07.08.2026 
17-22 minuty 
Systemy ocieplania i termorenowacji 
+48 691 96 76 32, +48 607 110 217, +48 22 783 64 64, +48 22 783 65 05 
Długa 86 05-075 Warszawa Wesoła 
Rynek biurowy w Polsce - nadchodzi termomodernizacja
Przez wiele lat rozwój rynku biurowego w Polsce kojarzył się przede wszystkim z budową wieżowców, parków biznesowych i kolejnych kompleksów biurowych w największych miastach. Dziś coraz większe znaczenie ma jednak nie nowa podaż, lecz przyszłość budynków, które powstały kilkanaście lub kilkadziesiąt lat temu.
Duża część krajowych zasobów biurowych dojrzewa, a niektóre obiekty coraz wyraźniej odstają od współczesnych oczekiwań najemców, wymogów energetycznych oraz standardów technicznych.
Skala wyzwania jest znacząca. Na największych rynkach biurowych w Polsce budynki dojrzałe i starsze stanowią od około 40 do nawet 77 proc. zasobów.
W Warszawie 28 proc. powierzchni znajduje się w obiektach starszych niż 21 lat, a aż 64 proc. powierzchni biurowej mieści się w budynkach mających ponad dekadę. W Szczecinie udział budynków dojrzałych i starszych sięga 77 proc., a w Poznaniu 58 proc.
Oznacza to, że potrzeba modernizacji nie dotyczy wyłącznie pojedynczych, zaniedbanych nieruchomości. Obejmuje znaczną część polskiego rynku biurowego.
Coraz mniejsza konkurencyjność starszych biurowców
Sam wiek budynku nie musi przesądzać o jego atrakcyjności. Dobrze utrzymany i systematycznie modernizowany obiekt może przez wiele lat skutecznie konkurować o najemców. Problem zaczyna się wtedy, gdy wraz z upływem czasu narastają zaległości techniczne.
Przestarzałe instalacje, niska efektywność energetyczna, wysokie koszty ogrzewania i chłodzenia, niewystarczająca izolacyjność przegród zewnętrznych czy niedostosowanie powierzchni do współczesnego modelu pracy mogą szybko obniżać atrakcyjność i wartość nieruchomości.
Na rynku coraz wyraźniej widać również polaryzację. Nowoczesne, dobrze zlokalizowane i efektywne energetycznie biurowce nadal przyciągają najemców. Starsze obiekty, szczególnie położone poza najbardziej atrakcyjnymi strefami biznesowymi, częściej mierzą się z pustostanami oraz presją na obniżanie stawek najmu. W niektórych grupach najstarszych nieruchomości poziom niewynajętej powierzchni osiąga bardzo wysokie wartości.
Dla właścicieli to wyraźny sygnał ostrzegawczy. Odkładanie inwestycji może doprowadzić do sytuacji, w której budynek stopniowo traci zdolność konkurowania nie tylko z nowymi biurowcami, lecz także ze starszymi nieruchomościami, które wcześniej przeszły gruntowną modernizację.
Kurczące się zasoby powierzchni biurowej
Zmiana modelu rynku widoczna jest również w danych dotyczących wycofywania powierzchni z użytkowania. Od 2020 roku w samej Warszawie wyłączono ponad 500 tys. mkw. powierzchni biurowej w ponad 50 budynkach. Kolejne ponad 220 tys. mkw. zniknęło z rynków regionalnych. Szczególnie istotny był 2025 rok, kiedy w stolicy wycofano z użytkowania ponad 160 tys. mkw. biur.
Dotychczasowy model rynku, oparty na nieustannym zwiększaniu podaży, stopniowo się więc zmienia. Coraz częściej najważniejsze pytanie nie dotyczy miejsca budowy kolejnego biurowca, ale przyszłości istniejącego obiektu, który przestał odpowiadać aktualnym wymaganiom.
Właściciele mogą zdecydować się na modernizację i utrzymanie funkcji biurowej. Alternatywą jest zmiana przeznaczenia nieruchomości, na przykład na funkcję mieszkaniową, hotelową lub związaną z zakwaterowaniem studentów. Najbardziej radykalnym rozwiązaniem pozostaje wyburzenie budynku i realizacja nowego projektu.
W wielu przypadkach to właśnie modernizacja może jednak okazać się najbardziej racjonalnym scenariuszem. Pozwala zachować istniejącą konstrukcję, ograniczyć zakres części prac oraz dostosować nieruchomość do nowych wymagań bez rozpoczynania całej inwestycji od podstaw.
Termomodernizacja jako odpowiedź na koszty energii
Jednym z najważniejszych elementów transformacji starszych biurowców jest poprawa efektywności energetycznej. W obiektach powstałych kilkanaście lub kilkadziesiąt lat temu istotnym problemem może być wysoka energochłonność.
Poradnik
Budynki zużywają energię na ogrzewanie zimą, chłodzenie latem, wentylację, przygotowanie ciepłej wody oraz działanie instalacji technicznych. Im niższa efektywność energetyczna obiektu, tym większy wpływ tych kosztów na ekonomikę jego użytkowania.
