Kupując starą podmiejską willę, wymagającą remontu, Kasia kierowała się głównie jej znakomitą lokalizacją, która sprawia, że nie traci ona na wartości. Remont dotyczył głównie wnętrz, a właścicielka nie zniszczyła ich pierwotnego nastrojowego charakteru.
Dom murowany, trzykondygnacyjny (podpiwniczony i z pełnym piętrem); trójwarstwowe ściany o gr. 70 cm z cegły ceramicznej (ze szczeliną powietrzną między warstwami); dach pokryty płaską blachą ocynkowaną.
Powierzchnia działki: 1506 m2.
Powierzchnia całkowita domu: 298 m2.
Powierzchnia wolno stojącego garażu: 40 m2.
Roczne koszty utrzymania budynku: 13 620 zł.
Projekt "willi murowanej jednopiętrowej", jak opisał go architekt, powstał w 1937 r., ale ostatnie obliczenia statyczne pochodzą z 1943 r. Obecna właścicielka domu przypuszcza, że jego budowę jakimś cudem rozpoczęto w czasie II wojny światowej, prawdopodobnie w celu wyprowadzenia pierwszych właścicieli z walczącej Warszawy do starej podwarszawskiej miejscowości wypoczynkowej, i kontynuowano zaraz po wojnie (część ścian wzniesiono z cegieł ze zburzonych budynków). Dom nie miał wtedy takiego wyglądu, jak obecnie.
Dalsza historia willi
Nadali go bowiem dopiero w latach 70. XX w. kolejni właściciele.
- Od syna moich poprzedników dowiedziałam się, że jego rodzice przeprowadzili gruntowne zmiany wewnątrz i na zewnątrz domu - opowiada Kasia, obecna właścicielka. - Na przykład bardzo zmienili elewacje. Na oknach, balkonach i tarasie zamontowali ozdobne kraty i balustrady. Jakiś czas pracowali w Libii, więc zapewne z sentymentu wprowadzili na nich lekko orientalne ornamenty. Tylko balustrady na balkonach są dziełem francuskiego mistrza i pochodzą z 1870 r., o czym zaświadcza podpis i data. Kute elementy są ciekawe i ozdabiają prostą bryłę.
Co ewidentnie widać na domu, moi poprzednicy bardzo lubili kamienie polne. Wykończyli nimi słupy przy ganku i tarasie oraz podmurówkę. Przyznaję, kiedy zobaczyłam ten dom pierwszy raz w 2007 r., w świetle szarego lutowego dnia elewacja wydała mi się przytłaczająca, zbyt duża i zbyt ciemna. Zachwyciło mnie natomiast jego wnętrze i dostrzegłam ogromny potencjał, drzemiący w ogrodzie z iglastym starodrzewem i mikroklimatem.
Kasia zachowała oryginalny wygląd zewnętrzny willi, który nadali jej poprzedni właściciele w latach 70. XX w., co nie oznacza, że nie wyremontowała pewnych fragmentów bryły. Na przykład płaską blachę na dachu wcześniej ułożono na zakładkę, a nie na modny obecnie rąbek stojący. Nie wszędzie była idealnie szczelna. Obecna właścicielka zleciła więc uszczelnienie łączeń i obróbek blacharskich. Od strony strychu natomiast - zabezpieczenie drewna więźby dachowej preparatami chroniącymi od ognia, grzybów i szkodników oraz ułożenie grubej warstwy termoizolacji.
Na poziomie piętra, przy sypialniach, dom ma 2 balkony. Tylko na nich balustrady są dziełem francuskiego mistrza kowalstwa i pochodzą z 1870 r., o czym zaświadcza podpis i data. Posadzki balkonów mają pow. 7 i 10 m2, kilka lat temu zostały starannie wyremontowane. Zerwano stare płytki zewnętrzne i materiały izolacyjne, położono kilka warstw nowoczesnej izolacji przeciwwilgociowej i płytki mrozoodpornego gresu. Rynny stalowe nie wymagały wymiany, lecz w trakcie remontu ogrodu w 2008 r. założono przy nich studzienki odwadniające i dreny w stronę trawnika.
Co zastała obecna właścicielka?
Klimat wystroju podmiejskiej willi zrobił na Kasi ogromne wrażenie. Nie zważała na odpadające w przedpokoju klepki parkietu, bo w tym miejscu i tak wolała mieć płyty gresu.
