Co i gdzie sprawdzić przed zakupem działki?

O możliwości zabudowy i jej rodzaju decyduje miejscowy plan zagospodarowania terenu (MPZP) lub, w razie jego nieuchwalenia przez gminę, indywidualnie wydawane warunki zabudowy. Bardzo ważne jest również przeznaczenie gruntu - na gruntach rolnych bez MPZP na pewno nic nie postawimy, jeśli nie staniemy się rolnikami.

Działka z Miejscowym Planem Zagospodarowanie Przestrzennego (MPZP)

Zakup działki, która znajduje się na terenie objętym uchwalonym przez gminę miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gwarantuje, że nie powinniśmy mieć żadnych problemów z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Plan ten zawiera bowiem informacje o rodzaju dopuszczalnej zabudowy na tym terenie, wymaganej formie architektonicznej, wymiarach budynków i ich usytuowaniu na działce oraz szereg innych ustaleń, którym musi odpowiadać projekt przyszłego domu.

Przed zakupem takiej działki powinniśmy więc zapoznać się w urzędzie gminy z treścią tego planu, ponieważ nie zawsze jego ustalenia będą zgodne z naszymi oczekiwaniami. Można też wystąpić o wydanie wyciągu z tego planu, dzięki czemu będziemy mogli (np. po konsultacji z architektem) dostosować do zawartych w nim wymagań.

Co jeśli działka nie jest budowlaną?

Jednak opracowanie MPZP nie sprawia automatycznie, że wybrana działka staje się budowlaną. Jeśli działka, która przed opracowaniem MPZP była rolną w rejestrze gruntów wciąż taką pozostaje. Jest jedynie objęta zezwoleniem na zmianę jej przeznaczenia. Oznacza to, że przed uzyskaniem pozwolenia musimy wyłączyć ją z użytkowania rolniczego, składając wniosek w starostwie powiatowym (jeśli działka znajduje się poza granicami administracyjnymi miasta). Wymóg ten dotyczy gruntów klasy I-III b oraz gruntów na glebach organicznych klasy IV–VI oraz w przypadku gdy grunty zostały zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa lub były wykorzystywane pod:

• stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie potrzebom rolnictwa: wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
• budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej, uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
• parki wiejskie oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
• pracownicze ogródki działkowe i botaniczne;
• urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
• torfowiska i oczka wodne;
• drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Ile kosztuje odrolnienie działki?

Na gruntach rolnych pochodzenia mineralnego klas IV-VI (wykorzystywanych najczęściej pod zabudowę) nie trzeba uzyskiwać zgody na wyłączenie z produkcji rolniczej, ani wnosić żadnych opłat. Zmieni się jedynie wysokość podatku od nieruchomości.

W przypadku obowiązywania MPZP pozytywną decyzję o wyłączeniu z użytkowania rolniczego w zasadzie uzyskamy bez większych problemów, ale musimy się liczyć z poniesieniem niekiedy bardzo wysokich wydatków związanych z taką decyzją. Ich wysokość zależy od klasy gruntu i obejmuje jednorazową opłatę oraz opłaty roczne w wysokości 10% opłaty jednorazowej wnoszone przez dziesięć lat.

W przypadku gruntu klasy I suma opłat w odniesieniu do 1 hektara wyniesie prawie 1 milion złotych, a najniższa dla gruntów organicznych klasy VI prawie 180 tys zł. Z opłat tych zwolnione są grunty pod budownictwo jednorodzinne o powierzchni do 0,05 ha. W praktyce, w takich sytuacjach występuje się o odrolnienie jedynie części działki z przeznaczeniem pod budynek i niezbędną do jego użytkowania powierzchnie gruntu, co pozwala ograniczyć opłaty lub nawet ich uniknąć.

Przykład: Pan X chce kupić działkę rolną na terenie objętym MPZP o powierzchni 3000 m2 na gruntach klasy III a. W przypadku wyłączenia całości opłaty całkowite wyniosłyby 0,25 ha x 320 595 zł/ha x 2 (10 rat po 10%) = 160 297 zł, a także wzrósłby podatek od nieruchomości. Wyłączając jedynie 1000 m2 należności wyniosłyby jedynie 3260 zł.

Uwaga! MPZP może określić minimalną powierzchnię działki wyłączoną z użytkowania rolniczego pod budownictwo jednorodzinne. Zakup działki na właściciela, któremu nałożono obowiązek uiszczania opłat za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej przechodzi na następnego właściciela, a nabywca powinien być poinformowany o takim obowiązku.

Działka bez Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)

Zakup działki, która leży na terenie bez opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może oznaczać, że nie będziemy mogli tam nic pobudować. Konieczne będzie uzyskanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, co połączone jest z obowiązkiem spełniania określonych wymagań dotyczących jej usytuowania, sąsiedztwa, dostępu do mediów. itd.

Polecamy artykuł: Budowa na działce leśnej - poradnik praktyczny

W przypadku gruntów rolnych zasadnicze znaczenie ma to, czy działka znajduje się na terenie wiejskim czy też w granicach administracyjnych miasta.

Działki rolne na obszarze miast są bowiem wyłączone z przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych i nie ma wymogu uzyskania tzw. odrolnienia, czyli zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnych i wyłączenia ich z produkcji rolniczej. Nie oznacza to jednak, że automatycznie stają się działkami budowlanymi, ponieważ (gdy nie ma MPZP) o ich przeznaczeniu mogą zdecydować jedynie indywidualnie wydane warunki zabudowy.