Rosnące ceny energii dodatkowo zwiększają znaczenie tego problemu. Właściciel ponosi wyższe koszty eksploatacji, a najemcy coraz częściej biorą pod uwagę nie tylko wysokość czynszu, lecz także pełne koszty korzystania z powierzchni. Biurowiec atrakcyjny pod względem nominalnej stawki najmu może więc przegrywać konkurencję, jeśli wymaga wysokich nakładów na ogrzewanie, chłodzenie i bieżące utrzymanie.
Termomodernizacja nie powinna przy tym sprowadzać się wyłącznie do wymiany źródła ciepła. Kompleksowe działania powinny być poprzedzone analizą strat energii oraz oceną stanu technicznego całego budynku.
Znaczenie może mieć modernizacja instalacji grzewczych i wentylacyjnych, wdrożenie systemów automatycznego zarządzania energią, poprawa parametrów stolarki okiennej, izolacja dachów i stropodachów, ograniczenie mostków termicznych oraz zwiększenie izolacyjności ścian zewnętrznych.
Elewacja ociepleniowa i ograniczanie strat energii
W przypadku wielu starszych biurowców szczególnego znaczenia nabiera modernizacja przegród zewnętrznych. Ściany o niewystarczającej izolacyjności cieplnej zwiększają zapotrzebowanie budynku na energię i utrudniają utrzymanie stabilnych warunków wewnętrznych.
Zimą może oznaczać to większe straty ciepła, natomiast latem sprzyjać nadmiernemu nagrzewaniu pomieszczeń i zwiększać zapotrzebowanie na klimatyzację.
Jednym z rozwiązań może być wykonanie elewacji ociepleniowej, oczywiście po wcześniejszej ocenie konstrukcji, istniejących warstw fasady oraz możliwości technicznych konkretnego budynku. W obiektach, w których możliwe jest zastosowanie zewnętrznego zespolonego systemu ocieplania, prawidłowo zaprojektowana modernizacja ścian pozwala poprawić parametry energetyczne całej nieruchomości.
Nowa elewacja może mieć znaczenie nie tylko dla rachunków za energię. Może być również częścią szerszej odnowy architektonicznej budynku, poprawić jego wygląd i pomóc w repozycjonowaniu nieruchomości na rynku.
Starszy biurowiec po kompleksowej modernizacji może ponownie stać się atrakcyjny dla najemców, szczególnie jeśli prace obejmą jednocześnie instalacje techniczne, części wspólne, systemy zarządzania budynkiem oraz same przestrzenie biurowe.
Efektywność energetyczna a wartość nieruchomości
Presja na modernizację starszych obiektów będzie rosła również ze względu na politykę energetyczną i regulacje dotyczące charakterystyki energetycznej budynków. Kierunek zmian w Europie jest wyraźny: zasób budowlany ma stopniowo zużywać mniej energii i ograniczać emisje związane z eksploatacją.
Dla właścicieli starszych biurowców oznacza to konieczność planowania inwestycji w perspektywie wielu lat, a nie jedynie reagowania na bieżące problemy techniczne.
Coraz większe znaczenie ma także podejście dużych najemców. Firmy zwracają uwagę na zużycie energii, standard środowiskowy nieruchomości, komfort pracowników oraz możliwość realizowania własnych celów związanych z ograniczaniem emisji.
W efekcie dwa biurowce o podobnej lokalizacji mogą być oceniane zupełnie inaczej, jeśli jeden z nich jest nowoczesny i energooszczędny, a drugi generuje wysokie koszty eksploatacyjne.
Modernizacja zamiast utraty wartości
Polski rynek biurowy stoi więc nie tylko przed problemem starzenia się budynków. Kluczowe staje się określenie, które obiekty warto gruntownie odnowić, które powinny zmienić funkcję, a które nie mają już ekonomicznego uzasadnienia w obecnej formie.
W wielu przypadkach termomodernizacja może być jednym z najważniejszych narzędzi ochrony wartości nieruchomości. Ograniczenie zapotrzebowania na energię, modernizacja instalacji oraz poprawa izolacyjności przegród zewnętrznych mogą zmniejszyć koszty użytkowania i zwiększyć atrakcyjność budynku dla najemców.
Szczególnie istotna może być modernizacja elewacji i wykonanie skutecznej warstwy ociepleniowej, ponieważ przegrody zewnętrzne mają istotny wpływ na bilans energetyczny całego obiektu.
Najbliższe lata prawdopodobnie nie będą okresem prostego powrotu do masowej budowy kolejnych biurowców. Coraz większą część rynku może stanowić modernizacja tego, co już istnieje.
Dla starszych budynków biurowych termomodernizacja przestaje być dodatkowym ulepszeniem. Coraz częściej staje się jednym z warunków utrzymania konkurencyjności, ograniczenia kosztów energii i zachowania wartości nieruchomości w długiej perspektywie.
źródło: Bella Plast Jastrzębski i Wspólnicy Spółka Komandytowa
zdjęcie: ChatGPT
