Działka idealna - jak ją wybrać?

Działka idealna - co ją charakteryzuje?

Jakie parametry charakteryzują idealną działkę? Przede wszystkim nie może być zbyt mała. Najwygodniej budować na posesji o powierzchni nie mniejszej niż 800-1000 m². Nie powinna mieć skomplikowanego kształtu - najlepiej, gdy jest on zbliżony do kwadratu lub szerokiego prostokąta. Zadanie znacznie ułatwia również płaskie ukształtowanie terenu i odpowiednie warunki gruntowe.

Wybierając teren, baczną uwagę trzeba zwrócić na sąsiedztwo. Szkoła, większy sklep czy hałaśliwy warsztat samochodowy mogą być niezwykle uciążliwe, dlatego lepiej zdecydować się na lokalizację w cichej okolicy. Oczywiście, parcela położona w głuszy też nie jest najlepszym rozwiązaniem. Istotne przecież, by prowadziła do niej dobra, utwardzona i regularnie odśnieżana droga. Poza tym domy położone na uboczu, pozbawione czujnego oka sąsiada, są bardziej narażone na włamania.

Tyle teorii. W praktyce często nie można znaleźć działki spełniającej wszystkie powyższe kryteria. Nie znaczy to jednak, że musimy rezygnować z zakupu i odkładać decyzję o budowie na później. Na wiele niedoskonałości są bowiem recepty. W przypadku małej powierzchni, można rozważyć zabudowę bliźniaczą oraz wielokondygnacyjną.

Budować można również na parceli o nieregularnym kształcie, bardzo wąskiej lub ze znacznym spadkiem. Trzeba się tylko liczyć z koniecznością wykonania indywidualnego projektu domu, co będzie bardziej kosztowne od wyboru projektu z katalogu. I na zagospodarowanie działki usytuowanej przy ruchliwej drodze można znaleźć sposób. Należy wtedy zaplanować siedzibę jak najdalej od niej, w głębi posesji.

Poza tym warto ograniczyć od tej strony liczbę okien oraz rozważyć wzniesienie solidnego, pełnego ogrodzenia lub nasypu ziemnego, który ochroni przed hałasem i drganiami. Jeżeli spodziewamy się naprawdę dużego natężenia ruchu, powinniśmy zdecydować się na budowę domu parterowego, ponieważ ogrodzenie skutecznie ochroni przed hałasem tylko najniższą kondygnację.

Media i infrastruktura

Idealna działka powinna być dobrze skomunikowana. Zdarza się jednak, że dojazd do posesji wiedzie przez grunt sąsiada. W takim przypadku niezbędne będzie ustanowienie tzw. służebności drogi koniecznej, czyli poświadczone notarialnie porozumienie z właścicielem sąsiedniego terenu. Uwaga! Za takie prawo może on zażądać wynagrodzenia. Jeżeli nie uda się nam porozumieć, możemy wystąpić na drogę sądową. Informacja o służebności drogi koniecznej jest umieszczana w księdze wieczystej działki.

Jeżeli teren nie jest uzbrojony, trzeba sprawdzić, czy bez problemu można do niego doprowadzić wszystkie media - wodę, prąd i kanalizację. Warto uzyskać od zakładu wodociągowego i energetycznego pisemne potwierdzenie tzw. gotowości na przyłączenie i jego warunków technicznych.

Najistotniejszy jest prąd - przyłączenia do sieci energetycznej raczej nie da się zastąpić. Natomiast w razie problemów z przyłączeniem do wodociągu, można zdecydować się na wykopanie studni. W przypadku braku dostępu do kanalizacji zbiorczej pozostaje wybudowanie szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków - o ile miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie wymusza przyłączenia do kanalizacji.

