Budowa domu to bez wątpienia niełatwe przedsięwzięcie. Aby uniknąć szeregu przykrych niespodzianek wynikających z nieznajomości uregulowań prawnych, rozpoczynamy cykl artykułów poradniczych, których autorami będą notariusze.
W przystępny sposób będą wskazywać, jak poruszać się w gąszczu przepisów dotyczących nabywania i korzystania z nieruchomości. Na naszych łamach wyjaśniać będą również zagadnienia prawne, które mogą mieć kluczowe znaczenie dla właścicieli domów.
Od początku... czyli ustalanie stanu nieruchomości
Notariusz Radosław Stępniak
Asesor Marek Wypart
Po tym, jak znajdziemy już wymarzone miejsce pod dom, konieczne jest sprawdzenie kilku „parametrów” nieruchomości oraz zweryfikowanie, czy osoba „podająca się” za właściciela nieruchomości rzeczywiście nią jest. Jak to zrobić?
Zazwyczaj nie obędzie się bez sprawdzenia księgi wieczystej nieruchomości – podstawowego źródła informacji o jej stanie prawnym, w tym stanie własności. Obecnie księgi wieczyste prowadzone są dla przeważającej większości nieruchomości. Co zrobić, gdy księgi takiej nie ma – tym tematem zajmiemy się szczegółowo w kolejnym artykule. Zakładamy zatem, że nieruchomość ma założoną księgę wieczystą.
Chcąc zapoznać się z jej treścią, musimy najpierw zdobyć numer księgi. Najprościej oczywiście zapytać właściciela nieruchomości. Możemy zwrócić się też do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (zwanego czasami „Katastrem Nieruchomości”). Tam po podaniu numeru działki i jej położenia (czasami wraz z imieniem i nazwiskiem właściciela) poznamy numer księgi wieczystej, która obejmuje interesujący nas grunt.
Informację taką można czasami zdobyć także w Wydziale Ksiąg Wieczystych miejscowego Sądu Rejonowego. Jest to zazwyczaj sąd, na którego obszarze działania znajduje się nieruchomość. Coraz częściej sądy objęte są systemem informatycznym. To umożliwia ustalenie numerów ksiąg wieczystych na podstawie imienia i nazwiska właściciela.
Po ustaleniu numeru księgi, udajemy się do Wydziału Ksiąg Wieczystych. Księgi wieczyste są jawne, każdy ma więc prawo ich przeglądania. W związku ze wspomnianą już informatyzacją ksiąg wieczystych wyróżniamy dwa ich rodzaje: starszą – papierową oraz nowszą – elektroniczną. Przeglądanie pierwszej przypomina oglądanie zwykłej książki, w przypadku drugiej polega na odczytywaniu z ekranu monitora informacji przywołanych z bazy danych.
Czytanie niestety obu rodzajów ksiąg nie jest zbyt łatwe i wymaga pewnego doświadczenia (zazwyczaj jednak pracownicy sądów pomagają tym mniej wprawionym). Jedną z zalet księgi elektronicznej jest jej dostępność.
Przeglądać możemy ją nie tylko w sądzie, gdzie jest prowadzona (jak w przypadku księgi papierowej), ale w każdym Sądzie Rejonowym, w którym znajduje się Ekspozytura Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. Jeśli spełnione są te warunki, to w Warszawie możemy sprawdzić księgę nieruchomości na przykład z Gdańska.
Jak czytać księgę?
Każda księga wieczysta ma cztery działy. Badanie księgi zaczynamy od działu I, który składa się z dwóch części.
Pierwsza (tzw. dział „I-O”) zawiera informacje o oznaczeniu nieruchomości: jej położeniu, powierzchni, sposobie korzystania, liczbie i oznaczeniu numerycznym działek czy też pomieszczeń (w przypadku lokalu). Niestety nie zawsze dane odnośnie do gruntu odpowiadać będą aktualnemu stanowi, czyli zapisom uwidocznionym w ewidencji.
Dzieje się tak, ponieważ zgodnie z ogólną zasadą wpis w księdze wieczystej dokonywany jest na wniosek (i zasadniczo po wniesieniu opłaty). Dlatego nie należy się specjalnie martwić, jeśli zauważymy pewne rozbieżności pomiędzy wpisami w dziale I-O a stanem faktycznym. Zwróćmy się wtedy o wyjaśnienia do samego właściciela, a za jego pośrednictwem do organu prowadzącego ewidencję gruntów.
W drugiej części działu I księgi (tzw. działu „I-Sp”) odnotowywane są prawa, które przysługują właścicielowi nieruchomości, na przykład prawo przejazdu przez cudzą działkę. Z czysto praktycznego punktu widzenia zapisy w tym dziale nie działają na niekorzyść właściciela (czy też nabywcy) nieruchomości, zwiększając zasadniczo jej użyteczność.
W dziale II księgi powinna figurować osoba podająca się za właściciela nieruchomości – wskazana z imienia i nazwiska, a także imion rodziców lub numeru PESEL (w przypadku osób fizycznych), czy też z nazwy i numeru REGON (dla innych podmiotów, np. spółek). Te same dane wpisywane są dla użytkowników wieczystych gruntu będącego własnością Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa.
Ciąg dalszy artykułu w wydaniu papierowym miesięcznika Budujemy Dom 11-12/2008
