Legalizacja samowoli budowlanej - zasady

Czego dowiesz się z artykułu?

• Co to jest samowola budowlana?
• Jakie kroki podejmuje organ nadzoru budowlanego w przypadku samowoli budowlanej?
• Jakie dokumenty są wymagane do przeprowadzenia procedury legalizacyjnej?
• Jakie są opłaty legalizacyjne?
• Co się dzieje, jeśli opłata legalizacyjna nie zostanie wniesiona?
• Czym jest legalizacja uproszczona?
• Gdzie można znaleźć pełny tekst ustawy Prawo Budowlane oraz aktualne nowelizacje?

Warto jednak zaznaczyć, że w części ustawy opisującej procedurę legalizacji (Rozdział 5b Postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy) nie używa się jednak tak szerokiego, ogólnego pojęcia samowoli budowlanej. Mowa jest jedynie o obiektach budowlanych będących w budowie lub wybudowanych:

1. bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
2. bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia. (identycznie Art. 48.1 oraz Art. 49f.1).

Wszczęcie procedury legalizacji

Postępowanie w sprawie samowoli budowlanej, jej ewentualnej legalizacji, a także rozbiórki obiektu, jeżeli legalizacja będzie niemożliwa, prowadzi odpowiedni organ nadzoru budowlanego (inspektor nadzoru budowlanego).

Pierwszy etap to zwykle wydanie przez organ nadzoru budowlanego postanowienia o wstrzymaniu budowy (Art. 48. 1). Takie postanowienie wydaje się również w przypadku zakończenia budowy (Art. 48. 5). Co ważne, postanowienie musi zawierać również informację o możliwości legalizacji (czy raczej o możliwości wszczęcia takiej procedury), konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej oraz zasadach jej obliczania (Art. 48. 5).

Ponadto procedura legalizacji może zostać wszczęta na wniosek samego zainteresowanego - inwestora, właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego.

W ciągu 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy inwestor, właściciel lub zarządca obiektu może złożyć wniosek o legalizację. Jeżeli taki wniosek zostanie złożony, to organ nadzoru budowlanego nakłada (znów w drodze postanowienia) obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych. Termin na to nie może być krótszy niż 60 dni, od dnia doręczenia tego postanowienia.

Dokumenty legalizacyjne

Nie będziemy omawiać szczegółowo tego jakie dokumenty należy przygotować we wszystkich przypadkach. Skupimy się jedynie na najważniejszych wymogach dotyczących właścicieli domów jednorodzinnych. To jakie dokumenty będą niezbędne do przeprowadzenia procedury legalizacyjnej zapisano w Art. 48b. Poza szczególnym przypadkiem tzw. legalizacji uproszczonej, której zasady omówimy później, podstawowym wymogiem umożliwiającym legalizację obiektu budowlanego jest jego zgodność z wymogami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a w razie jego braku - z decyzją o warunkach zabudowy. To logiczne, gdyż inaczej mogłoby dojść do sytuacji w której na danym terenie zostałby zalegalizowany obiekt o ewidentnie nie pasujący do okolicznej zabudowy, albo zalegalizowano by obiekt na terenie, na którym zabudowa w ogóle nie jest dopuszczona (np. w środku kompleksu leśnego).

Dlatego podstawowym dokumentem niezbędnym do przeprowadzenia procedury legalizacyjnej jest zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z MPZP lub decyzją o warunkach zabudowy.

Zakres pozostałej dokumentacji zależy generalnie od tego, co należałoby przedstawić składając odpowiednio wniosek o pozwolenie na budowę albo zgłoszenie zamiaru budowy. Dlatego zawsze wymagane jest np. złożenie oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Natomiast sporządzony przez uprawnionych projektantów projekt techniczny budynku wymagany jest np. w przypadku wszystkich budynków mieszkalnych jednorodzinnych - także tych budowanych na podstawie tzw. zgłoszenia z projektem (których dotyczy Art. 29. 1. punkt 1 oraz 1a). Takiego wymogu nie ma zaś w odniesieniu do np. wolno stojących garaży o powierzchni zabudowy do 35 m², wolno stojących budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m² itd., gdyż w ich przypadku przy składaniu zawiadomienia projekt nie jest wymagany.