Bardzo ważna jest odległość działki od punktów usługowych, sklepów, przychodni zdrowia, a w przypadku rodzin z dziećmi i młodzieżą w wieku szkolnym - także przedszkola i szkoły. Ponieważ samochód bywa zawodny, a na wielu drogach tworzą się korki, warto mieć alternatywę w postaci komunikacji publicznej, kursującej z odpowiednią częstotliwością. Z tego powodu lepsza będzie działka położona w pobliżu przystanku autobusowego lub stacji kolejowej.

Najlepiej kupić działkę, do której doprowadzone są już media - woda, prąd i odprowadzenie ścieków. (fot. Fotolia)

Zakup działki - kwestie prawne

Przed zakupem gruntu trzeba sprawdzić jego status prawny. Najlepszy wariant jest taki, gdy posesję nabywamy od jednego właściciela. Jeżeli na skutek dziedziczenia ma ich ona kilku, musimy zaspokoić roszczenia wszystkich. Tylko spełniając ten warunek staniemy się jedynym właścicielem i będziemy mogli swobodnie gospodarować ziemią. Kolejni właściciele powinni być wpisani do księgi wieczystej. W dokumencie tym znajdują się również informacje o ewentualnym obciążeniu działki (może stanowić ona np. zabezpieczenie pożyczki).

Pamiętajmy, że obciążenia hipoteczne są przypisane do działki i przechodzą na nowego właściciela. Dlatego nabywając ziemię, zawsze żądajmy aktualnego wypisu z ksiąg wieczystych, a dodatkowo poprośmy sprzedającego o napisanie oświadczenia, że działka od chwili sporządzenia wypisu nie została obciążona wierzytelnościami.

Kolejną kwestią jest sprawdzenie w ewidencji gruntów, jaki status ma nasza działka. Jeżeli figuruje jako rolna lub leśna, musimy wystąpić o zmianę jej statusu - najczęściej to tzw. odrolnienie (wyłączenie z produkcji rolnej).

Zakup działki a plan zagospodarowania przestrzennego

Nabywając działkę musimy sprawdzić, czy teren, na którym jest ona położona, objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Plan to bardzo istotny dokument, przyjmowany w formie uchwały rady gminy, określający przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie na nim inwestycji.

Plany bardzo różnią się szczegółowością, mogą regulować takie kwestie, jak:

• przeznaczenie gruntów, np. tylko pod zabudowę jednorodzinną czy na potrzeby działalności przemysłowej, usługowej itp. - od tego zależy możliwość zabudowy i nasze przyszłe sąsiedztwo;
• minimalna wielkość działki budowlanej;
• jak duży jej fragment może zostać zabudowany;
• czy budynki muszą być wolno stojące, czy dopuszcza się także zabudowę bliźniaczą lub szeregową;
• ile kondygnacji i jaką wysokość mogą mieć budynki;
• jakie nachylenie ma mieć dach;
• jaka ma być szerokość elewacji frontowej i jak ma być ona wykończona;
• jak ma być rozwiązany problem mediów, np. zaopatrzenia w wodę (wodociąg czy studnie), kanalizacji itd.;
• jakich paliw można używać do ogrzewania domu.

Jak widać, wybór lokalizacji na obszarze, dla którego przyjęto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wiąże się z pewnymi ograniczeniami. Z drugiej strony formalności związane z budową będą wtedy dużo mniej uciążliwe, a procedury krótsze, niż w przypadku działki nieobjętej takim planem.

W tej drugiej sytuacji musimy wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Tak procedura jest niestety czasochłonna - na wydanie dokumentu możemy czekać nawet kilka miesięcy. Żeby wystąpić o wydanie warunków zabudowy dla działki, nie musimy być jej właścicielem. Może to zrobić każdy. Decyzję dopuszczająca budowę domu otrzymamy łatwiej i szybciej, jeżeli nasza posesja sąsiaduje z inną, już zabudowaną - przy tym, za "sąsiednią" uznaje się nie tylko działkę, z którą mamy wspólną granicę. Może być ona położona np. po przeciwnej stronie drogi, po prostu w pobliżu.

Redaktor: Norbert Skupiński
fot. otwierająca: PROADAPT