Na rynku mamy dostępne dwa rodzaje oprocentowania - okresowo stałe lub zmienne. Pojęcie "oprocentowania okresowo stałego" oznacza gwarancję, że oprocentowanie, a więc i rata kredytu, nie ulegnie zmianie przez określony czas. Jest ono odporne na zmiany stóp podstawowych NBP przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP), czy zmianę wskaźnika referencyjnego WIBOR. Mówiąc wprost: nie będziemy płacić więcej, jeśli stopy te wzrosną. Ale trzeba również pamiętać, że nie będziemy płacić mniej gdy RPP zacznie w przyszłości obniżać stopy podstawowe. Minimalny okres stałego oprocentowania, jaki muszą oferować banki, to pięć lat. Możemy jednak spotkać na rynku również oferty z dłuższym okresem kredytowania - na przykład Credit Agricole oferuje kredyty z siedmioletnim okresem stałego oprocentowania.
Wysokość oprocentowania stałego określana jest przez banki w decyzji kredytowej. W okresie oczekiwania na wpis hipoteki na zabezpieczenie kredytu wysokość oprocentowania zostanie podniesiona. Wielkość podwyższenia jest różna w poszczególnych bankach.
Decydując się na ten rodzaj oprocentowania musimy pamiętać, że jest ono stałe w określonym okresie. Co się stanie, gdy ten okres minie? Na dwa miesiące przed upływem okresu stałego oprocentowania bank prześle nam dostępne propozycje rozwiązania na dalszy okres spłaty kredytu. I znowu staniemy przed wyborem: pozostać na oprocentowaniu stałym lub przejść na oprocentowanie zmienne.
Pamiętajmy, że będą to nowe warunki, aktualne w banku na dany moment. Bank może mieć dostępne inne okresy stałego oprocentowania, prawdopodobnie będzie też inna wysokość oprocentowania - wyższa lub niższa w stosunku do pierwotnej stawki. Jeśli aktualne stawki oprocentowania za 5, 7 lub 10 lat będą niższe, to nasza rata automatycznie obniży się. Może być jednak sytuacja, że po upływie okresu stałego oprocentowania wysokość oferowanej przez bank stawki będzie wyższa. Wówczas rata naszego kredytu może istotnie wzrosnąć z miesiąca na miesiąc.
Jeśli nie zdecydujemy się na kontynuację spłaty kredytu z oprocentowaniem okresowo stałym, nasz kredyt przejdzie na oprocentowanie zmienne. W takim przypadku wysokość oprocentowania zostanie ustalona jako suma wskaźnika referencyjnego, stosowanego w banku w danym momencie (może to być inny wskaźnik referencyjny niż obecny WIBOR) i stałej marży banku. Wysokość tego oprocentowania może być inna, niż aktualne oprocentowanie kredytu, a więc i wysokość raty kredytu z pewnością ulegnie zmianie. Warto o tym pamiętać już dziś, aby nie było zaskoczenia za kilka lat.
Co oznacza wybór w kredycie oprocentowania zmiennego? W takim przypadku wysokość oprocentowania zostanie ustalona jako suma wskaźnika referencyjnego WIBOR (np. 3M czyli zmiennego co trzy miesiące) i stałej marży banku. Oznacza to, że rata naszego kredytu będzie systematycznie ulegała zmianie, zgodnie z kierunkiem zmian wskaźnika referencyjnego. Może zatem rosnąć np. co trzy miesiące, jeśli stawka WIBOR będzie coraz wyższa. Może również obniżać się wraz ze spadkiem stóp procentowych. Jej wysokość jest trudna do określenia na moment zaciągnięcia kredytu i z całą pewnością będzie ulegała licznym zmianom w trakcie trzydziestoletniego okresu kredytowania.
Jak duże to mogą być zmiany w wysokości raty kredytu można porównać w symulacjach kredytowych otrzymanych z banku w trakcie wnioskowania o kredyt. Zgodnie z wymaganiami Komisji Nadzory Finansowego każdy z banków zobowiązany jest pokazać nam, jak zmieni się rata wnioskowanego kredytu przy wzroście stawki WIBOR o 3, 5 lub 10 punktów procentowych. Banki oceniając zdolność kredytową uwzględniają oczywiście w wyliczeniach możliwe zmiany w wysokości oprocentowania kredytu. Jednak każdy z nas indywidualnie zarządza budżetem swojego gospodarstwa domowego i powinien być przekonany, że budżet ten będzie w przyszłości odporny na wzrost wysokości rat. Nie zapominajmy jednak, że oprocentowanie zmienne zawsze możemy zmienić na okresowo stałe.
Warto także pamiętać, że wskaźnik referencyjny WIBOR może zostać w przyszłości zmieniony. Może zostać zmieniony sposób jego wyliczania, albo w ogóle przestanie być publikowany. W takiej sytuacji we wzorze na oprocentowanie zmienne w miejsce WIBOR zostanie wskazany inny wskaźnik referencyjny. Co do zasady nowy wskaźnik musi być zgodny z unijnymi i krajowymi przepisami. Ponadto musi mieć zezwolenie odpowiedniego organu, być zarejestrowanym lub korzystać z innego przepisu szczególnego pozwalającego na stosowanie tego wskaźnika. Jego zmiana nie powinna mieć istotnego wpływu na wysokość oprocentowania kredytu, przy założeniu, że okres na jaki wyznaczany jest wskaźnik nie ulegnie zmianie (w miejsce wskaźnika trzymiesięcznego zostanie wskazany inny o tym samym terminie).
Rodzaj oprocentowania to nie jedyny czynnik ryzyka jaki występuje w kredytach mieszkaniowych. Ubiegając się o kredyt mieszkaniowy warto zapoznać się z dokumentami przekazywanymi nam przez bank, w tym w szczególności informatorem o ryzyku.
Mariola Willmann
Manager Zespołu kredytów hipotecznych w Credit Agricole
Dodaj komentarz