Co powinna zawierać umowa z wykonawcą?

Dokładne sprecyzowanie warunków umowy to niezbędne zabezpieczenie zarówno inwestora, jak i wykonawcy (fot. Archiwum BD)

Precyzyjna umowa na piśmie leży zarówno w interesie inwestora, jak i wykonawcy. Powinna zawierać jasno sprecyzowany zakres obowiązków obu stron, terminy wykonania poszczególnych etapów robót, koszty i harmonogram płatności, a także określać kary za niedotrzymanie poszczególnych punktów porozumienia.

Nie warto jednak zbyt się spieszyć z jej podpisywaniem. Z oczywistych względów, na jak najszybszym podpisaniu umowy zależeć będzie wykonawcy, ponieważ daje mu to gwarancję zlecenia i umożliwia dobre zarządzanie firmą.

Z punktu widzenia inwestora jednak warto dążyć do tego, aby umowę podpisać dopiero po dopełnieniu wszystkich formalności związanych z otrzymaniem pozwolenia na budowę, a najlepiej po otrzymaniu pozytywnej decyzji. W przeciwnym razie bierzemy na siebie ryzyko przeciągnięcia się procedury urzędowej, a co za tym idzie – niedotrzymania terminu rozpoczęcia budowy z winy inwestora (czyli naszej).

Co powinna zawierać umowa z wykonawcami budowy domu?

Poza sprawami oczywistymi, warto również zawrzeć w umowie kilka kwestii dodatkowych:

• dokładnie sprecyzować zakres robót– określenie "stan surowy zamknięty", czy też "stan wykończony" nie jest szczególnie precyzyjne i nie ma jego definicji. Stąd też, aby uniknąć nieporozumień i dodatkowych kosztów, warto jako aneks do umowy sporządzić listę robót, które zlecamy wykonawcy;
  
  
• doprecyzować materiały– rodzaj użytych materiałów do budowy domu z reguły jest określony w projekcie, wraz z parametrami istotnymi ze względów konstrukcyjnych i fizycznych. Jest jednak całkiem sporo materiałów, których projekt nie precyzuje lub wyznacza tylko minimalne lub maksymalne wartości ważnych parametrów. Dotyczy to przykładowo stolarki okiennej i drzwiowej. W tym wypadku projekt najczęściej wskazuje jedynie ogólnie materiał, kolor i minimalne współczynniki przenikania ciepła.
  
  Tymczasem pod określeniem "stolarka okienna drewniana" mogą kryć się zarówno najprostsze ramy sosnowe z najtańszymi okuciami, jak i okna z drewna egzotycznego z wysokiej klasy okuciami antywłamaniowymi i wieloma innymi dodatkami. Podobnie pokrycie dachu – bardzo często opisywane jest na przykład jako "dachówka ceramiczna, kolor czerwony". W umowie warto więc doprecyzować, że życzymy sobie na przykład dachówki typu marsylka;
  
  
• zdecydować kto i kiedy dostarcza materiały – oczywiście możemy wziąć ten obowiązek na siebie. Zapewnia to panowanie nad finansami i być może umożliwi pewne oszczędności. Ale jednocześnie zabiera nam ogromną ilość czasu i niemało nerwów, szczególnie, że jako laicy musimy na nowo "odkrywać" pewne kwestie oczywiste dla wykonawców. Jeśli to możliwe – warto więc w tej kwestii zaufać wykonawcy, tym bardziej, że bardzo często ma on spore rabaty w hurtowniach budowlanych– dzięki czemu może się okazać, że takie rozwiązanie wcale nie jest dla nas droższe;
  
  
• określić kary za niedotrzymanie terminów – warunki te powinny dotyczyć zarówno wykonawcy (przekroczenie umówionych terminów zakończenia robót), jak i inwestora (niedotrzymanie terminów płatności).

Jeśli udało nam się wybrać ekipę, ustalić z nią szczegóły prowadzenia prac i podpisać szczegółową umowę – oznacza to, że możemy rozpoczynać budowę. Wymaga to jeszcze kilku kroków formalnych. Także do pierwszych prac budowlanych niezbędny będzie udział dodatkowych uczestników.

Dlaczego trzeba podpisywać umowę z wykonawcą robót budowlanych?

Jak często płacić wykonawcy?

dr inż. architekt Piotr Kmiecik: ukończył studia na Wydziale Architektury Politechniki Wrocławskiej w 2002 roku. Obronił doktorat z zakresu historii architektury i konserwacji zabytków. Projektuje domy jednorodzinne oraz duże centra handlowe i zespoły biurowe na terenie Polski i Federacji Rosyjskiej. Autor i współautor dwóch książek. Obecnie prowadzi własną  pracownię projektową.