Budowa domu w rok? Kierownik budowy wskazuje, co najczęściej opóźnia prace

Przyspieszanie budowy domu za wszelką cenę może prowadzić do wzrostu kosztów, w porównaniu z prowadzeniem jej w normalnym tempie. Z drugiej strony nadmierne rozciąganie budowy w czasie również jest nieracjonalne, ponieważ budynek, powinien być użytkowany jak najszybciej po zakończeniu prac. Budowa domu prowadzona przez wiele lat może oznaczać konieczność naprawy wcześniej wykonanych robót, a w konsekwencji także wzrost kosztów. Najbardziej racjonalnym sposobem jest więc budowa prowadzona w rozsądnym, dość szybkim tempie, dostosowanym do zastosowanych technologii. Czas budowy zależy od konkretnej sytuacji, ponieważ każda inwestycja jest procesem obejmującym projektowanie, dopełnienie niezbędnych formalności (uzyskanie pozwolenia na budowę albo skuteczne dokonanie zgłoszenia), realizację budowy, formalne jej zakończenie (odbiór) oraz użytkowanie. Każdy z tych etapów wymaga czasu. Warto jednak mieć świadomość, że proces budowy domu składa się z wielu kluczowych etapów. Niektóre z nich można usprawnić dzięki odpowiednim technologiom, ale dotyczy to jedynie wybranych fragmentów całego przedsięwzięcia. Są bowiem elementy, które nadal trzeba wykonać w sposób tradycyjny. Dotyczy to choćby wykonania fundamentów, ułożenia pokrycia dachowego, poprowadzenia instalacji. 

Jak postawić dom w rok - co najbardziej wpływa na szybkość budowy?

Z punktu widzenia sprawnej realizacji inwestycji najważniejsze nie są same technologie, lecz dobre zarządzanie budową. Oznacza ono skuteczną realizację harmonogramu i takie zorganizowanie prac, aby kolejne ekipy mogły płynnie wchodzić na budowę i wykonywać swoje zadania bez opóźnień. Nawet niewielkie poślizgi mogą zaburzyć cały plan. Pilnowanie terminów wymaga zaangażowania inwestora, współpracy z rzetelnymi wykonawcami oraz realnej kontroli ze strony kierownika budowy i inspektora nadzoru. Wpływ technologii wznoszenia budynku na skrócenie czasu budowy jest ograniczony. Budynki murowane w technologii tradycyjnej nie wymagają długich przestojów technologicznych, a kolejne etapy mogą następować płynnie. Zakończenie budowy domu w stosunkowo krótkim czasie - czyli do roku - jest więc jak najbardziej możliwe. Wszelkie usprawnienia polegające na zastosowaniu szybszych technologii, np. prefabrykatów, wpływają jedynie na wybrane fragmenty budowy - takie jak stropy czy ściany - i mogą skrócić cały proces o kilka lub kilkanaście tygodni.

Dom o ścianach z prefabrykatów żelbetowych i więźbie dachowej o prostej konstrukcji, powstaje dosyć szybko, ale przerwy między poszczególnymi robotami są dosyć długie i to one decydują o czasie realizacji stanu surowego, fot. T. Rybarczyk

Dom stodoła najszybszy w budowie - postawisz go w 5 miesięcy 

Na czas budowy wpływa konstrukcja budynku, zwłaszcza stopień skomplikowania jego architektury. Im mniej ma elementów, tym budowa jest prostsza i szybsza. Od kilku lat dużą popularnością cieszą się domy w stylu nowoczesnej stodoły, czyli budynki parterowe, bez stropu i schodów z żelbetu. Często posadawia się je na płycie fundamentowej. Nośne są tylko ściany zewnętrzne, natomiast wewnątrz znajdują się jedynie ściany działowe. Budynek usztywniają rdzenie i wieńce żelbetowe. Ze względu na prostą więźbę dachową, wykonaną najczęściej z prefabrykowanych wiązarów drewnianych, również pokrycie dachowe układa się szybko. Dach ma tylko dwie prostokątne połacie, dlatego pokrycie można wykonać z arkuszy lub paneli blachodachówki. Dach i strop (jeżeli budynek ma poddasze techniczne) powstają z prefabrykowanych wiązarów. Dlatego budowa domu typu stodoła trwa od 5 do 9 miesięcy. Oprócz uproszczenia konstrukcji można także uprościć inne elementy budynku, np. wykonać ściany zewnętrzne jako jednowarstwowe, bez ocieplenia. W ten sposób eliminuje się dodatkowe koszty oraz czas potrzebny na wykonanie termoizolacji.

