Jak zagospodarować nieruchomość będącą zabytkiem?

Podstawowym aktem prawnym regulującym status zabytków jest ustawa z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U.2014.1446. dalej jako "ustawa"). Przepisy w niej zawarte mają charakter administracyjno-prawny i wobec tego stosunki prawne powstające na jej podstawie cechują się nierównorzędnością stron (postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 czerwca 2014 roku, sygn. akt II OSK 1521/14.).

Zabytek

Zgodnie z art. 3 pkt. 1 ustawy, zabytkiem jest nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową.

Natomiast zabytkiem nieruchomym jest nieruchomość, jej część lub zespół nieruchomości spełniających definicję podaną wyżej dla zabytku.

Formy ochrony zabytków

Formami ochrony zabytków są:

1. wpis do rejestru zabytków,
2. wpis na Listę Skarbów Dziedzictwa,
3. uznanie za pomnik historii,
4. utworzenie parku kulturowego,
5. ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.

W dalszej części artykułu skupię się na zabytkach wpisanych do rejestru zabytków.

Rejestr zabytków

W praktyce ochrona zabytkowych budynków sprowadza się do tego, iż budynek zostaje wpisany do rejestru zabytków. Rejestr zabytków, dla zabytków znajdujących się na terenie danego województwa, prowadzi wojewódzki konserwator zabytków. Nieruchomość zostaje wpisana do rejestru na podstawie decyzji wojewódzkiego konserwatora zabytków z urzędu albo na wniosek właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek nieruchomy. Następnie decyzja, na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, zostaje ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Dodatkowo informacja o wpisie zabytku do rejestru jest ogłaszana w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Po wpisie do rejestru, starosta właściwy dla miejsca położenia nieruchomości, może oznaczyć zabytek znakiem informującym o tym, iż zabytek podlega ochronie.

Zagospodarowanie zabytku

Wpis do rejestru zabytków ogranicza wykonywanie praw właścicielskich w stosunku do nieruchomości oraz nakłada dodatkowe obowiązki na właściciela lub posiadacza nieruchomości. Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy, zagospodarowanie na cele użytkowe zabytku nieruchomego, wpisanego do rejestru, wymaga posiadania przez jego właściciela lub posiadacza:

1. dokumentacji konserwatorskiej określającej stan zachowania zabytku nieruchomego i możliwości jego adaptacji, z uwzględnieniem historycznej funkcji i wartości tego zabytku;

    

2. uzgodnionego z wojewódzkim konserwatorem zabytków programu prac konserwatorskich przy zabytku nieruchomym, określającego zakres i sposób ich prowadzenia oraz wskazującego niezbędne do zastosowania materiały i technologie;

    

3. uzgodnionego z wojewódzkim konserwatorem zabytków programu zagospodarowania zabytku nieruchomego wraz z otoczeniem oraz dalszego korzystania z tego zabytku, z uwzględnieniem wyeksponowania jego wartości.

Dodatkowe obowiązki właściciela lub posiadacza nieruchomości zabytkowej

Art. 5 ustawy nakłada na właścicieli lub posiadaczy zabytkowych nieruchomości szczególny obowiązek jakim jest sprawowanie opieki nad zabytkiem. W świetle przepisów, opieka ta ma w szczególności polegać na zapewnieniu warunków:

1. naukowego badania i dokumentowania zabytku,
2. prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy zabytku,
3. zabezpieczenia i utrzymania zabytku oraz jego otoczenia w jak najlepszym stanie,
4. korzystania z zabytku w sposób zapewniający trwałe zachowanie jego wartości,
5. popularyzowania i upowszechniania wiedzy o zabytku oraz jego znaczeniu dla historii i kultury.

Nadto art. 28 ust. 1 ustawy zobowiązuje właścicieli lub posiadaczy zabytku wpisanego do rejestru lub zabytku znajdującego się w wojewódzkiej ewidencji zabytków - do zawiadamiania wojewódzkiego konserwatora zabytków o:

1. uszkodzeniu, zniszczeniu, zaginięciu lub kradzieży zabytku, niezwłocznie po powzięciu wiadomości o wystąpieniu zdarzenia;
2. zagrożeniu dla zabytku, niezwłocznie po powzięciu wiadomości o wystąpieniu zagrożenia;
3. zmianie miejsca przechowania zabytku ruchomego w terminie miesiąca od dnia nastąpienia tej zmiany;
4. zmianach dotyczących stanu prawnego zabytku, nie później niż w terminie miesiąca od dnia ich wystąpienia lub powzięcia o nich wiadomości.