- Zachwycająca była klatka schodowa - opowiada. - Jednak pierwsze kroki natychmiast skierowałam do piwnicy i odetchnęłam, kiedy okazało się, że jest idealnie sucha. Willa stoi na wydmie w lesie sosnowym i nie zagrażają jej wysokie wody gruntowe. Mieszkałam już w domu z mokrymi piwnicami i przyrzekłam sobie - nigdy więcej! Budynek miał różnorodne ogrzewanie, w tym na gaz z sieci, i to mnie ucieszyło. Był podłączony do szamba i studni.
Rozważając jego kupno, wzięłam pod uwagę szczególnie to, że znajduje się w absolutnie unikalnej społeczności. Mam tu w okolicy całą infrastrukturę intelektualno-kulturalną, z teatrem i sceną muzyczną, kinem, znakomitą biblioteką. Z możliwością uprawiania sportu jest równie dobrze. Zmierzyłam dokładnie, że od działki, 5 minut spacerem, znajduje się stacja podmiejskiej kolei. Osoby w każdym wieku mogą do niej dojść bez problemu.
Ludzie zazwyczaj kupują dom emocjonalnie, jeśli ma to przysłowiowe "coś". I ja tak zrobiłam, ale nie był to wybór zupełnie spontaniczny i nieprzemyślany! Atmosfera wnętrza starej willi, ogród i lokalizacja przebiły zalety nowych budynków. Szczególnie mądrze wybrałam lokalizację! Ze względu na nią ta nieruchomość nie traci na wartości, a mogłoby się tak stać, gdyby znajdowała się gdzie indziej. Wtedy kosztowała 900 000 zł i nadal jest warta co najmniej tyle. Jeśli ewentualnie ją kiedyś sprzedam, nabywca powinien docenić, że na kilkuetapowy remont wydałam jeszcze 200 000 zł. Z perspektywy kilku lat wiem, że jest to fantastyczne miejsce do mieszkania, a dom po remoncie jest bezpieczny i bardziej funkcjonalny.
Front domu z głównym wejściem. Stalowe kraty, okiennice i balustrady z orientalnymi ornamentami dekorują prostą bryłę już prawie 50 lat. Farbę na tradycyjnym tynku poprzedni właściciele dopasowali do kolorów kamieni polnych, którymi pieczołowicie wykończyli m.in. słup na ganku i podmurówkę. Ten rodzaj wykończenia pod względem stylistycznym obecnie "trąci myszką", ale wpisuje się w nastrój powojennej willi, usytuowanej w starej miejscowości wypoczynkowej.
Przebieg remontu starej podmiejskiej willi
Rozległy zakres prac remontowych nie przerósł Kasi, chociaż pojawiły się nieprzewidziane potrzeby i problemy, bo jest zadaniowym typem człowieka. Zewnętrzny wygląd bryły pozostawiła bez zmian, czyli pochodzi on w oryginalnej wersji z lat 70. XX w. Wyremontowała natomiast posadzki balkonów - usunęła odpadające płytki i popękaną izolację przeciwwilgociową z papy. Położyła najnowszej generacji uszczelnienia i płytki z mrozoodpornego gresu.
Wymieniła również część okien - te nienadające się do dalszego użytku zastąpiła oknami wysokiej jakości, z ramami z PVC i trzema zespolonymi szybami (U = 0,862), przy czym ich wygląd jest identyczny, jak poprzednich. Trzy lata temu, podczas mokrego lata, zleciła odkopanie ścian piwnicy i zaizolowanie ich lepikiem, folią kubełkową, styrodurem (chciała dobrze zabezpieczyć je przed nadmiarem wody opadowej).
Projekt: Józef Szkop; Rzut parteru i rzut parteru po modernizacji
Rozleglejszy remont dotyczył wnętrza budynku i trwał aż rok. Już na samym początku właścicielka określiła stan istniejącej instalacji elektrycznej "jak za króla Ćwieczka". Dla bezpieczeństwa wymieniła ją całą na nową, łącząc kucie z remontem ścian i sufitów oraz przywróceniem prawidłowej wentylacji w pomieszczeniach. W zastanej wersji była wręcz niebezpieczna dla domowników.
- Zastałam zasypane gruzem przewody wentylacyjne i zatkane otwory wylotowe w pomieszczeniach - mówi właścicielka. - Moi poprzednicy, starsi państwo, w ten sposób chronili dom od nawiewania zimna przez kominy! Murarze w kilku miejscach rozkuli kominy, wyjęli gruz i oczyścili przewody. W łazienkach przystosowali je do zamontowania wentylatorów. Teraz wentylacja grawitacyjna nareszcie działa sprawnie. Jak już mi robotnicy pruli ściany i sufity, pomyślałam, że wykorzystam to i położę rury miedziane do instalacji solarnej. Może skuszę się na nią w przyszłości, bo tanieje, a mój system grzewczy ciągle warto modernizować, żeby oszczędzać na kosztach ogrzewania.