Ile trwa budowa domu - stan zero

Wykonanie stanu zero obejmuje wszystkie prace ziemne oraz te elementy budynku, które znajdują się poniżej poziomu gruntu, czyli fundamenty i ściany fundamentowe. W przypadku domów jednorodzinnych etap ten realizuje się najczęściej na dwa sposoby: wykonując posadowienie na żelbetowych ławach fundamentowych albo na żelbetowej płycie fundamentowej. Jeśli porówna się oba rozwiązania pod względem czasu realizacji, szybciej wykonuje się płytę fundamentową - zazwyczaj w ciągu około 7 dni. Tyle mniej więcej potrzeba na roboty ziemne, ocieplenie płyty, wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej pod płytą, ułożenie zbrojenia i hydroizolacji, a następnie wylanie i zagęszczenie mieszanki betonowej.

Płytę fundamentową oraz roboty towarzyszące wykonuje się zazwyczaj w ciągu jednego tygodnia, fot. T. Rybarczyk

W przypadku ław fundamentowych konieczne są bardziej skomplikowane wykopy, wykonanie szalunków ziemnych pod ławy, ułożenie zbrojenia oraz mieszanki betonowej. Choć same te prace również przebiegają dość sprawnie, trzeba jeszcze wznieść ściany fundamentowe. Najczęściej wykonuje się je z bloczków betonowych, a ich murowanie zajmuje dodatkowy czas. Niezbędne są także hydroizolacja i ocieplenie ścian fundamentowych, a następnie zasypanie przestrzeni między nimi piaskiem z mechanicznym zagęszczeniem. Końcowym etapem tych robót jest ułożenie instalacji wodno-kanalizacyjnej pod podłogą oraz wylanie warstwy chudego betonu. Te prace zajmują zazwyczaj od 2 do 3 tygodni.

Z porównania obu rozwiązań wynika więc, że posadowienie budynku na płycie trwa nieco krócej niż na ławach - różnica może wynosić od tygodnia do dwóch.

Ile czasu trwa budowa - stan surowy zamknięty

Stan surowy to etap obejmujący wykonanie naziemnej części konstrukcji budynku. Zaliczają się do niej ściany, stropy, wszelkie niezbędne wzmocnienia konstrukcyjne, a także konstrukcja dachowa i dach.

Ile czasu na wznoszenie ścian domu?

Ściany domu można wykonać na wiele sposobów. Najpopularniejsza jest technologia tradycyjna, oparta na elementach murowych. Mogą to być różne materiały drobnowymiarowe, takie jak autoklawizowany beton komórkowy, pustaki ceramiczne, bloczki wapienno-piaskowe (silikatowe) i inne. Możliwe jest również zastosowanie prefabrykatów do budowy domu, np. żelbetowych lub drewnianych. Murowanie budynku w technologii tradycyjnej trwa dłużej niż montaż z prefabrykatów, jednak jedną kondygnację można wykonać w ciągu tygodnia. Oczywiście czas budowy zależy od stopnia skomplikowania bryły. Przy bardziej rozbudowanej architekturze czas realizacji będzie dłuższy. Może się też okazać, że konieczne są dodatkowe wzmocnienia z elementów żelbetowych, co wydłuża prace w porównaniu z prostymi konstrukcjami murowymi.

Wykonanie ścian nieskomplikowanego budynku zajmuje od jednego do dwóch tygodni, fot. SOLBET

Technologia tradycyjna i prefabrykacja różnią się przede wszystkim tym, że prefabrykaty trzeba odpowiednio wcześnie przygotować. Etap ich produkcji musi rozpocząć się znacznie wcześniej niż sam montaż. Zastosowanie takich elementów należy przewidzieć już na etapie projektowania budynku. W projekcie trzeba też od razu uwzględnić przebieg wszystkich instalacji, aby elementy wykonane w fabryce były odpowiednio dopasowane do konstrukcji budynku i planowanych rozwiązań instalacyjnych. Pomimo tego że proces produkcji prefabrykatów jest krótki, to jednak trzeba do tego doliczyć czas na przygotowanie projektowe prefebrykatów oraz zaplanowanie ich produkcji, wszystkie te kwestie należy uwzględnić w harmonogramie budowy. Może się bowiem okazać, że choć montaż prefabrykatów na budowie trwa zaledwie kilka dni, to czas oczekiwania na ich wykonanie wyniesie kilka miesięcy, co w praktyce nie przyspieszy znacząco całej inwestycji.

