Najważniejsze uregulowania Rekomendacji S to wprowadzenie:
- minimalnego wkładu własnego,
- maksymalnego wieku kredytobiorcy,
- zasady zgodności waluty dochodów z walutą finansowania kredytu.
Wysokość minimalnego wkładu własnego
Zgodnie ze wspomnianymi wytycznymi, wysokość wkładu własnego w przypadku kredytów hipotecznych wynosi 20%. Taką ofertę mają np. ING, BGŻ BNP Paribas, Citi Handlowy. Są jednak banki, które akceptują także 10% wkład własny, ale pod warunkiem skorzystania przez kredytobiorcę z dodatkowo płatnego ubezpieczenia. Tego typu propozycje otrzymamy np. z Aliora, Santandera, Getin Banku, Banku Millenium, BOŚ Banku, Eurobanku, PKO SA, PKO BP czy mBanku.
Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego to około 0,25 p.p. (punktu-procentowego), pobieranego do czasu spłaty kredytowanej części wkładu (na podstawie oferty PKO BP). Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest dystrybuowane bezpośrednio przez banki, nie można wykupić tego ubezpieczenia indywidualnie u dowolnego ubezpieczyciela. Zwykle bank zawiera umowę z ubezpieczycielem, zaś na kredytodawcę cedowane są określone obowiązki wynikające z zawartej umowy, np. opłata składki.
Uwaga! Warto dokładnie przejrzeć warunki ubezpieczenia niskiego wkładu własnego oferowanego przez konkretny bank, ponieważ mechanizm ten był już wielokrotnie zaskarżany przez konsumentów lub wynajmowane przez nich kancelarie prawne. Orzeczenia sądów cywilnych potwierdzają, że w umowach ubezpieczeń niskiego wkładu własnego dość często znajdują się postanowienia rażąco naruszające interesy konsumentów.
Kiedy dochodzi do zaskarżania umów o ubezpieczenie niskiego wkładu własnego? Chodzi m.in. o:
- samą konstrukcję ubezpieczenia, w którym konsument/kredytobiorca opłaca składkę za ochronę ubezpieczeniową zabezpieczającą interes banku,
- klauzule umowne przewidujące możliwość zastosowania roszczenia regresowego (przez ubezpieczyciela) w stosunku do kredytobiorcy,
- w starszych kredytach z waloryzacją do walut obcych - głównie CHF i EUR, czyli głównie z lat 2005-2008 i później do 2018 roku - wadą były także nieprecyzyjne zasady określania kursu, który bank stosował przy obliczaniu brakującego wkładu własnego oraz składki ubezpieczeniowej.
Maksymalny wiek kredytobiorcy
Jeśli chodzi o wiek kredytobiorców, przy ustalaniu długości okresu kredytowania klienta detalicznego bank powinien uwzględnić zdolność kredytobiorcy do uzyskiwania dochodów w całym okresie trwania umowy kredytowej, zwracając szczególną uwagę na okres, w którym należy oczekiwać osiągnięcia przez kredytobiorcę wieku emerytalnego. Ponieważ kredyty hipoteczne zazwyczaj są zaciągane na długi okres, jako kredytobiorcy preferowane są osoby do 35 roku życia. Zazwyczaj banki oczekują, że kredytobiorca w chwili spłaty ostatniej raty nie przekroczy 75-80 lat.
Przykładowo, przy 30-letnim kredycie maksymalny wiek, jaki jest akceptowany przez banki, to 40-45 lat, choć część instytucji woli osoby przez 40. (mBank, Citi Bank). Czy zatem osoba, która ma 50 lat może zaciągnąć kredyt? Zasada jest wciąż taka sama - jeśli dochody 50-letniego kredytobiorcy pozwolą na spłatę zobowiązania do osiągnięcia maksymalnego wieku - czemu nie! Maksymalny wiek kredytobiorcy to zazwyczaj 70 lat, ale niektóre banki pozwalają swym klientom na spłatę kredytu do 75 (np. Bank Millennium, BGŻ) lub do 80 roku życia (Alior Bank).
Wiele banków zgadza się także na przesunięcie granicy maksymalnego wieku kredytobiorcy o kilka lat w górę, pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia na życie (ale koszt takiego ubezpieczenia także jest zależny od wieku osoby ubezpieczonej i okresu ochrony - nie zawsze jest to zatem rozwiązanie korzystne finansowo).
Zgodności waluty dochodów z walutą finansowania kredytu
Ostatnim ważnym uregulowaniem Rekomendacji S jest wprowadzenie w życie zasady zgodności waluty dochodów z walutą finansowania kredytu. Oznacza to, że osoby zarabiające w złotówkach nie uzyskają kredytu w zagranicznej walucie, zaś kredytobiorca, który zarabia np. w euro, nie otrzyma kredytu w polskim złotym.
Innymi słowy kredyty hipoteczne są udzielane w takiej walucie, w jakiej potencjalny kredytobiorca otrzymuje dochody. Mechanizm ten ma wyeliminować przerzucanie na kredytobiorcę ponoszenia ryzyka kursowego (wahania kursów walut wpływają bezpośrednio na wysokość rat kredytu dominowanego w walucie - to o tym zjawisku tak dużo pisze się i mówi kontekście kredytów frankowych).
Maria Błoszczyńska, Artur Nakielski
Dodaj komentarz