Pani Domu zachowała w jadalni stare okna z wewnętrznymi okiennicami i parkiet z klepek dębowych. Podkreślają dawny urokliwy wystrój willi. Podczas remontu ścian i sufitów wadliwie wykonane tynki zastąpiono nową warstwą tynków tradycyjnych, następnie wykończono gładzią gipsową. Istniejący parkiet wycyklinowano i polakierowano.
Modernizacja systemu grzewczego w starej podmiejskiej willi
Poprzedni właściciele zastosowali kilka różnych urządzeń do ogrzewania trzykondygnacyjnej willi. Były to np. starego typu kocioł na gaz z sieci, kominki, kuchnia węglowa, kocioł z grzałkami elektrycznymi. Kasia pozostawiła z nich jedynie kuchnię węglową. W salonie na parterze zamontowała nową kozę żeliwną, w pokoju do pracy na piętrze - kozę z wkładem ceramicznym (po otwarciu drzwi oba urządzenia są w stanie ogrzać całą kondygnację).
Wcześniej w ścianie działowej między jadalnią i salonem znajdował się wielki nieproporcjonalny łuk. Kasia go zlikwidowała, otwierając przestrzeń i szeroką oś widokową w kierunku strefy rodzinnego wypoczynku. Często tę wspólną część domu ogrzewa żeliwną kozą.
Wspólnie ze specjalistami od systemów grzewczych zmodernizowała podstawową instalację centralnego ogrzewania. Zainwestowała w markowy i efektywny kondensacyjny kocioł na gaz z sieci, który stanął w piwnicy. Po dokładnym sprawdzeniu wszystkich żeliwnych grzejników fachowcy ocenili, że większości z nich można dalej używać, bo nie zarosły kamieniem kotłowym, a do wymiany wytypowali np. grzejniki w kuchni i łazienkach (zastąpili je grzejnikami aluminiowymi, płytowymi i drabinkami). W dwóch łazienkach Kasia zdecydowała się jeszcze ułożyć w posadzkach elektryczne maty grzewcze, które często włącza.
Przesunięcie drzwi w stronę holu oraz zlikwidowanie WC, wchodzącego w obszar kuchni, pozwoliło utworzyć pod dwoma długimi ścianami funkcjonalny ciąg kuchenny. W narożniku zabudowy, z lakierowanej płyty MDF, ulokowano gazową kuchenkę z piekarnikiem. W laminowanym blacie osadzono zlewozmywak. Położono nowe posadzki z gresu. Lodówkę ustawiono w chłodnym "kredensie" (obecnie jest tu spiżarnia).
Modernizację systemu grzewczego przeprowadziła równolegle z wymianą instalacji wodnej i kanalizacyjnej oraz z przyłączeniem budynku do sieci wodociągowej. Od razu postanowiła uzdatniać wodę filtrem mechanicznym i zmiękczaczem. Razem cała modernizacja tych instalacji kosztowała 65 590 zł i była największą jednorazową inwestycją remontową.
Łazienka na piętrze podczas remontu otrzymała stylową oprawę. W pomieszczeniu obok niej powstała poręczna pralnia, która jest bardziej wygodna, niż dawna pralnia w piwnicy.
Ceny niektórych przyłączy, instalacji, urządzeń:
Wymiana instalacji elektrycznej - 7000 zł.
Wymiana części okien - 28 600 zł.
Kotłownia z kondensacyjnym kotłem gazowym z zasobnikiem c.w.u. 160 l - 18 169 zł.
Koszty, gdzie można zaoszczędzić na eksploatacji? (ceny z 2016 r.)
Roczny koszt utrzymania domu sięga 13 620 zł (z podlewaniem ogrodu 14 620 zł).
W okresach przejściowych i w czasie silnych mrozów właścicielka pali drewnem w kozach grzewczych. W ostatnim roku zużyła 4 mp. drewna za 800 zł (4 x 200 zł). Gaz z sieci jest głównym paliwem do ogrzania budynku i c.w.u., kosztuje ok. 4100 zł.
