Czy postawię dom na wąskiej działce o szerokości 17 m?

Wąska działka a prawo budowlane

Dopuszczalną odległość budynku od granicy działki określa prawo budowlane. Zgodnie z "Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie", należy je lokować na działce w następującej odległości od jej granicy:

• nie mniejszej niż 4 m, w przypadku domu zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
• nie mniejszej niż 3 m, w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę granicy.

Wyjątek stanowią działki, które prawo uznaje za wąskie - czyli o szerokości maksymalnie 16 m. Na takich parcelach, co ważne - w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, dopuszcza się sytuowanie budynku ścianą bez okien i drzwi w odległości mniejszej niż 3 m i nie mniejszej niż 1,5 m od granicy działki lub bezpośrednio przy niej. W tej sytuacji nie trzeba pytać o zgodę właściciela posesji sąsiedniej.

Zgodnie z Warunkami technicznymi obowiązującymi do 2018 r., budynek stawiany w ostrej granicy musiał przylegać do sąsiedniego całą powierzchnią ściany (a), teraz może być np. głębszy i wyższy (b).

Działka, której zakup rozważa Czytelnik, ma 17 m szerokości, nie jest zatem wąska i tego przepisu nie da się tu zastosować.

Warunki techniczne dopuszczają jednak budowę w odległości 1,5 m od granicy działki lub bezpośrednio przy niej jeszcze w jednym wypadku - gdy plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

Dlatego należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (oczywiście, jeśli został uchwalony). Znajdziemy tam mnóstwo informacji - nie tylko o wymaganych odległościach od granicy, ale także np. o minimalnej wielkości działki na dom. Ta w różnych lokalizacjach bywa odmienna. Dla przykładu w zwartej miejskiej zabudowie na dom wolno stojący wystarczy 450 m2, na przedmieściach może to być 700 m2, a za miastem, pod lasem 1500 m2.

Lektura planu wyjaśni, czy budowa 1,5 m od granicy jest dopuszczalna. Równie dobrze może się okazać, że domu w ogóle nie da się tam postawić, bo parcela jest za mała. To właśnie z planem zagospodarowania należy zapoznać się w pierwszym rzędzie, jeszcze przed zakupem ziemi. Jeśli planu dla danego terenu nie uchwalono, trzeba wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.

Projekty domów na wąskie działki

Większość domów wolno stojących projektuje się na działki o szerokości od około 20 m. Elewacja frontowa ma wówczas od 12 do 14 m szerokości. Czytelnik pisze o budynku szerokim na 11,5 m, co oznacza, że w typowym rozwiązaniu powinna mieć przynajmniej 17,5 m, a jeśli inwestor chciałby mieć okna we wszystkich kierunkach - 19,5 m szerokości.

Warto zauważyć, że dobrze zaprojektowany dom będzie wygodny, nawet gdy będzie wąski - poniżej 10 m. W ofertach biur architektonicznych bez większego trudu znajdziemy projekty domów o szerokości 6-7 m. Na działkę wąską, czy o skomplikowanym kształcie, warto zamówić projekt indywidualny. Taki pozwoli optymalnie usytuować dom względem stron świata i uzyskać w ogródku kameralny kąt, izolowany od wzroku sąsiadów czy przechodniów.

Nawet na wąskiej działce da się wybudować dom wolno stojący. Ten ma 8,2 m szerokości i okna w jednej elewacji bocznej - w myśl przepisów może stanąć na działce o szerokości 13,7 m. (fot. Archiwum BD)

Gdy prawo dopuszcza stawianie budynków przy granicy posesji, budowa całkiem komfortowej siedziby jest jeszcze łatwiejsza. Dom w tzw. ostrej granicy można postawić, o ile przylega ścianą do budynku na sąsiedniej działce i gdy jego wysokość jest zgodna z obowiązującym planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy.

Zgodnie z Warunkami technicznymi obowiązującymi od 1 stycznia 2018 r., projektowany dom nie musi przylegać do budynku sąsiada całą ścianą - i jest to spora zmiana w stosunku do przepisów obowiązujących wcześniej. Wówczas domy stawiane w ostrej granicy musiały przylegać do siebie całą powierzchnią ściany, nie mogły być od siebie ani wyższe, ani głębsze. W pasie 3 m od granicy musiały być symetryczne.

Działka pod połówkę bliźniaka może być jeszcze węższa - tu dom ma 7,2 m. Z oknami w elewacji bocznej potrzebuje działki o szerokości 11,2 m. (fot. Pracownia HOMEKONCEPT)

Projekty domów na wąskie działki a bezpieczeństwo przeciwpożarowe

Zwrócimy uwagę, że na wąskiej działce trudno wybudować rozłożystą, parterową rezydencję. Zwykle wznoszony na niej dom ma przynajmniej dwie kondygnacje. Warto o tym pamiętać, gdy na budowę decydują się inwestorzy w jesieni życia, którzy w nieodległej przyszłości mogą mieć problem z pokonywaniem schodów.

Planując lokalizację budynku, architekt musi też uwzględnić inne przepisy, np. związane z bezpieczeństwem pożarowym. Te stanowią, że bez spełnienia specjalnych wymagań odnośnie odporności ogniowej ścian i dachów, odległość między ścianami budynków na sąsiednich posesjach nie może być mniejsza niż 6 m (ściany bez otworów) i 8 m (ściany z otworami). Jeżeli dom jest drewniany (rozprzestrzeniający ogień), dystans ma być o połowę większy, a gdy ogień rozprzestrzenia także pokrycie dachu, dwukrotnie większy.

Ściany domów wznoszonych 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy niej, powinny być ścianami oddzielenia przeciwpożarowego, zbudowanymi z elementów o klasie odporności ogniowej minimum REI 60. Muszą zatem zachowywać nośność, szczelność i izolacyjność ogniową przez przynajmniej 60 minut.

Typowa zabudowa bliźniacza - połówki bliźniaka są symetryczne (fot. z lewej: Röben) i dom dostawiony do drugiego, stojącego w ostrej granicy - w zgodzie z przepisami i zupełnie niesymetrycznie (fot. z prawej: J. Werner).

Janusz Werner
Na zdjęciu otwierającym: Wąska działka w gęstej zabudowie gotowa na nową inwestycję. (fot. J. Werner)