zakresu historii architektury i konserwacji zabytków. Projektuje domy jednorodzinne oraz duże centra handlowe i zespoły biurowe na terenie Polski i Federacji Rosyjskiej. Autor i współautor dwóch książek. Obecnie prowadzi własną  pracownię projektową.

fot. otwierająca: M. Szymanik