Kiedy można zmienić wykonawcę robót budowlanych i jak to zrobić?

Wadliwość robót a ich sprzeczność z umową. Czym się różnią?

Podstawowym warunkiem rezygnacji z usług firmy budowlanej jest wadliwość robót albo prowadzenie ich w sposób niezgodny z umową. Sytuacje te nie są tożsame.

Wadliwość robót wiąże się ze sferą obiektywnych kryteriów ich właściwej realizacji. Sprawdzamy ją biorąc pod uwagę czynniki takie jak zasady wiedzy technicznej i sztuki budowlanej, stosowne normy budowlane, właściwy dobór zastosowanej technologii, materiałów i narzędzi. To właśnie wadliwość prac jest najczęstszą przyczyną rezygnacji z usług wykonawcy. Przykładami wadliwości jest chociażby nierówne położenie tynku, niedokładne wykończenie obróbek blacharskich wokół komina czy montaż stolarki okiennej w sposób uniemożliwiający dokładne jej domknięcie.

Sprzeczność z umową dotyczy naruszenia zawartych z kontrakcie uzgodnień stron co do tego, jak mają przebiegać roboty i jakie cechy powinien mieć ich finalny efekt. Typową sytuacją sprzeczności z umową jest korzystanie przez wykonawcę z pomocy firm zewnętrznych.

Załóżmy, że zdecydowaliśmy się na skorzystanie z usług określonej firmy z powodu jej renomy i zawarliśmy w umowie wymóg, aby firma ta samodzielnie prowadziła roboty. Z punktu widzenia wykonawcy opłacalne może okazać się zlecenie np. pokrycia dachu innej firmie i podzielenie się z nią swoimi wynagrodzeniem. Jednak działanie takie, jako niezgodne z umową stron uprawniałoby inwestora do odstąpienia od umowy albo powierzenia prac innemu wykonawcy. Ważne jest, że sprzeczność z umową nie musi prowadzić do wadliwości robót, żeby inwestor mógł się na nią powoływać. Wracając do przykładu krycia dachu - nawet jeżeli zostałoby ono wykonywane na najwyższym poziomie inwestor mógłby zakończyć współpracę z wykonawcą.

Do wadliwości robót i sprzeczności z umową nie zalicza się natomiast nieterminowego prowadzenia prac. Jeżeli wykonawca nie dotrzymuje umówionych terminów zakończenia części albo całości robót uprawnień inwestora określa art. 635 k.c. Zgodnie z jego treścią, jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót tak bardzo, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je skończyć w umówionym terminie, inwestor może odstąpić od umowy, nawet bez wyznaczania wykonawcy dodatkowego terminu. W takim wypadku inwestor nie może jednak powierzyć prac innemu wykonawcy.

Dlaczego trzeba podpisywać umowę z wykonawcą robót budowlanych?

Wezwanie do zmiany sposobu wykonania robót

Widząc efekt prac wykonawcy dochodzimy do wniosku, że są one wadliwe albo sprzeczne z umową. Czy od razu możemy wskazać firmie budowlanej drzwi? Nie. Inwestor musi dać wykonawcy szansę na usunięcie nieprawidłowości we własnym zakresie. Służy temu konieczność wystąpienia przez inwestora z wezwaniem do zmiany sposobu wykonania robót, połączone z wyznaczeniem odpowiedniego terminu tej zmiany.

Dokonanie takiego wezwania na piśmie nie jest konieczne, jednak ze względów praktycznych forma pisemna jest bardzo pożądana. Daje nam ona pewny dowód, że wypełniliśmy wymogi decydujące o skuteczności wezwania. Powinniśmy w nim wskazać w czym dopatrujemy się wadliwości robót albo sprzeczności z umową. Trzeba też w nim zawrzeć na czym polegać ma zmiana działań wykonawcy.

Nawiązując do użytych wyżej przykładów może być to zobowiązanie do poprawienia obróbek blacharskich przy kominie czy też wezwanie do zaprzestania krycia dachu z pomocą firmy zewnętrznej i podjęcia samodzielnych prac w tym zakresie.

Do pobrania: Wzór wezwania do zmiany sposobu wykonania robót

Najważniejszym elementem wezwania jest jednak prawidłowe wyznaczenie terminu, w którym wykonawca ma się do niego zastosować. Termin ten powinien być "odpowiedni", czyli uzasadniony z punktu widzenia zmian, których się domagamy i czynności, które będzie musiał podjąć wykonawca. Jest to o tyle istotne, że prawidłowe oznaczenie terminu decyduje o skuteczności wezwania i co za tym idzie - możliwości zmiany wykonawcy. W praktyce określenie terminu można ustalić konsultując się ze znajomym budowlańcem, czy prosząc o pomoc na branżowym forum internetowym, albo nawet pytając samego wykonawcę, jak widzi termin wprowadzenia zmian. Z wyznaczania terminu możemy zrezygnować, jeżeli wykonawca poinformowany o naszych zastrzeżeniach nie zgadza się z nimi i oświadcza, że nie będzie wprowadzał żadnych zmian.

Oprócz opisanych wyżej elementów wezwanie musi jednoznacznie wskazywać, że jeżeli wykonawca się do niego nie zastosuje odstąpimy od umowy z nim albo powierzymy poprawienie prac lub ich dalsze prowadzenie innej firmie na ryzyko wykonawcy.

Umowa o budowę domu zalicza się do umów o roboty budowlane. Ten typ umowy regulują przepisy art. 647 i n. kodeksu cywilnego (k.c.). Do części praw i obowiązków stron zastosowanie znajdą natomiast przepisy umowy o dzieło (art. 627 i n. k.c. w zw. z art. 656 § 1 k.c.). Jednym z takich przepisów jest art. 636 k.c., który wskazuje, jakie uprawnienia przysługują inwestorowi, jeżeli wykonawca prac realizuje je wadliwe, albo w sposób sprzeczny z umową. Inwestor może w takich przypadkach wybrać jeden z dwóch scenariuszy - odstąpić od umowy albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonywanie dzieła innej osobie na ryzyko wykonawcy.

Podstawa prawna: Art. 636 § 1 k.c. w zw. z art. 656 § 1 k.c.

Budowa domu. Kto będzie kontrolował jakość na Twojej budowie?

Łukasz Mróz
Radca prawny, autor bloga prawnikodbudowlanki.wordpress.com
fotografia otwierająca: Only 8 hours to go ! / photopin (license)