Zakres możliwości wykonania ścian prefabrykowanych zależy od konkretnego producenta systemu. Najczęściej firmy oferują gotowe projekty domów jednorodzinnych, a wybór jednego z nich jest zazwyczaj najkorzystniejszy. Wtedy zarówno koszty, jak i czas przygotowania elementów są zoptymalizowane. Sytuacja komplikuje się, gdy inwestor chce wznieść dom z prefabrykatów wg projektu indywidualnego - wtedy może się okazać, że czas budowy lub koszt inwestycji będą mało atrakcyjne. Producenci oferują różne systemy ścian prefabrykowanych: żelbetowe, z keramzytobetonu, drewniane, z wyrobów drewnopochodnych lub stalowe. Ich ideą jest możliwie duży format elementów, przy zachowaniu ograniczeń transportowych i montażowych. Dlatego projekt ścian prefabrykowanych jest przygotowywany przy uwzględnieniu tych wszystkich kwestii, aby zoptymalizować elementy pod względem gabarytów. Prefabrykaty o konstrukcji drewnianej lub stalowej są dziś najczęściej oferowane jako tzw. domy modułowe. Są to budynki o lekkiej konstrukcji, składane na budowie albo dostarczane jako częściowo już zmontowane segmenty.

Ile trwa wykonanie stropu?

Jeśli chodzi o stropy, które również należą do stanu surowego, do wyboru są konstrukcje wykonywane w całości na budowie, rozwiązania półprefabrykowane oraz stropy montowane z gotowych prefabrykatów. Dobiera się je do konstrukcji budynku - w zależności od geometrii budynku w rzucie, możliwości podparcia stropu, rozpiętości, obciążeń. Najczęściej wykonuje się stropy żelbetowe wylewane na budowie. To rozwiązanie dość czasochłonne, wymagające przygotowania podpór montażowych, szalunków, zbrojenia oraz ułożenia mieszanki betonowej. Takie prace zajmują zwykle od 1 do 3 tygodni.

Do stropów półprefabrykowanych zalicza się m.in. różne stropy gęstożebrowe, żelbetowe typu filigran. Za rozwiązania półprefabrykowane można także uznać stropy z belek drewnianych, choć różnią się one budową od klasycznych stropów tej grupy. Elementy stropowe montuje się na wcześniej przygotowanych podporach, jeśli są wymagane, następnie wykonuje się zbrojenie i warstwę nadbetonu. Zastosowanie stropów półprefabrykowanych pozwala nieco skrócić czas prac, ponieważ ułatwia wykonawcom prowadzenie robót.

Zastosowanie stropów półprefabrykowanych przyspiesza roboty budowlane, bo nie trzeba wykonywać szalunków, fot. T. Rybarczyk

Do stropów wykonywanych w całości z prefabrykatów należą m.in. stropy żelbetowe z płyt kanałowych, strunobetonowych, panelowych (Smart). Różnica między rozwiązaniami półprefabrykowanymi a prefabrykowanymi polega na tym, że te pierwsze - zależnie od rodzaju - wymagają szalunków, podparcia montażowego i wykonania nadbetonu. Drugie nie potrzebują takich zabiegów, ponieważ są wykonywane na pełną wysokość stropu i mają konstrukcję samonośną. Można je więc układać bezpośrednio na ścianach lub innych elementach konstrukcyjnych budynku. Ich montaż trwa krótko, czasem zaledwie jeden dzień. Konieczne jest jedynie zazbrojenie złączy oraz zazbrojenie i zabetonowanie wieńców. Producentów takich systemów jest wielu, a część rozwiązań funkcjonuje pod nazwami handlowymi. Tak jak w przypadku ścian prefabrykowanych, również zastosowanie prefabrykowanego stropu najlepiej jest przewidzieć już na etapie projektu. Elementy powinny być zaprojektowane, zamówione i wyprodukowane odpowiednio wcześnie. Trzeba też uwzględnić kwestie logistyczne - duże i ciężkie elementy trzeba dostarczyć na plac budowy i zamontować przy użyciu ciężkiego sprzętu. Warto więc wcześniej sprawdzić, czy samochód z dźwigiem będzie mógł bez problemu wjechać na posesję i czy nie ma innych przeszkód związanych np. z liniami napięcia itp.

