Budowa domów jednorodzinnych - nowelizacja prawa budowlanego

ZGŁOSZENIE ZAMIAST POZWOLENIA

Na wstępie należy wyjaśnić, że w celu rozpoczęcia budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją, w świetle nowych przepisów konieczne będzie zgłoszenie budowy właściwemu organowi wraz z projektem budowlanym.

Zgłoszeniu podlegać będą również w szczególności:

• wolno stojące parterowe budynki gospodarcze (w tym garaże, altany oraz przydomowe ganki i oranżerie o powierzchni zabudowy do 35 m2 – z tym, że łączna liczba tych obiektów nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 działki);
• wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m2 (liczba tych obiektów nie może wynosić więcej niż jeden na każde 500 m2 działki);
• wolno stojące parterowe budynki stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2.

Co istotne, w uzasadnieniu projektu omawianej nowelizacji wskazano, że do zgłoszenia budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z projektem budowlanym będzie wymagane dołączenie dokumentów kompletowanych dotychczas w trybie pozwolenia na budowę dla tego budynku. Dla inwestora zatem zniesienie wymogu uzyskiwania pozwolenia na budowę na rzecz ustanowienia obowiązku zgłoszenia nie będzie wiązać się z kluczowymi uproszczeniami.

W uzasadnieniu mowa jest także o zniesieniu obowiązku załączania do projektu budowlanego oświadczeń właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu oraz o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz oświadczenia właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej. Weryfikacja spełnienia przez budynek tych warunków będzie dokonywana na etapie oddawania inwestycji do użytkowania. W praktyce – sam obowiązek przygotowania wskazanych dokumentów nie został zniesiony, ale weryfikację jego realizacji przesunięto w czasie.

Uwaga! Mimo że dokumenty te nie są wymagane, to dla własnego komfortu i uniknięcia ewentualnych późniejszych problemów, dobrze jest przed rozpoczęciem budowy uzyskać od właściwych instytucji dwa dokumenty – potwierdzające dostęp do drogi publicznej i do sieci energetycznej.

SPRZECIW DO ZGŁOSZENIA ROBÓT BUDOWLANYCH

Właściwy organ, w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, będzie miał możliwość wniesienia sprzeciwu w drodze decyzji administracyjnej. Jeżeli tego nie zrobi, inwestor będzie mógł przystąpić do robót budowlanych. Dla inwestora oznacza to, że bezczynność organu nie będzie tamowała możliwości rozpoczęcia budowy.

CZYM JEST W PRAKTYCE "OBSZAR ODDZIAŁYWANIA BUDYNKU"?

Zniesienie obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę odnosić się będzie do tych budynków jednorodzinnych, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją. Najprościej rzecz ujmując, obszar oddziaływania jest to teren, który po wybudowaniu domu lub innego obiektu jest narażony na:

• ograniczenia w sposobie użytkowania lub zagospodarowania sąsiednich działek;
• pewne niedogodności, np. ograniczenie dopływu światła dziennego.

Przy budowie domu jednorodzinnego, projektant na podstawie przepisów określa, czy dana inwestycja nie wykracza poza obszar działki, czyli nie dotyka w żaden sposób sąsiadów. Warto zaznaczyć, że w przypadku domu jednorodzinnego obszar oddziaływania ogranicza się do terenu działki, na której jest on posadowiony.

Niekiedy jednak występują sytuacje, w których budynek lub towarzyszące mu urządzenia oddziałują na sąsiednie posesje. W szczególności wtedy, gdy dom stawiany będzie w odległości mniejszej niż 4 m od granicy działki. W świetle nowych przepisów, urzędnik rozpatrujący zgłoszenie miałby obowiązek je zakwestionować, gdyby budowa miała ograniczać prawa właścicieli nieruchomości sąsiednich.

MOŻLIWOŚĆ WYBORU TRYBU PRZEZ INWESTORA… I WIĘKSZE RYZYKO

Istotną zmianą stanu prawnego, o której należy wspomnieć, jest dopuszczenie możliwości wystąpienia przez inwestora z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, zamiast dokonania zgłoszenia dotyczącego robót budowlanych. Oznacza to, że pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych będą w dalszym ciągu funkcjonować w polskim systemie prawnym – o ile inwestor wybierze taki tryb postępowania.

W związku z tym, że zniesienie wymogu uzyskiwania pozwolenia na budowę na rzecz zgłoszenia budowy uważa się za pozytywną zmianę, nasuwa się pytanie dotyczące przyczyn chęci pozostania inwestora przy starym trybie. I zaraz pojawia się kolejne zagadnienie – dlaczego ustawodawca taką możliwość w ogóle przewidział? Z treści uzasadnienia projektu dowiadujemy się, że "wybór trybu pozostaje indywidualną decyzją inwestora, dla którego w określonych przypadkach korzystniejsze może być uzyskanie pozwolenia na budowę".

Trybunał Konstytucyjny stanął na stanowisku, że "zgłoszenie budowy, jako instytucja prawna jest wystarczająco skutecznym rozwiązaniem w odniesieniu do przedsięwzięć budowlanych o mniej skomplikowanym charakterze i znikomym oddziaływaniu na otoczenie".

