Możliwość usytuowania budynku w odległości 1,5 m od granicy działki albo bezpośrednio przy granicy może wynikać z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo z decyzji o warunkach zabudowy, jednak dotyczy to wyłącznie ściany bez otworów okiennych i drzwiowych.
W praktyce inwestor powinien ściśle stosować się do warunków określonych przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej oraz do treści decyzji o warunkach zabudowy albo ustaleń planu miejscowego. Jeżeli dopuszczono lokalizację budynku w odległości 1,5 m od granicy działki, nie oznacza to dowolności w sytuowaniu wszystkich elementów obiektu.
Należy przy tym wyraźnie zaznaczyć, że zgodnie z § 12 ust. 5 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż:
-
1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa,
-
4 m do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej.
Oznacza to, że 1,5 m jest odległością minimalną, a nie wartością, w którą należy „trafić”. Tym samym okap nie może znajdować się bliżej niż 1,5 m od granicy działki.
Jeżeli budynek jest sytuowany bezpośrednio przy granicy działki, od strony sąsiedniej nieruchomości musi on spełniać wymagania przeciwpożarowe przewidziane w przepisach. W takim przypadku nie chodzi o potocznie określany „murek ogniowy”, lecz o ścianę oddzielenia przeciwpożarowego, której zastosowanie wynika z przepisów i nie ma charakteru fakultatywnego. Zgodnie z § 272 ust. 3 rozporządzenia, przy usytuowaniu budynku bezpośrednio przy granicy działki od strony sąsiedniej należy zapewnić ścianę oddzielenia przeciwpożarowego o wymaganej klasie odporności ogniowej. Jeżeli zaś dach budynku może przenosić ogień, ściana ta powinna być wyprowadzona ponad pokrycie dachu na wysokość co najmniej 0,3 m albo należy zastosować odpowiedni pas z materiału niepalnego.
W zakresie decyzji o warunkach zabudowy należy wskazać, że organ administracji architektoniczno-budowlanej, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, bada zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo z decyzją o warunkach zabudowy. Wynika to z art. 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Oznacza to, że decyzja o warunkach zabudowy ma istotne znaczenie dla oceny dopuszczalności inwestycji, jednak realizacja obiektu nadal musi pozostawać zgodna z obowiązującymi przepisami techniczno-budowlanymi.
Przywoływane w tym kontekście orzeczenia sądów administracyjnych mogą stanowić dodatkowe wsparcie argumentacji, jednak ponieważ nie wynikają one bezpośrednio z samych tekstów Prawa budowlanego i rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, warto każdorazowo osobno zweryfikować ich aktualność, treść oraz prawidłowość sygnatur.
Podstawa prawna:
Ustawa prawo budowlane (Dz. U. z 2013 poz. 1409 ze zm.)
Rozporządzane Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2015. 1422).
4