Jednak w przypadku obiektów budowanych na zgłoszenie bez projektu technicznego niezbędne jest złożenie projektu zagospodarowania działki lub terenu.

Sprawdzenie dokumentów legalizacyjnych

Organ nadzoru budowlanego sprawdza czy wszystkie wymagane do legalizacji dokumenty zostały złożone w odpowiednim terminie, czy są one kompletne, sporządzone prawidłowo przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami itd.

Organ sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami ustawy, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. Obejmuje to np. zgodność z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych (WT). Co ważne, jeżeli budowa została już zakończona, to sprawdza się zgodność z przepisami obowiązującymi w momencie zakończenia budowy, nie zaś w momencie rozpatrywania wniosku o legalizację. Dlatego bardzo ważne może być wykazanie kiedy budowa została zakończona. W zależności od tego obowiązywać będą zupełnie inne wymagania odnośnie chociażby zużycia energii oraz izolacyjności cieplnej.

W razie stwierdzenia braków lub nieprawidłowości organ nadzoru budowlanego wzywa osobę składającą wniosek o legalizację do usunięcia nieprawidłowości w wyznaczonym terminie. Jeżeli dokumentacja nie budzi już zastrzeżeń, organ wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej.

Opłata legalizacyjna

Wysokość opłaty legalizacyjnej może być bardzo zróżnicowana. W przypadkach, które dotyczą właścicieli domów jednorodzinnych omówiliśmy tę kwestię szczegółowo w innym tekście: https://budujemydom.pl/budowlane-abc/poradnik-prawny/porady/7422-ile-kosztuje-legalizacja-samowoli-budowlanej

Tu zasygnalizujemy jedynie jak wielkie mogą to być różnice. W zależności od kategorii obiektu, podlegającego legalizacji oraz jego wielkości, opłata może wynosić:

• 2500 zł;
• 5000 zł;
• 25 000 zł;
• 50 000 zł.

Przy tym są to stawki dotyczące jedynie obiektów zwykle legalizowanych przez właścicieli domów jednorodzinnych. Chodzi tu o budynki mieszkalne jednorodzinne, domy letniskowe, budynki gospodarcze, niewielkie garaże itp. W przypadku obiektów komercyjnych, np. sklepów, pensjonatów opłaty są wielokrotnie wyższe (nawet ok. 1 mln złotych). Przy tym faktycznie stawki nie rosną płynnie lecz skokowo, zgodnie z podaną powyżej gradacją. Z pozoru błahe różnice wiążą się więc nawet z wielokrotnym podniesieniem opłaty za bardzo podobne obiekty (np. garaże, zależnie od ich wielkości).

Legalizacja lub rozbiórka

Dopiero po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o legalizacji, która zezwala na wznowienie budowy lub zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki i terenu, jeżeli budowa została już zakończona.

Jeżeli zaś opłata legalizacyjna nie zostanie wniesiona, albo wnioskodawca nie dopełni któregoś z wcześniejszych warunków - np. nie dostarczy dokumentów w wyznaczonym terminie - to organ wyda decyzję o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego.

Oczywiście, na decyzję o wyznaczeniu opłaty legalizacyjnej, podobnie jak na decyzję o nakazie rozbiórki można wnieść zażalenie. Ponadto istnieje możliwość wystąpienia do wojewody z wnioskiem o odroczenie terminu wniesienia opłaty legalizacyjnej, rozłożenie jej na raty, częściowe lub całkowite jej umorzenie. Jednak zawsze w takich sprawach podejmuje on indywidualne decyzje, uwzględniając np. sytuację życiową wnioskodawcy. Od decyzji wojewody można się odwołać do sądu administracyjnego.