Prawo budowlane, a nieruchomości wpisane do rejestru zabytków

Dodatkowe wymogi związane z możliwościami zagospodarowania nieruchomości zabytkowych wpisanych do rejestru zabytków nakłada ustawa z 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (Dz.U.2016.290 dalej jako "prawo budowlane"). Zgodnie z art. 29 ust. 4 prawa budowlanego na roboty budowlane, na które nie potrzebujemy pozwolenia na budowę, wymienione w art. 29 ust. 1 i 2 prawa budowlanego, w przypadku ich przeprowadzania na obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków, każdorazowo potrzebne jest wcześniejsze uzyskanie pozwolenia na budowę.

Ponadto, zgodnie z art. 39 prawa budowlanego, prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Również pozwolenie na rozbiórkę obiektu budowlanego wpisanego do rejestru zabytków może być wydane dopiero po wcześniejszym uzyskaniu decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków działającego w imieniu ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego o skreśleniu tego obiektu z rejestru zabytków.

Przepisy karne

Ustawa zawiera również przepisy karne, których celem jest ochrona zabytków.

Według art. 108 ust. 1 i 2 ustawy, kto niszczy lub uszkadza zabytek, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5, a jeżeli sprawca działa nieumyślnie to podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

W dodatku karne sankcjonowana jest już nienależycie wykonywana opieka nad zabytkami. Zgodnie z art. 110 ust. 1 ustawy, kto będąc właścicielem lub posiadaczem zabytku nie zabezpieczył go w należyty sposób przed uszkodzeniem, zniszczeniem podlega karze aresztu ograniczenia wolności albo grzywny.

Co więcej, zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy, kto będąc właścicielem lub posiadaczem zabytku wpisanego na Listę Skarbów Dziedzictwa albo wpisanego do rejestru lub innego zabytku znajdującego się w wojewódzkiej ewidencji zabytków, nie powiadomił odpowiednio ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego albo wojewódzkiego konserwatora zabytków o:

1. uszkodzeniu, zniszczeniu, zaginięciu lub kradzieży zabytku niezwłocznie po powzięciu wiadomości o wystąpieniu zdarzenia,
2. zagrożeniu dla zabytku niezwłocznie po powzięciu wiadomości o wystąpieniu zagrożenia,
3. zmianie miejsca przechowania zabytku ruchomego, w terminie miesiąca od dnia nastąpienia tej zmiany,
4. zmianach dotyczących stanu prawnego zabytku, nie później niż w terminie miesiąca od dnia ich wystąpienia lub powzięcia o nich wiadomości - podlega karze grzywny.

Należy również pamiętać o tym, aby przed samodzielnym przystąpieniem do remontu zabytku posiadać stosowne pozwolenia, gdyż w świetle art. 117 ustawy, kto bez pozwolenia albo wbrew warunkom pozwolenia prowadzi:

1. prace konserwatorskie, restauratorskie lub badania konserwatorskie przy zabytku wpisanym na Listę Skarbów Dziedzictwa,
2. prace konserwatorskie, restauratorskie, roboty budowlane, badania konserwatorskie lub architektoniczne przy zabytku wpisanym do rejestru lub roboty budowlane w jego otoczeniu albo badania archeologiczne - podlega karze grzywny.

Warto również pamiętać, iż odpowiedzialność karna określona w przepisach art. 108 - 119 ustawy nie wyłącza odpowiedzialności administracyjnej, związanej przykładowo z koniecznością wykonania decyzji administracyjnych, o których mowa w art. 45 ustawy, tj. decyzja nakazująca przywrócenie zabytku do poprzedniego stanu lub uporządkowanie terenu określająca termin wykonania tych czynności albo decyzja zobowiązująca do doprowadzenia zabytku do jak najlepszego stanu we wskazany sposób i w określonym terminie.

Patrycja Amrozińska-Kasiak - Aplikant radcowski
Kancelaria Radcy Prawnego Paweł Kasiak
patrycja.amrozinska@gmail.com
fot. pixabay.com / JamesDeMers