Stan surowy otwarty obejmuje również wykonanie schodów. Jeśli strop jest wykonywany na budowie jako żelbetowy, schody najczęściej powstają w tej samej technologii. To rozwiązanie pracochłonne, ponieważ wymaga przygotowania skomplikowanego szalunku i zbrojenia. Prefabrykowane schody żelbetowe stosuje się w domach jednorodzinnych stosunkowo rzadko. Zdarza się natomiast, że dopiero na etapie wykończenia montowane są schody drewniane lub stalowe, które jednocześnie pełnią funkcję dekoracyjną.

Ile czasu trwa budowa dachu?

Konstrukcję dachu można wykonać na kilka sposobów – tradycyjnie, z drewnianej więźby montowanej na budowie, albo z prefabrykowanych wiązarów. Wybór konkretnego rozwiązania jest ściśle związany z geometrią dachu oraz sposobem zagospodarowania poddasza. Nie zawsze zastosowanie prefabrykatów jest możliwe.

Prefabrykowane wiązary dachowe montuje się na budowie w ciągu jednego dnia, ale ich produkcję trzeba zaplanować dużo wcześniej, fot. T. Rybarczyk

Prefabrykowane wiązary dachowe najczęściej stosuje się na prostych konstrukcjach, np. dachach dwuspadowych albo nad kondygnacją o pełnej wysokości. Dotyczy to przede wszystkim budynków jednokondygnacyjnych typu stodoła oraz domów z pełną kondygnacją piętra, nad którą zaplanowano poddasze nieużytkowe. Tradycyjna więźba dachowa jest natomiast rozwiązaniem uniwersalnym i sprawdza się praktycznie w każdym budynku, zwłaszcza z poddaszem użytkowym, gdzie konstrukcja musi być dopasowana do funkcji wnętrza. Wykonanie tradycyjnej więźby dachowej zajmuje od 1 do 3 tygodni - zależnie od stopnia skomplikowania konstrukcji. Montaż prefabrykowanych wiązarów trwa natomiast zwykle 1 lub 2 dni. Podobnie jak prefabrykaty ścienne i stropowe, również prefabrykaty dachowe najlepiej uwzględnić już na etapie projektowania. Można też się na nie zdecydować podczas budowy, ale trzeba uwzględnić czas na ich zaprojektowanie, wyprodukowanie oraz ustalić termin montażu.

Ile czasu potrzeba na ułożenie pokrycia dachowego?

Czas wykonania pokrycia dachowego zależy przede wszystkim od geometrii dachu. Przy wyborze materiału bierze się pod uwagę stopień skomplikowania połaci, kąty nachylenia oraz racjonalność zastosowania danego rodzaju pokrycia. Nie ma materiałów, które radykalnie skróciłyby ten etap prac. Oczywiście niektóre rozwiązania są szybsze w montażu niż inne - np. ułożenie dachówki trwa zwykle dłużej niż pokrycie dachu dużymi arkuszami blachy lub panelami blachodachówki. Samo wykonanie pokrycia wraz z obróbkami blacharskimi zajmuje dekarzom zwykle od tygodnia do nawet trzech tygodni, w zależności od stopnia skomplikowania dachu i wybranego materiału.

Ułożenie paneli dachowych na rąbek zajmuje mniej czasu niż montaż dachówek, fot. BLACHY PRUSZYŃSKI

Ile trwa montaż okien i drzwi?

Montaż okien i drzwi zewnętrznych trwa zazwyczaj od 1 do 2 dni, zależnie od liczby okien i ich wymiarów. Duże przeszklenia oraz szerokie drzwi tarasowe wymagają więcej pracy, dlatego montaż może wydłużyć się nawet do 3 dni. Tego etapu budowy właściwie nie da się znacząco skrócić. Kluczowe jest natomiast to, aby stolarka została wyprodukowana zgodnie z terminem zamówienia, a ekipa montażowa była dostępna we właściwym czasie. Zamówienie należy złożyć wcześnie, tak by oczekiwanie na montaż okien nie blokowało kolejnych robót.