Legalizacja uproszczona

Na mocy nowelizacji prawa budowlanego, która weszła w życie we wrześniu 2019 r. wprowadzono możliwość skorzystania z tzw. legalizacji uproszczonej. Jej najważniejszą dla właściciela obiektu budowlanego cechą jest brak opłaty legalizacyjnej. Innymi słowy legalizacja odbywa się za darmo, właściciel obiektu budowlanego ponosi jedynie koszt opracowania niezbędnej dokumentacji. O legalizacji uproszczonej piszemy w związku z tym w tekście o wysokości opłaty legalizacyjnej: https://budujemydom.pl/budowlane-abc/poradnik-prawny/porady/7422-ile-kosztuje-legalizacja-samowoli-budowlanej

Jej zasady opisują Art. od 49f do 49i ustawy Prawo Budowlane. Najważniejsze jest to, że wszczęcie tej procedury możliwe jest tylko w odniesieniu do obiektów budowlanych, których budowę zakończono przynajmniej 20 lat przed złożeniem wniosku o legalizację. Ponadto pod warunkiem, że przed upływem tego terminu (20 lat) nie zostało wydane postanowienie o wstrzymaniu budowy, o którym mowa w art. 48 ust. 1 ustawy.

Na dostarczenie wymaganych dokumentów legalizacyjnych wnioskodawca ma również nie mniej niż 60 dni, analogicznie jak w zwykłej procedurze. Jednak wedle zasad procedury uproszczonej zakres wymaganej dokumentacji jest bardzo ograniczony. Obejmuje ona jedynie:

• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• geodezyjną inwentaryzację powykonawczą obiektu budowlanego;
• ekspertyzę techniczną sporządzoną przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

Punkt dotyczący ekspertyzy (Art. 49.2 punkt 3) warto przytoczyć w całości, gdyż wskazuje on jednoznacznie, że taka ekspertyza ma mieć bardzo wąski zakres.

3. ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego:

1. nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz
2. pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania”.

Tak więc nie mamy tu nawet wymogu zgodności z wymaganiami techniczno-budowlanymi obowiązującymi w momencie zakończenia budowy, chociażby w zakresie zapotrzebowania na energię, izolacyjności cieplnej itd. Przy takim sformułowaniu nie jest nawet jasne, czy obowiązkowe jest zapewnienie dostępu do mediów, takich jak bieżąca woda, albo wyposażenie obiektu w instalacje wymagane przez prawo w momencie zakończenia budowy (np. instalację grzewczą). Przecież mowa jest tu wyłącznie o spełnieniu wymogów z zakresu bezpieczeństwa.

Jednak być może jeszcze ważniejsze jest to czego nie napisano, wymieniając niezbędną dokumentację. Mianowicie nie ma tu mowy o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy! Tę kwestię zupełnie pominięto. Tak więc możliwe jest nawet zalegalizowanie obiektu na terenie, na którym obowiązuje plan zagospodarowania i nie dopuszcza on możliwości jakiejkolwiek zabudowy.

Trzeba przy tym dodać, że zapisy dotyczące legalizacji uproszczonej dotyczą wszystkich obiektów. Nie wprowadzono bowiem żadnego ograniczenia odnośnie ich typu lub wielkości. Tak więc mogą z tej procedury skorzystać nie tylko ci, którzy mają wybudowany bez dopełnienia formalności dom jednorodzinny, garaż czy budynek gospodarczy, ale nawet właściciele bardzo dużych obiektów, w tym komercyjnych. A w przypadku hoteli, pensjonatów czy sklepów opłata legalizacyjna mogłaby wynieść od kilkuset tysięcy zł, do nawet ok. 1 mln zł.

Warto jeszcze dodać, że w przypadku obiektów, których budowa została zakończona przed 1 stycznia 1995 r. , kiedy to zaczęła obowiązywać pierwotna wersja obecnej ustawy Prawo Budowlane, możliwa jest również legalizacja bez opłat, na podstawie obowiązujących wcześniej (przed 1995 r.) przepisów. Jednak właściciel takiego obiektu może też złożyć wniosek o legalizację w trybie uproszczonym, zgodnie z obecnie obowiązującą ustawą.

Redaktor: Jarosław Antkiewicz
fot. otwierająca pierwsza-budowa (forum.budujemydom.pl)