Opłaty za prąd wynoszą średnio 160 zł miesięcznie, więc rocznie 1920 zł. Identycznie cenowo kształtuje się wywóz ścieków z przydomowego szamba - 12 razy po 160 zł, czyli razem 1920 zł. Na wodę z wodociągu, wykorzystywaną w domu, łącznie Kasia wydaje 600 zł (jeśli podlewa często ogród, dodatkowo 1000 zł). Na filtry mechaniczne i sól do urządzenia zmiękczającego wodę - 160 zł. Na wywóz segregowanych śmieci - 500 zł.
Pozostałe stałe opłaty: monitoring 720 zł; podatek od nieruchomości 500 zł; ubezpieczenie budynku 2400 zł.
Kasia, obecna właścicielka - Przed kupnem domu do remontu absolutnym "must-have" jest przeprowadzenie ekspertyzy budowlanej przez dobrego fachowca. Pomoże to określić m.in. rzeczywisty stan budynku i budżet na remont. Przy remontach radzę rozważnie kalkulować koszty. Przyznaję, pierwotnie nie zamierzałam kupować nieruchomości do remontu. Ale skoro się tak stało i choć wiedziałam, że nie jest to dom na resztę mojego życia, wyremontowałam wszystko to, co było naprawdę koniecznie, w dobrym standardzie i za takie pieniądze, jak trzeba. Co jeszcze jest ważne - mam poczucie, że nie przeinwestowałam remontu i nie zniszczyłam klimatu wystroju willi. Zachowałam wszędzie te elementy, które są ładne i których można dalej bezpiecznie używać. Nie wszystko, co stare, nadaje się do wyrzucenia!
Trafne decyzje i rady właścicieli
Przed zakupem nieruchomości sprawdziłam ją radiestezyjnie, zbadałam cieki wodne. Przed remontem sprowadziłam również konsultanta feng shui, bo chciałam wiedzieć, czy układ wnętrz jest właściwy. Prowadząc prace remontowe, wzięłam pod uwagę kilka jego wskazówek, ale nie trzymałam się ich jakoś przesadnie. Po jego rekomendacji przeorganizowałam jednak trasy komunikacyjne, bo wcześniej komunikacja następowała przez boczne drzwi, a główne wejściowe na ganku były zabite na głucho. Ja je otworzyłam i używam na co dzień. Remont wnętrz wykorzystałam też do wprowadzenia własnych zmian w układzie wnętrz. Jedną z najbardziej udanych jest wyburzenie ściany działowej w łazience na piętrze i urządzenie tam pralni. Dawniej pralnia była w piwnicy, co było niewygodne.
Do prac remontowych warto zatrudniać profesjonalne ekipy, nawet jeśli są droższe. Na początku pracowała u mnie tania ekipa i nie radziła sobie z remontem wewnętrznych tynków na ścianach i sufitach. Stare trzeba było zbić, bo nie przyjmowały farby. Na szczęście, z marną ekipą szybko się rozstałam i trafiłam na profesjonalistów. Wiedzieli, jak rozwiązać ten problem i teraz mam genialnie wykończone ściany i sufity, lecz dla mnie był to niezaplanowany duży wydatek. Podczas remontu starych domów należy liczyć się z dodatkowymi kosztami. Majstra z tej ekipy poprosiłam jeszcze o wyremontowanie balkonów i również zrobił to bardzo fachowo i z wykorzystaniem nowoczesnej technologii.
Od ponad dwudziestu lat w przystępny sposób opisuje domy i ogrody Czytelników. Współpracowała z kilkoma znanymi poradnikami budowlanymi. Jest autorką tekstów i zdjęć. W wolnych chwilach z przyjemnością zajmuje się własnym ogrodem.
Metodą permakulturową uprawia w nim zarówno rośliny ozdobne, jak i zioła, warzywa itp. Amatorsko interesuje się architekturą, ogrodnictwem, ornitologią, sportem, filmem. Uwielbia podróżować, poznawać nowych ludzi i miejsca. Jeżeli potrzebuje wypocząć, najchętniej wyjeżdża nad morze, poza sezonem wakacyjnym.
Komentarz dodany przez Andrzej: To prawda! W starym domu, mimo niedociągnięć, jest dusza :-). Często kryje też w sobie różne historie, które dodatkowo sprawiają, że mieszkanie w nim jest na swój sposób wyjątkowe.
Komentarz dodany przez Szymon: Remont starego domu to zawsze nie lada wyzwanie. Jednak efekt, jaki jesteśmy w stanie uzyskać czasem przechodzi najśmielsze oczekiwania. Co prawda nigdy nie osiągniemy takich parametrów, jak w nowym domu jednak jeśli zdecydujemy się wyzyskać wszystko to, ...
2