Zaawansowane materiały konstrukcyjne, prefabrykacja, suche systemy montażu skracają czas robót na placu budowy, ograniczają ryzyko opóźnień i pozwalają inwestorom szybciej zamieszkać we własnym domu, fot. SOLBET

Dlaczego wykonania instalacji nie da się przyspieszyć?

Współczesne budynki mają bardzo rozbudowane instalacje. Elektryczna często jest rozbudowywana o fotowoltaikę, alarm, monitoring, sieć internetową czy automatykę sterującą budynkiem. Dodatkowo domy bardzo często wyposaża się w wentylację mechaniczną z rekuperacją oraz odkurzacz centralny. Montuje się też system dystrybucji gorącego powietrza z kominka (DGP). W przypadku instalacji niewiele można przyspieszyć dzięki samym materiałom lub technologiom. Znacznie większe znaczenie ma dobra organizacja prac i unikanie przestojów.

Ile czasu na wykończenie elewacji?

Sposób wykończenia elewacji zależy od gustu inwestora i wizji architekta, a także od architektury samego budynku. Najczęściej po wykonaniu ocieplenia ściany pokrywa się tynkiem, co zajmuje kilka dni. Więcej czasu wymaga montaż okładzin z drewna, betonu, płytek klinkierowych czy mineralnych. Tego rodzaju materiały stosuje się jednak najczęściej jedynie na fragmentach elewacji.

Ile czasu zajmuje tynkowanie i wykonanie jastrychu?

Do tego etapu budowy zalicza się wykonanie tynków wewnętrznych oraz jastrychów, czyli wylewek. Tynki wewnętrzne wykonuje się po ułożeniu instalacji elektrycznej, natomiast jastrychy - po zakończeniu wszystkich instalacji prowadzonych w podłogach, takich jak hydraulika, ogrzewanie podłogowe, rekuperacja czy centralne ogrzewanie. Tynkowanie trwa zazwyczaj od 1 do 2 tygodni, a jastrychy wykonuje się w ciągu 1 lub 2 dni. Podczas tych robót ważne jest jednak nie tylko samo tempo wykonania, lecz także odpowiednie wyschnięcie materiałów do ustabilizowanej wilgotności. Warto więc zadbać o naturalne wysychanie poprzez dobre wietrzenie wnętrz. Nie należy jednak nadmiernie przyspieszać tego procesu, ponieważ może to doprowadzić do powstania rys skurczowych.

Ile trwają roboty wykończeniowe

Wykończenie wnętrz to końcowy etap budowy domu. Harmonogram tych prac w największym stopniu zależy od budżetu przeznaczonego na wykończenie. Obejmuje wykonanie gładzi, układanie płytek na ścianach i podłogach, montaż płyt g-k, wykańczanie posadzek, tapetowanie, malowanie i montaż dekoracyjnych okładzin. Bardzo istotne jest, by roboty prowadzić w pomieszczeniach o ustabilizowanej wilgotności. Dotyczy to szczególnie płyt g-k, parkietów, desek warstwowych i paneli. Sprawna realizacja wszystkich prac wykończeniowych wymaga wcześniejszego zakupu materiałów, znalezienia solidnych wykonawców oraz odpowiedniego zsynchronizowania harmonogramu ich prac. Oczekiwanie na ekipę lub brak materiałów może znacząco wydłużyć ten ostatni etap budowy domu.

Zagospodarowanie terenu - ostatni etap

Budowa domu obejmuje również zagospodarowanie posesji i urządzenie ogrodu. Najczęściej etap ten realizowany jest już po zakończeniu zasadniczych prac budowlanych. Inwestorzy kończący budowę zwykle zagospodarowują teren działki tymczasowo - utwardzają dojazd i dojście do budynku, np. tłuczniem. Szerszy zakres robót planują dopiero po przeprowadzce, kiedy zaczynają już normalnie użytkować dom. Zakres i tempo tych prac zależą przede wszystkim od budżetu inwestora oraz od tego, jak chce on urządzić przestrzeń wokół domu. Niektórzy korzystają z usług architektów krajobrazu i firm wykonawczych oferujących założenie trawnika i nasadzeń, montaż oświetlenia, wykonanie ścieżek i podjazdów. Całość może zająć kilka tygodni. Zdarza się również, że dopiero po przeprowadzce wykonywane jest docelowe ogrodzenie.