Oznacza to, że kiedy jednak stopień oddziaływania budynku na otoczenie nie może zostać zakwalifikowany jako znikomy, zgłoszenie budowy jest niewystarczające i wówczas skutki (w czarnym scenariuszu, nawet w postaci wstrzymania budowy) mogą dotknąć właśnie inwestora, który postępował przecież zgodnie z trybem zgłoszenia.

W związku z tym, zaleca się wszelkim inwestorom chcącym skorzystać z instytucji zgłoszenia szczególną czujność w przypadku, gdy jednak istnieje obawa oddziaływania budynku na nieruchomości sąsiednie. W takiej sytuacji zdecydowanie bezpieczniej będzie skorzystać z trybu uzyskania pozwolenia na budowę.

LIKWIDACJA OBOWIĄZKU ZGŁASZANIA ZAMIERZONEGO TERMINU ROZPOCZĘCIA ROBÓT BUDOWLANYCH

Dotychczas inwestor, na co najmniej 7 dni przed planowanym terminem, musiał powiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego oraz projektanta o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Nowelizacja ustawy zakłada likwidację zawiadomień, jako niepotrzebnej procedury administracyjnej. Stwierdzono bowiem, że obciążanie inwestora dysponującego ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę dodatkowo obowiązkiem dokonania jeszcze jednej czynności administracyjnej jest zbędne.

Jednocześnie zachowano obowiązki przypisane do zawiadomienia, a dotyczące dysponowania przez inwestora dokumentami, takimi jak:

• oświadczenie kierownika budowy, stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową;
• zaświadczenie z izby samorządu zawodowego, w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego, oraz oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego, stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru nad danymi robotami budowlanymi;
• informację zawierającą dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia.

Po wejściu w życie zmian w prawie budowlanym, inwestor będzie dołączał te dokumenty do dokumentacji budowy. Co istotne, obowiązek ten rozszerzono na budowy realizowane na podstawie zgłoszenia.

ULGI W OPŁATACH LEGALIZACYJNYCH SAMOWOLI BUDOWLANEJ

W obecnym stanie prawnym, funkcjonuje możliwość zalegalizowania samowoli budowlanej dotyczącej domu jednorodzinnego, lecz (niestety) wiąże się ona z bardzo wysokimi opłatami – 50 000 zł – przy czym nawet nadzwyczajne okoliczności sprawy nie prowadzą do obniżenia wysokości kary.

Celem zmiany jest wprowadzenie, w wyjątkowych przypadkach, możliwości stosowania ulg do opłat legalizacyjnych, co w praktyce oznacza, że opłata ta będzie mogła zostać odroczona, rozłożona na raty, umorzona w całości lub w części.

Ustawa nie przewiduje natomiast zmiany zasad ustalania tej opłaty ani nie ułatwia procesu legalizacji samowoli budowlanej. Ponadto uzyskanie ulgi będzie w zamierzeniu sprawą wyjątkową, bo jedynie ważny interes osoby zainteresowanej lub interes publiczny umożliwi organowi jej udzielenie. Pod uwagę będzie brana sytuacja życiowa, majątkowa, finansowa oraz zdrowotna inwestora. Decyzja o przyznaniu ulgi będzie miała charakter uznaniowy, a więc pozostanie w zakresie władzy organu administracji publicznej, co oznacza, że organ ten może, ale nie musi jej udzielić.

PODSUMOWANIE - ZMIANY NA PLUS?

Zdecydowanie pozytywnie ocenia się zmiany związane z przyspieszeniem procedury, rezygnacją z wymogu uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zastąpienie go zgłoszeniem budowy.

Niestety, nowelizacja w analizowanym zakresie nie jest bez wad – wobec obowiązku zgromadzenia pełnej dokumentacji przez inwestora również w przypadku wyboru przez niego trybu zgłoszenia, postulat uproszczenia procedury nie został w pełni zrealizowany. Na niekorzyść ocenia się fakt, że ryzyko związane z błędnym zakwalifikowaniem inwestycji jako niewymagającej pozwolenia na budowę w związku z brakiem oddziaływania na nieruchomości sąsiednie zostało przerzucone na inwestora.

Po zakończeniu procedury związanej ze zgłoszeniem budowy, inwestor powinien już być bezpieczny i realizować budowę zgodnie z projektem. Ponadto w związku z tym, że to projektant będzie dokonywał oceny obszaru oddziaływania budowy domu jednorodzinnego, jego zakres obowiązków zwiększy się, co najprawdopodobniej będzie skutkować wzrostem cen za usługę (co ostatecznie uderzy w inwestorów).

Likwidacja obowiązku zgłaszania zamierzonego terminu rozpoczęcia robót budowlanych na pewno ograniczy liczbę wizyt w starostwie.

Możliwość uzyskania ulgi na zalegalizowanie samowoli budowlanej natomiast jest bardzo pozytywną zmianą, ale ponieważ nie precyzuje kryteriów oraz zakłada uznaniowość organu administracji publicznej, w praktyce nie będzie łatwa do uzyskania.

Aleksandra Korczak